2020年中灣區房地產市場——市場跟你想得不一樣
1. 承上一篇最後一段，所以我說吃麵的是一群人，喊燒的又是另一群人，Guess what? 就在人們興緻高昂地談論在家工作造成灣區房價崩跌的理論時，灣區房價又開啟了瘋狂漲勢—好區的房屋搶破頭不說，過去幾個月賣不掉的通勤房，突然在六月就賣掉了。看起來灣區的房價又給大家上了一課。
2. 暫時：不同於2018年再爛的房屋都賣得出去的狀況，這次的買家有硬傷的房屋不考慮，多半集中心力於挑選好房。也就是說，你要買好房，就是要付出高於公平價值的出價，跟其他買家競爭。為什麼是暫時？因為這樣的熱潮如果持續下去，有硬傷的房屋也會被納入考慮—遠的不說，看看2017年中下旬到2018年上旬的情況、看看2020年一開始的情況。
3. 這幾年幾次搶房潮下來，幾乎是如出一轍的模式。一開始，買家並不相信Realtor看到的各種早期訊號，比方說 Open House 或預約很瘋狂、出現Preemptive Offer、或是針對特定房屋的Disclosure下載數量、出價人數等等。
4. 大部分的買家，都是出過價後等到價格開出來，才會校準心中的價位。問題是，從出價到價格公開，一般要一個月的時間。一個月是什麼概念呢？早先被市場教訓過、沒拿到房屋的買家，積極一點是每周都會出價的，也就是一個月已經經過了四次出價循環。概念上，那些本來一個月前1.2M的房屋，說得保守一點，已經經歷過了1.21M、1.22M、1.23M、1.25M的價格調整。所以，即便你知道一個月前的成交價，但現在，市場早就不是那個價格，當一個月後，你要用1.2M出價同等房屋的時候，市場也不認可了。
5. 在這樣的情況下，只有少數買家，要嘛特別信任Realtor，要嘛有經驗，才會迅速行動，一開始就夠狠—這很難：開玩笑，相同房型的成交價我的預算可以買4房3衛SFH，說什麼都要試一下，沒中！好吧我知道了，那麼4房2衛SFH總可以吧，呃又沒中…就這樣最後買到了3房2.5衛的Townhouse—不夠狠，仍舊用一個月前的價格來校準，那麼腳步就是永遠跟不上動態市場，直到最後買在那一波的高點，然後還不是自己原先想要的房屋，遺憾的是這是人之常情。
6. 誰知道呢？或許， This time is different. 是吧；或許，我錯了— 說不定這次上漲行情今天就戛然而止；或許，今年冬天房價就跌了…說到底，Realtor能給建議，但決定是自己的，自己承擔。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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