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買房未必得是最高價（但要有心理準備）。

這陣子建議所有客戶稍微觀望市場再做決定，一時之間清閒下來，可以好好交代一下這幾個月成交的一些案例。

這間房屋在 West San Jose 的 Bucknall，是傳統上的住宅區（Single Family Home 是這區的主要房屋），這個區不大，居民不到 5000 人，但是地理位置相當優越，往東可以去熱鬧的 Campbell Downtown 和 Pruneyard 或是 Willow Glen 小鎮，往西往北就是 Cupertino 各式亞洲商店餐廳，往南是 Saratoga、Monte Sereno 和 Los Gatos，10-15分鐘就可以去健行，而將來的商業重鎮 Santana Raw 和 Diridon Station 都在東北 15-20分鐘之處。

如果觀察這區歷史上的幾次房價上升，Bucknall全美有名。

我和客戶晃了一圈，心想這房屋肯定是要全屋修繕，為此還幫客戶規劃平面變更的草圖，計算加建空間和成本，我估計就算不加建，裝修完還是可以賣個250萬，手稿現在還留著，這跟幾個月後他們找建築師畫出來的初步略圖相差無幾，我無意越俎代庖，但我想在市場上久了的Realtor，耳濡目染應該也是略懂。

出價當天這間房屋收到 25 個 Offer，最終出價結果我們並不是最高價，但是 Listing Agent 還是願意和我們合作。

這有許多決定因素，其中大家常忽略的就是 Buyer Agent過往在業界的聲譽與做法。我賣房的時候，一定會動用人脈調查前幾名出價的Buyer Agent（這是在大公司的好處之一，當然平常也要行善積德）

另一個要講的是，許多 Agent 教育Buyer「一定」得是最高價，這在實務上卻未必。真要說比例的話，一般情況下九成以上的成交都是最高價（這其中，出價高出第二名10% 還是高出第二名 1% ，又有差別），我也是請 Buyer 做好心理準備，剩下的就是運氣還有 Buyer Agent的實力。

以上是我想讓大家學到的東西。

說到客戶，這次來的客戶，我們從前並不認識，大概也沒有幾個臉書共同朋友，客戶群裡同樣的情況不少見，我還是佩服這對夫妻的勇氣，當然也感激他們的賞識。

後來透過一次次對房屋的見解、估價的判斷、擴建的獲利性等等，信任也慢慢建立起來，及至最近他們終於要開工，我們還是繼續討論。

想想這時代很特別，素未謀面的人可以變成客戶；素未謀面的人當然也可以跟你打世紀，然後你們在一場遊戲裡講的話，可能比你跟爸媽這個星期講的話還多。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478