灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 —— Westchester Park @ Campbell
Campbell 的 Westchester Park 位於城市的最西北邊，是一個以Single Family Home為主的社區，這裡幾乎沒有Townhouse或Condo的蹤影。
Westchester Park有一塊兩英畝空地，本來是San Jose Water Co的資產，地目使用是Utilities。
幾年之前，一家開發商向San Jose Water Co支付了500多萬購得該地，當時我很好奇他們打算如何開發。合理的推測是將其改為民用住宅區。
這塊地的挑戰在於，後方緊鄰 San Tomas Aquinas Creek，一部分屬於 FEMA 100 年洪水區。Prelim 報告也確認了這一點，並標明有個Flood Control Easement。
果不其然，兩個月之前拍板，這邊Rezone後要蓋40間Townhouse，房型從兩房到四房不等。我猜測，屆時的價格可能會落在 150 萬到 220 萬之間。
那麼，洪水問題怎麼解決？開發商透過 LOMA（地圖修正函）請求 FEMA 重新評估這片土地，也成功了。（雖然將來保險公司可能仍會要求購買洪水保險。）
即使解決了洪水問題，我依然不太可能推薦客戶購買這裡的房產。原因在於，San Tomas Expy 的車流噪音會影響整個社區，即使是最遠的Unit也難以完全避開，還會受到 Virginia Ave 的影響。
說回Westchester Park，這個鄰里還有一個特色，Campbell Ave 以南的幾個街區—也就是Hunt、Jane Ann、Christohper和Viginia 這幾條街，都是面積8000-10000呎的地，行道樹密集度比鄰里南邊要高，顯然是當初的重點區域。
擁有 8000 到 10000 呎的地塊有一個明顯的優勢：即使建造 2000 到 3000 呎的房屋，還有足夠的空間容納游泳池，後院仍能保留大片草坪、涼亭或園藝區。
最棒的還是Hunt和Jane Ann這兩條街， San Tomas Expy傳過來的聲音更小，這次幸運幫客戶買到，很開心。
然而，經過這些年的工作，我發現真正觸動人心的，已經不再是豪華的房屋、精美的建材或工藝，而是客戶的一句話或一個念頭。
「本來一直買不到房覺得很煩惱，沒想到買到房才是另一個煩惱的開始。」客戶考慮裝潢修繕的時候跟我說。
一時語塞，我只好勉強擠出「這是甜蜜的負擔」云云。
開車回家的路上，我一直在想。
我們當然幫助客戶達成了目標，只是這個目標又意謂什麼？人生的里程碑？或者開啟一頁新的篇章？
在我們這個年紀，目標是個敏感的詞彙，也是個讓人麻木的詞彙。敏感是因為，我們工作了這麼多年，實現了各種目標，卻開始質疑這些目標究竟帶領我們走向何處？我們變得更快樂了嗎？
麻木在於，這些年我們早就聽膩了目標。
「當你花了那麼多時間追逐目標，反思的時間就少了，當達到了目標，才發現內心是如此空虛。」朋友這樣感慨。
我不知如何應對，只好推薦他幾本書（例如《Design Your Life》、《Design Your Work Life》和《The Good Life》），希望在迷茫時能找到些許啟發。
我想起熱力學第二定律 （感謝敝系人生熱力學許教授），我們所做的一切不過是小範圍地對抗混沌，所有的目標，不論大小，終究也許只是徒勞。
在矽谷，許多人是目標導向型的，比例或數量可能是世界上最多的，這也是為什麼矽谷能成為矽谷。
於是，當他們看到朋友或同事買房，心想「我也該買房了」，便把這項目標放進了待辦清單。
但，你快樂嗎？
衷心希望大家買房，不是為了從清單上打勾，而是為了追求一種生活。
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作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478