追蹤臉書專頁，即時更新房地產動態與知識。

來美留學的朋友們應該知道 OPT (Optional Practical Training)，是美國政府給予外國人的一種工作保障，保障你取得學位後，可以利用所學，在美國申請相關工作。若用這種方式找到工作，則名義上，仍是以學生簽證 (F1 Visa) 留在美國。實務上，以 OPT 的方式留在美國工作，才有機會抽取並獲得工作簽證 (H1B)。

H1B 期間，可以貸款來買房，這多半是沒有疑問的。不過，有些人在 OPT 期間就要想貸款買房，是否可行呢？這個問題，我下了一番研究，發現大多數的貸款機構，包括 Direct Lender 及 Loan Broker，幾乎做不到。直到後來找到一位在大銀行做貸款的李大姐，和她聊了許久，才發現只有這家銀行能做OPT貸款，而且，她是OPT 貸款的開山鼻祖。

所以答案是能做的，但是有以下條件：

1. 工作許可文件 (EAD Card): 你必須要收到EAD (Employment Authorization Document) 卡才行。

2. 兩年以上的信用記錄 (Credit History): 許多人拿到了 EAD 卡，興匆匆打算買房，才發現自己工作後才開始使用信用卡，信用記錄不過幾個月，當然也就只能繼續等待。

3. (Only Apply To Jumbo Loan) 房租繳款證明 (Rent Payment Record): 這也至少要幾個月的記錄。如果你都是用付現的方式，付給房東租金，那麼因為沒有記錄，很有可能不合格。

4. 護照不能到期：這是大家最容易忽略的條件。

你會發現，貸款資格是需要時間累積的，如果你是學生，並且有幾年後買房的計畫，我的建議是開始使用信用卡，以及存留房租給付證明。至於貸款的下一個步驟是什麼呢？這邊有完整的矽谷購買房屋 10 步驟完全教學。

當然，有規則總有例外，有興趣就來問問我吧！

(Photo via COD Newsroom, CC License)
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478