未來六個月矽谷房地產市場
一、供給和需求格局不變，人多房少。（但往後十年複製不了2010-2020年的漲幅）
二、降息是未來幾個月市場的主要論調。
三、降息循環初期， 降息對房地產市場的效應來自於「預期心理」，意即打算買房的人之中，有多少人認為接下來會降息。
四、即便Fed Reserve在接下來某一次會議決定暫不降息，只要人們還是預期身處降息循環中，第三點仍然成立。
五、關於匯率。身為霸權國，美國的利率市場會影響匯率市場，降息不只意謂房貸便宜，還意謂外國資金的流入。
六、關於政府政策。沒有任何政府政策可以在六個月內抑制房價，更多短期政策反而推波助瀾讓特定房型的房價上漲，比如夢想給所有人。
七、關於「季節性」這件事，它是房地產市場因素但不是單一主導因素。（任何打算用單一指標預測市場的人，你得思考他的專業或動機。）
八、關於季節性之二。2017年第二季或第三季，你覺得房價好高，但根據季節性，年底房價會比較低，所以你打算等到年底再買房，事後證明你會賭錯。
九、關於季節性之三。2021年第二季或第三季，你覺得房價好高，但根據季節性，年底房價會比較低，所以你打算等到年底再買房，事後證明你會再賭錯一次。
十、關於季節性之四。原則上，該城市或郡縣精於計算的人越多，越不會遵從季節性，而是會想要超前佈署 （我預判你的預判）。
十一、關於股市對矽谷房地產的影響。股市上漲會讓人們套現買房；但股市跌讓人們不想套現，並不代表房地產就沒有其他上漲的動能。
十二、雜記之一。每個月的房地產數據，就像每天在電視跑馬燈看到的Nasdaq或S&P500 指數一樣，它會讓你嗨（這是為什麼電視台要播報這些數據）、讓你覺得自己很了解房地產市場。但如果你不去了解市場的主要論調，這一切對你並沒有任何幫助 （你還記得昨天或是上個月或是去年的Nasdaq指數嗎）
十三、雜記之二。如果身處規模夠大的地產公司並且和所有人保持好關係，就像在龍門客棧可以知道各種消息：跟A聊天得知他的買家或賣家最近都在苦惱什麼、跟B聊天得知他在開發什麼建案、跟C聊天知道那個城市的議會在吵什麼。
十四、明年一月開始，「季節性」會輔以降息預期心理對市場產生影響，如果恰巧是股市上漲時期，市場會顯著上漲；但如果是股市下跌時期，市場還是會上漲。屆時還沒買到房的人會感到極大壓力。
十五、如果沒有突發事件（例如COVID），伴隨大型經濟轉折的矽谷房地產上漲時期約為六到八個月，這跟買家心理疲乏程度有關。
十六、綜上，如果以Single Family Home（SFH）的房價中位數為標準，我認為這一波上漲期間矽谷房價的漲幅約為22-28%；考量季節性，最高點可能在三月至五月之間（於是MLS顯示的數據就會是四至六月）
十七、2024年八月Santa Clara County的SFH房價中位數為$1,825,000；2024年八月Sant Mateo County的SFH房價中位數$1,780,000。
十八、根據第十六點，明年Santa Clara County的SFH房價中位數高點為$2,226,500~$2,336,000；明年Sant Mateo County的SFH房價中位數高點為$2,171,600~$2,278,400
十九、如果你要賣房，根據第十六點，考量不申請政府許可的裝修大約一個月內可以完成，如果你想賣在最高點，最晚二月之前就要把房屋空出來；如果你要申請政府許可，那請馬上把房屋空出來。
二十、如果你想要買房，根據第十六點，你要麼現在買，不然就是賭明年高點之後的下跌比你現在買有利。（房地產界的cliche：最好的時機是十年前，或是現在。）
二十一、從賽局理論的角度來說，這一篇的預測已經考量文章發布對市場造成的影響 （可以忽略不計），所以發布後的預測仍然成立。
二十二、六個月後驗收這篇。
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作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478