買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(上)

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就在剛剛,我又看完了一份房屋揭露報告 (Disclosure),掩卷沉思,深深感嘆報告提供的訊息實在不少。想起一個曾在外州買房的朋友跟我說,當時她的經紀人是這樣跟她「解說」報告的:經紀人把整份報告遞給她,說:「這些都不重要,你只要在我畫螢光筆的地方簽名就好了!」

我知道,有些人被教育成「報告無用論」的信徒。不過,我也知道,大家都愛省錢,那麼,我來跟大家講一下,在買房時,如果你讀了以下幾個報告(包含Report、Affidavit和Notice),你可能可以省多少錢吧!

 

1.    NHD Expert's Report

NHD 全稱 Natural Hazards Disclosure,資訊來自諸如縣級和市級資料庫,裡面敘述這幢房屋周遭的潛在天然災害風險,包括洪水區、地震區、土壤液化區等等,並且提供應對措施。

舉個例子,假設報告裡敘述,這棟房屋位在Landslide區域,但你卻沒有讀報告,還覺得是個好的Deal,那麼不就虧大了嗎?順帶一提,加州的TDS (Transaction Disclosure Statement) 法規就是因為買方遭遇的Landslide問題,上告法庭,從而制定的。

可避免潛在財務損失:美金數萬元至數十萬元

 

2.    Roof Inspection Report

美國的民宅,並非像是現代華人區的水泥建築,而是木造房屋。為了因應排水、結構等需求,民宅屋頂工學在美國可是一門顯學。由於使用材質、工法不同,屋頂年限從百年到數年都有。而換屋頂當然也就是一筆很大的支出。

要了解屋頂的情況,就要讀 Roof Inspection Report。此報告並非在每一個房屋的 Disclosure 裡面都會附上,但是如果有附上,那是一定要看的!Roof Inspection Report 多半會附上照片及註解,是相對容易閱讀的報告。

假設你讀到該房屋的屋頂使用年限將至,是不是就是一個很好的價格談判籌碼呢?儘管現在的市況可能不允許,但至少你心裡有個準備,知道要花上一筆錢來裝修屋頂。

可避免潛在財務損失:美金數萬元

 

3. Termite Report

Termite Report 裡面,敘述這棟房屋是否有遭受白蟻侵襲,如果有的話,又在房屋的哪些地方。如同其他報告,Termite Report 也會詳述報告的限制,以及哪裡堆放了雜物,導致無法確認該區域的情況等等,如果想要讀Termite Report,可以參考我的這一篇文章 — 懂行文結構,閱讀 Termite Report 不再頭痛

一般Termite Report 最後都會列出估計修復這些問題的價格,一樣有可能是談判籌碼。

可避免潛在財務損失:美金數千元至上萬元


閱讀報告不單是經紀人的義務,也是購屋者的責任。有時候聽朋友說,他的經紀人讀過報告,然後說「沒問題!」,這其實是很危險的!首先,沒有一棟房屋叫做沒問題,問題不僅有財務量級的大小之分,還有個人主觀認定的區別:我認為這個社區的不能養寵物可能是大事,但對你來說可能是小事。其次,買房子這麼大的事,說「沒問題」,你怎麼知道,經紀人到底有沒有讀報告啊?

下一篇會員專區文章 — 買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(下),將接續本篇文章,分享更深入的三個潛在損失,有的還可以幫你省去上百萬的冤枉錢哩!

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作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人

加州處理白蟻問題的兩種手段

薰蒸 (Fumigation)

薰蒸(Fumigation)是處理白蟻(Drywood Termite)的一種方式。加州多半是木造房,因此不少房屋都有白蟻問題。這件事在賣房出具 Termite Report的時候,會被凸顯出來,因此多半要請專業的 Termite Company 來處理。

一般來說,報告裡會推薦兩種處理白蟻的手段:一種是薰蒸;另一種是 Local Treatment。Local Treatment的意思是僅處理有 Visual Evidence 的部分,比如發現牆角有 Visual Evidence,就只處理牆角。而薰蒸這種作法,則比較全面(Structure Treatment):通常房屋居民需要撤出至少兩個晚上。而 Termite Company則把房屋覆蓋住,在裡面噴灑化學藥劑。美劇 Breaking Bad(絕命毒師)裡面,兩位主角就是利用被覆蓋的房屋作為掩護,在裡面製毒。

如果決定使用薰蒸這個方式,則Termite Company多半會提供三年保固,保證白蟻不會出現;而若使用 Local Treatment,Termite Company僅會提供一年保證。請請詳閱合約、與您的Termite  Company確認。

Perimeter Treatment

一般來說,加州的白蟻(Termite)有兩種,一種是 Drywood Termite,另一種是 Subterranean Termite。上面提到,處理 Drywood Termite 要用薰蒸 (Fumigation),那麼處理Subterranean Termite,使用的則是Perimeter Treatment。怎麼做呢?通常是把化學物質注入房屋底下,由沾染化學物質的白蟻把化學物質帶入蟻窩,殺死蟻窩內所有白蟻。

如果決定使用Perimeter Treatment,則Termite Company多半會提供三年保固,保證白蟻不會出現;而若使用 Local Treatment,Termite Company僅會提供一年保證。請請詳閱合約、與您的Termite  Company確認。

(Photo via J. Maughn, CC License)作者:林久禾,舊金山灣區專業房地產經紀人。