孩子想在美國矽谷買房!台灣爸媽的矽谷房地產入門 (一)

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我遇到好多這樣的情況:小孩在矽谷有穩定的工作與收入,人在台灣的父母,想要贊助部份資金,幫小孩在矽谷置產。

而父母身為出資者,又擔心小孩人在異鄉會受騙,當然想知道矽谷的房地產情況。於是,身為經紀人,我會和小孩及其父母進行頻繁的討論,直到交易結束。

結果,幾次下來,我發現大家問的問題都差不多

於是乾脆寫一篇文章,希望台灣爸媽對美國矽谷的房地產有個認識。

地理簡介

 坐落於矽谷的高科技公司,這還不包含大大小小的新創公司

坐落於矽谷的高科技公司,這還不包含大大小小的新創公司

矽谷位於加州,附近最有名的城市叫做舊金山 (San Francisco),舊金山和另一個也很有名的城市 — 聖荷西 (San Jose),一個在北,一個在南,遙遙相望,兩個城市中間的谷地散落其他城市。從舊金山一路綿延到到聖荷西,許多高科技公司坐落於此,知名的有 Google、臉書(Facebook)、蘋果 (Apple) 等大公司。

矽谷名為矽谷,原因是早期的半導體公司發跡於此。事實上,住在這裡的人比較常稱此地為灣區 (The Bay Area)。

 

 

 

房屋型態

而此地的房屋,幾乎全是木造房,你可能會覺得:「蛤!這樣不會很容易腐爛嗎?會不會住幾年就爛光了啊?在台灣可都是鋼筋混凝土欸!

實際上,這樣的擔心是多餘的。加州的木造房,因為得天獨厚的氣候環境而不易損壞,百年房屋所在多有,可見建構之精實。(當然,需特別注意白蟻侵蝕問題,這在買房前的房屋報告裡,都會說明)

房屋形式上,多半分為幾種型態,一種叫做Single Family Home,看起來就像是台灣的平房,有前庭後院,一般來說價格較高。

 此為木造平房 (Single Family Home)

此為木造平房 (Single Family Home)

另一種是集合式住宅,以房屋的所有權來說,就像台灣的公寓,你擁有的是一戶。而公設則屬於這個社區,維護費用由住戶一起分擔。

集合式住宅在外觀上又分聯排別墅 (Townhouse) 和公寓 (Condo,本地常稱康斗)。聯排別墅有點像台灣的透天厝,房屋從地下室一直到二樓、甚至三樓都是屬於一戶所擁有,不過,左右兩側的牆壁和鄰居是共造共用的,就像下圖這樣。所以,如果你在兩側的牆壁打洞,是會通到鄰居家裡的。

 Townhouse 的每一戶,左右兩側的牆壁和鄰居共用

Townhouse 的每一戶,左右兩側的牆壁和鄰居共用

而公寓,就像台灣的公寓一般,一戶的樓上樓下都有鄰居,就像下圖這樣。

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快問快答—關於房屋交易

快問快答一:一般來說,我該付給經紀人多少仲介費?

身為買家,欲在美國矽谷買房,你完全、完全不必負擔仲介費。要付仲介費的,是賣房子的屋主。

快問快答二:你手上有什麼物件啊?

會有這樣的疑惑,主要來自於台灣的房地產交易制度,不同房仲業者掌管各自的房源:永慶房屋 A 店可能掌握 60 間房屋,信義房屋 A 店又掌握了50間房屋。想要購買房屋的人,要走訪當地數間房仲業者,才能掌握所有上市房屋的全貌。(聽說這樣的做法,近年稍微有了改變。)

而在美國矽谷是不一樣的,一間房屋上市後,會登錄到一個網站上 (請參考這篇文章:MLS是什麼?)。然後呢,在矽谷的所有經紀人,都可以看到這間房屋,也可以帶自己的客戶對這間房屋出價。

所以,台灣爸媽請不用擔心經紀人手上房源不足喔!

快問快答三:所以,在矽谷買房的流程是什麼呢?

請參考我的這篇文章:矽谷購買房屋 10 步驟完全教學

其中,跟台灣的房地產交易做法有顯著差異的地方在於:

1.    如果您是打算在美國貸款,則小孩買房前需要先跟貸款銀行申請證明文件,證明小孩的貸款能力。當然,如果你是打算在台灣貸款,然後把錢匯到美國,則另當別論 (這種作法需要考慮贈與稅的問題,請參考這篇文章:稅務案例:台灣父母資金轉與子女在美國買房)

2.    在美國,買房之前可以讀房屋報告,作為判斷房屋好壞的依據 — 這在台灣是沒有的。(請一定要找重視房屋報告的經紀人)

3.    您的出價合約,並非制式化合約,而是經紀人客製化擬定的。所以,對合約的內容、條款、後果有深刻理解的經紀人,才是保障。

以上希望台灣爸媽對矽谷置產有初步的認識!也歡迎有興趣的朋友填寫免費諮詢單,我會免費會您解答疑惑。而更多的矽谷房地產買賣知識,都在文章分類裡,歡迎大家閱讀。

作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人

買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(上)

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就在剛剛,我又看完了一份房屋揭露報告 (Disclosure),掩卷沉思,深深感嘆報告提供的訊息實在不少。想起一個曾在外州買房的朋友跟我說,當時她的經紀人是這樣跟她「解說」報告的:經紀人把整份報告遞給她,說:「這些都不重要,你只要在我畫螢光筆的地方簽名就好了!」

我知道,有些人被教育成「報告無用論」的信徒。不過,我也知道,大家都愛省錢,那麼,我來跟大家講一下,在買房時,如果你讀了以下幾個報告(包含Report、Affidavit和Notice),你可能可以省多少錢吧!

 

1.    NHD Expert's Report

NHD 全稱 Natural Hazards Disclosure,資訊來自諸如縣級和市級資料庫,裡面敘述這幢房屋周遭的潛在天然災害風險,包括洪水區、地震區、土壤液化區等等,並且提供應對措施。

舉個例子,假設報告裡敘述,這棟房屋位在Landslide區域,但你卻沒有讀報告,還覺得是個好的Deal,那麼不就虧大了嗎?順帶一提,加州的TDS (Transaction Disclosure Statement) 法規就是因為買方遭遇的Landslide問題,上告法庭,從而制定的。

可避免潛在財務損失:美金數萬元至數十萬元

 

2.    Roof Inspection Report

美國的民宅,並非像是現代華人區的水泥建築,而是木造房屋。為了因應排水、結構等需求,民宅屋頂工學在美國可是一門顯學。由於使用材質、工法不同,屋頂年限從百年到數年都有。而換屋頂當然也就是一筆很大的支出。

要了解屋頂的情況,就要讀 Roof Inspection Report。此報告並非在每一個房屋的 Disclosure 裡面都會附上,但是如果有附上,那是一定要看的!Roof Inspection Report 多半會附上照片及註解,是相對容易閱讀的報告。

假設你讀到該房屋的屋頂使用年限將至,是不是就是一個很好的價格談判籌碼呢?儘管現在的市況可能不允許,但至少你心裡有個準備,知道要花上一筆錢來裝修屋頂。

可避免潛在財務損失:美金數萬元

 

3. Termite Report

Termite Report 裡面,敘述這棟房屋是否有遭受白蟻侵襲,如果有的話,又在房屋的哪些地方。如同其他報告,Termite Report 也會詳述報告的限制,以及哪裡堆放了雜物,導致無法確認該區域的情況等等,如果想要讀Termite Report,可以參考我的這一篇文章 — 懂行文結構,閱讀 Termite Report 不再頭痛

一般Termite Report 最後都會列出估計修復這些問題的價格,一樣有可能是談判籌碼。

可避免潛在財務損失:美金數千元至上萬元


閱讀報告不單是經紀人的義務,也是購屋者的責任。有時候聽朋友說,他的經紀人讀過報告,然後說「沒問題!」,這其實是很危險的!首先,沒有一棟房屋叫做沒問題,問題不僅有財務量級的大小之分,還有個人主觀認定的區別:我認為這個社區的不能養寵物可能是大事,但對你來說可能是小事。其次,買房子這麼大的事,說「沒問題」,你怎麼知道,經紀人到底有沒有讀報告啊?

下一篇會員專區文章 — 買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(下),將接續本篇文章,分享更深入的三個潛在損失,有的還可以幫你省去上百萬的冤枉錢哩!

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作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人