Los Altos 疫情後市況

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最近在看Los Altos/Saratoga的房屋。儘管兩區我很熟,但是一調閱資料,還是相當驚訝。這篇文章先談Los Altos — 我在幾年前就已經非常推薦Los Altos,這區的居民個性相對低調,安安靜靜地享受生活。

Los Altos 的SFH中位價在疫情之後的一年漲了至少 30%,老早就突破2018年的價位—以原先中位價就是300萬的房屋來說這樣的漲幅幾乎是奇蹟。Saratoga 、Los Gatos同樣也是漲了至少30%,三個城市並列高價位城市最高漲幅,相同時間Burlingame 20% 、Palo Alto 15%,並且Palo Alto尚未突破2018年的成交價位 。

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(Los Altos Hills 的漲幅也同樣驚人,400萬漲到600萬,問題在於物件太少使得統計上較無價值,加上Price/Sqft並非顯著上升,所以比較可能的情況或許是人們買的房屋Sqft上升。)

並且疫情後至今,Los Altos每月在市場上的Single Family Home,幾乎不超過40棟(去年4-6月的統計資料因為MLS在疫情初始的特殊規定,並沒有呈現真實情況)。2021年以來更是驚人,每個月SFH也就20~30棟。 

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除去一、兩個特定月份,成交天數中位數穩定地維持在8天以下。

過去一年,如果想在Los Altos找3房2衛,土地面積6000呎以上的房屋,預算又在300萬以下,那麼物件不是鄰近Foothill Express Way、El Monte、Highway 85 或 280、就是需要很大程度的裝修。

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

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兩個 Palo Alto 的關鍵數據

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關於Palo Alto的房市,有兩個數據或許會讓人意外,供大家參考:

1.  Palo Alto 目前的房價中位數,無論是獨立屋或是集合住宅,其價格都還沒突破 2018年的高點。然而,Los Altos、Cupertino、Saratoga、Los Gatos、Burlingame、Hillsborough 的價格卻早已突破2018年的高點 10-20%。以獨立屋來說這個狀況更明顯。

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2. 2021年初以來,相較於其他幾個城市的獨立屋庫存持續下降或者持平,Palo Alto在市場上的獨立屋庫存,是一路攀升的。

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

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