矽谷賣房—Country Leaf Court —After SOLD
之前提到將這棟房屋以社區歷史高價賣出的幾個關鍵（矽谷賣房 — Country Leaf Ct —Pending ），如今房屋過戶，可以多談一些其他關鍵（有的可以複製，有的則無法）。
一、等待時機的餘裕
這棟房屋很幸運地賣在（看起來是今年的）最高點，除了之前提到的：
（來自屋主的）信任
（Agent 對市場的）判斷
（無法複製的）運氣
還有一個很重要的因素：我們有時間上的餘裕，用來等待最好的時機。
房屋早就空出來，我們也早就裝修好，就像小當家在等大魔術熊貓豆腐，剩下的只是等待。
然而要做到這件事，當中的關鍵是，要花多少時間裝修。
初次賣房的屋主常常有一個誤解，那就是認為準備賣房的時間是固定的。
當然不是。
其中最大的變數就是裝修。裝修可大可小，端看房屋狀況而定，可以是三天，也可以是三個月。
這也是為什麼Realtor必須要看到房屋，才有辦法判斷要花多少時間和金錢來裝修。
另外，有些屋主覺得房屋空著，既不上市賣，也不出租，什麼事也不做，真的是虧大了。
這就是取捨。
你拿的是損失租金的成本，換得（可能的）上市最好時機。賭對了，那可能是成交價十幾二十萬的差別。（這棟房屋成交約178萬 — 我估計如果早一個月上市大概就是賣個150幾萬了不起160萬）；也當然有可能賭錯。
而Listing Agent的責任就是把選項攤開，陳述利弊，最後決定交給屋主。
二、歷史成交資訊不足
這棟房屋還有一個特點，那就是同一社區的上一筆成交資料已經是一年之前（還是不同的房型）
這是一把兩面刃。
我們都知道，買方在評估一棟房屋該出多少錢的時候，同一個社區的過去成交價是很重要的依據。
但如果沒有在時間上、房型上可比較的基準，買方會比較難判斷要出多少錢。
但這從賣房的角度來說，並不一定是壞事。
少一個判斷依據，買方就會找其他的判斷依據。
競爭情況就是一個很重要的判斷依據。
而這棟房很幸運地在競爭者眾的情況下上市，自然沖淡沒有可比較房屋基準這件事。
（部分證明來自於收到Offer的出價Variation真的很高 ）
三、談判
如果競爭者眾，為了幫屋主取得最大利益，最直觀的做法就是不要透漏「多少錢屋主才願意賣」。
保留模糊空間，讓買家彼此競爭才是上策。
這才有可能創造超乎預期的成交價。
說到這裡，我有個體會。
有些人覺得你們Realtor好可怕，每天想怎麼取得最大利益。
然而受人之託，忠人之事。做什麼就得像什麼。
即便委託屋主心態是見好就收，但為客戶「爭取最大利益」的承諾就寫在合作關係書裡。
至少，你得把你想過的幾個方案讓客戶知道。
要產生方案，只能算計和思考。就像律師，這是委託行業必要之惡，只能概括承受大眾對這個行業功利至上的負面觀感。
某種程度上，這些行業對心靈平靜祥和都是有害的，只能學著抽離。
所以，你還想當Realtor嗎？
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478