9個觀念— 給初來舊金山灣區矽谷置產的亞洲買家

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亞洲來的買家,尤其是在中國、香港、台灣、新加坡、馬來西亞和印尼等地,曾經有過置產經驗的客戶,多半把亞州的房地產觀念套用到美國舊金山灣區矽谷,這無傷大雅,畢竟透過耐心解釋,客戶總是能了解其間差異。不過,與相同背景的客戶合作多了,我就發現有些疑問是大家都有的,那麼就乾脆依照孩子想在美國矽谷買房!台灣爸媽的矽谷房地產入門 (一) 這篇文章的理念,也寫一篇文章釋疑,希望買家能做到基本程度的安心。

這篇文章是由我,林久禾,親自撰寫,並非網路上轉載、沒有出處的文章。

制度與權狀

觀念一:實坪制

許多中港台客戶實際來看房,總是會驚呼1100平方呎 (約相當於31坪) 的房屋怎麼看起來這麼大 !其實,故事是這樣的…

在亞洲某些地區,所購入房地產的面積,和實際居住的面積,其實是不一致的。比方說建商說這一戶面積是40坪,並不代表你的室內居家面積就是40坪,這40坪涵蓋了其他公共設施,比方說電梯、樓梯、陽台、遮雨棚等等,也就是說,實際上真正的居家面積可能只有30坪。而這樣的現象多見於中港台三地,因而產生一個專有名詞,叫做公設比,也就是室內坪數與公共設施面積的比例,這個情況講得正式一點,叫做買賣上公設需要計價,台灣的情況尤其嚴重,有些建案的公設比甚至高達 50%。

而在美國舊金山灣區矽谷,採用的其實是實坪制,一個1200平方呎的房屋,室內居家面積就是1200平方呎的房屋,其他諸如公共區域、車庫、甚至日光室(sun room)等等,都不計入實際居家面積。

這也難怪客戶會驚訝,因為平常看到的都是被閹割過的面積,而在美國,31坪就是貨真價實的31坪啊!(坪與平方呎的換算:1坪 = 35.58 平方呎)

觀念二:房地合一稅務

另一個亞洲買家常問的問題,是房屋稅與地產稅怎麼計算,簡單來說,舊金山灣區矽谷的房屋稅和地產稅是合而為一的,詳細情況,請閱讀我的另一篇文章 孩子想在美國矽谷買房!台灣爸媽的矽谷房地產入門 (二) — 關於地產稅

觀念三:產權權狀

「唉…我兒子被騙啦!第一次買房,錢都給了,卻連房屋權狀都拿不到!氣死我了!」這其實是最有趣的部份,但是不知情可能會搥心肝誤以為自己被騙!

在亞洲,基本上證明房屋所有權的文件上,上方會用極大的字體寫上房地產所有證、土地所有權狀等字樣,且多半是由政府單位出具文件,並附有紅色章印。

而在美國舊金山灣區矽谷 (事實上,美國加州都是採用同一套體系),欲證明所有權,使用的文件叫做Deed,準確地來說,Deed 證明的是產權的轉移,而非產權屬於誰,但無論如何,Deed 就可以證明所有權,而且可以出具證明的單位,可以是叫做Title and Escrow Company的私人公司,而且Deed這個文件長相平凡無奇,上面既無鋼印或浮水印,也只有黑色墨水,保存上可採用電子形式,沒有所謂正本,Google一下Grand Deed、Deed Of Trust就可以大略知道其格式。

容不容易被盜用、冒用?老實說以美國社會信任體系之堅實、追溯擁有權管道之透明,甚少聽到相關案例。 倒是有許多亞洲來的買家不明就裡,房屋過戶後拿到一張平凡無奇的影印紙,以為被騙。甚至有同事遭遇被客戶家中長輩破口大罵的誤會。

補充說明,美國房地產擁有者,其名下有哪些房屋,是公開資訊。

關於房屋本身

觀念四:房屋建材與民宅型態

在矽谷,建造民宅會用到大量的木材,反倒是鋼筋和水泥,多半只有在建造地基時會用到。簡單說,民用住宅都是木造建築。加州的木造房建構精實,又有得天獨厚的氣候環境,只要遵循適當保養方式,房屋並不易損壞。當然需特別注意白蟻侵蝕問題,這在買房前的房屋報告裡,都會說明。

民宅型態上,主要分為兩種:其一叫做 Single Family Home,看起來就像是平房,有前庭有後院,一般來說價格較高;

其二是集合式住宅,集合式住宅在外觀上又分聯排別墅(Townhouse) 和公寓(Condo,本地常稱康斗)。聯排別墅從地下室一直到二樓、甚至三樓都是屬於一戶所擁有,不過,左右兩側的牆壁和鄰居是共造共用的,所以,如果你在兩側的牆壁打洞,是會通到鄰居家裡的。而公寓,就像一般亞洲的公寓一般,一戶的樓上樓下都有鄰居。

觀念五:關於坐北朝南

坐北朝南這個詞我想來自亞洲的買家都不陌生,這是老祖宗的智慧,用意在於使住宅最大程度地吸納陽光。不過,我常跟客戶說,這一點來到舊金山灣區矽谷置產要修正,有其原因。

為什麼我這麼說?

如果你仔細觀察,你會發現傳統中式建築的正面,多半是主要廳堂—一個住宅裡面接待客人最氣派、大中至正的空間,當然需要大量的天然採光,以北半球來說,房屋坐北朝南,比較能達到這個目的。

那麼我們來觀察舊金山灣區矽谷,常見的平房建築形態,請看下面幾張照片。

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發現什麼了嗎?

你會發現美式建築,進出口玄關處狹窄,而面向街道的建築空間,有很大一部分是車庫的車門,如果依照坐北朝南的位向買房,享受最多日光浴的就是你家裡的車庫閘門。

再說,美式生活的主要戶外活動空間是在後院,有很多人在美國買房,依據的可是下午的時候,陽光可以照射後院呢。所以我都會跟客戶說,我們去看看房屋內部實際的空間是怎麼設計的,依據你們的生活型態,再來決定該房屋的採光是否合理吧。

觀念六:幾十年的老房屋

「林先生你是跟我開玩笑吧!我大老遠從香港來看房,怎麼給我看的房屋都是二、三十年的房屋啊」…如果他們看的是平房 (Single Family Home),上面這句話可以改成五十年、六十年、七十年…

前面提到,加州的木造房建構精實,在舊金山你甚至可以看到百年老房屹立不搖;實務上,矽谷的房屋建築結構如果沒有問題,剩下的工作就是內部裝潢,所以在矽谷你就會看到,建築年代久遠的房屋內部一直與時俱進翻新。

我們直接用圖片說明吧。

屋齡70 年的平房

另一幢屋齡70年的平房

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屋齡 50 年的Condo

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事實上,早期的建築結構更精實,近年由於市場漲幅飛快,建商為求儘快出售房屋好進行下一個建案,建屋品質不若過去幾十年。

交易實務

觀念七:房屋報告

一般在美國舊金山灣區矽谷買房之前,出價之前都會有一份報告,揭露該房屋的各項資訊,或者可以制定合約,要求進入合約後,聘請第三方檢驗專家檢驗房屋,這在亞洲是沒有的。有些無良的地產經紀,看準亞洲買家缺乏這方面的知識,刻意隱瞞房屋報告的重要性。我就曾遇過大洛杉磯地區的經紀人,直接請客戶在報告上螢光筆標記處簽名,還說這些都不重要,令人傻眼。

關於報告:可以閱讀我的另一篇文章

觀念八:交易流程

整題而言,找一個可以信賴的經紀人是最重要的一環。流程上,請閱讀這篇文章:矽谷購買房屋 10 步驟完全教學。有多來自亞洲的買家使用全現金買房,並不需要貸款,這方面就要注意稅務問題,需要詢問稅務專家,好的經紀人多半可以代為轉介。

觀念九:專業分工

在美國舊金山灣區矽谷,買賣房屋是相當專業的工作,可能的話,把地產經紀人視為統籌整個買房計畫的專案經理,應該是比較好的切入點。怎麼說呢,買房不免碰到稅務問題,如上所述,稅務問題,應該要詢問稅務專家;那麼房屋所有權的規畫呢?是不是也要找產權律師諮詢?如果要貸款,更要找可以信賴的貸款經紀人;如果要作物業管理,那也要找精明的Property Manager;更別提如果還要裝潢或加建,建築師、土地測量師、結構工程師、工程團隊可都是要找對的人的。以上都不是單一地產經紀人可以回答問題、可以獨自執行的工作,好的經紀人應該是要可以找到對的人來做這些事的。

(坦白說吧,無良的經紀人也可以搞得很隨便,我只能說物以類聚,隨便的經紀人伴隨的就是隨便的貸款經紀人、隨便的裝修團隊、隨便的會計師…買賣房屋這麼大的事情,若要隨便那也是由人了)

看完以上 9 個觀念,希望你能對矽谷,或者說硅谷,置產更有概念。最後提醒,美國是個法治國家,尤其近年灣區矽谷華人買房是大宗,不再是監管機構可以睜一隻眼閉一隻眼,或者力有未逮的族群,有些檯面下不合法的手段,就不要想了吧。

作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房產經紀人。第一張圖片來自 Przemek Pietrak,其他圖片則為Listing Agent 擁有版權。

孩子想在美國矽谷買房!台灣爸媽的矽谷房地產入門 (一)

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我遇到好多這樣的情況:小孩在矽谷有穩定的工作與收入,人在台灣的父母,想要贊助部份資金,幫小孩在矽谷置產。

而父母身為出資者,又擔心小孩人在異鄉會受騙,當然想知道矽谷的房地產情況。於是,身為經紀人,我會和小孩及其父母進行頻繁的討論,直到交易結束。

結果,幾次下來,我發現大家問的問題都差不多

於是乾脆來寫一系列文章,希望台灣爸媽對美國矽谷的房地產有個認識。這篇是本系列文章的第一篇,希望台灣父母對矽谷地產有個粗淺的認識。

地理簡介

 坐落於矽谷的高科技公司,這還不包含大大小小的新創公司

坐落於矽谷的高科技公司,這還不包含大大小小的新創公司

矽谷位於加州,附近最有名的城市叫做舊金山 (San Francisco),舊金山和另一個也很有名的城市 — 聖荷西 (San Jose),一個在北,一個在南,遙遙相望,兩個城市中間的谷地散落其他城市。從舊金山一路綿延到到聖荷西,許多高科技公司坐落於此,知名的有 Google、臉書(Facebook)、蘋果 (Apple) 等大公司。

矽谷名為矽谷,原因是早期的半導體公司發跡於此。事實上,住在這裡的人比較常稱此地為灣區 (The Bay Area)。

 

 

 

房屋型態

而此地的房屋,幾乎全是木造房,你可能會覺得:「蛤!這樣不會很容易腐爛嗎?會不會住幾年就爛光了啊?在台灣可都是鋼筋混凝土欸!

實際上,這樣的擔心是多餘的。加州的木造房,因為得天獨厚的氣候環境而不易損壞,百年房屋所在多有,可見建構之精實。(當然,需特別注意白蟻侵蝕問題,這在買房前的房屋報告裡,都會說明)

房屋形式上,多半分為幾種型態,一種叫做Single Family Home,看起來就像是台灣的平房,有前庭後院,一般來說價格較高。

 此為木造平房 (Single Family Home)

此為木造平房 (Single Family Home)

另一種是集合式住宅,以房屋的所有權來說,就像台灣的公寓,你擁有的是一戶。而公設則屬於這個社區,維護費用由住戶一起分擔。

集合式住宅在外觀上又分聯排別墅 (Townhouse) 和公寓 (Condo,本地常稱康斗)。聯排別墅有點像台灣的透天厝,房屋從地下室一直到二樓、甚至三樓都是屬於一戶所擁有,不過,左右兩側的牆壁和鄰居是共造共用的,就像下圖這樣。所以,如果你在兩側的牆壁打洞,是會通到鄰居家裡的。

 Townhouse 的每一戶,左右兩側的牆壁和鄰居共用

Townhouse 的每一戶,左右兩側的牆壁和鄰居共用

而公寓,就像台灣的公寓一般,一戶的樓上樓下都有鄰居,就像下圖這樣。

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快問快答—關於房屋交易

快問快答一:一般來說,我該付給經紀人多少仲介費?

身為買家,欲在美國矽谷買房,你完全、完全不必負擔仲介費。要付仲介費的,是賣房子的屋主。

快問快答二:你手上有什麼物件啊?

會有這樣的疑惑,主要來自於台灣的房地產交易制度,不同房仲業者掌管各自的房源:永慶房屋 A 店可能掌握 60 間房屋,信義房屋 A 店又掌握了50間房屋。想要購買房屋的人,要走訪當地數間房仲業者,才能掌握所有上市房屋的全貌。(聽說這樣的做法,近年稍微有了改變。)

而在美國矽谷是不一樣的,一間房屋上市後,會登錄到一個網站上 (請參考這篇文章:MLS是什麼?)。然後呢,在矽谷的所有經紀人,都可以看到這間房屋,也可以帶自己的客戶對這間房屋出價。

所以,台灣爸媽請不用擔心經紀人手上房源不足喔!

快問快答三:所以,在矽谷買房的流程是什麼呢?

請參考我的這篇文章:矽谷購買房屋 10 步驟完全教學

其中,跟台灣的房地產交易做法有顯著差異的地方在於:

1.    如果您是打算在美國貸款,則小孩買房前需要先跟貸款銀行申請證明文件,證明小孩的貸款能力。當然,如果你是打算在台灣貸款,然後把錢匯到美國,則另當別論 (這種作法需要考慮贈與稅的問題,請參考這篇文章:稅務案例:台灣父母資金轉與子女在美國買房)

2.    在美國,買房之前可以讀房屋報告,作為判斷房屋好壞的依據 — 這在台灣是沒有的。(請一定要找重視房屋報告的經紀人)

3.    您的出價合約,並非制式化合約,而是經紀人客製化擬定的。所以,對合約的內容、條款、後果有深刻理解的經紀人,才是保障。

以上希望台灣爸媽對矽谷置產有初步的認識!也歡迎有興趣的朋友填寫免費諮詢單,我會免費會您解答疑惑。而更多的矽谷房地產買賣知識,都在文章分類裡,歡迎大家閱讀。

作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人