Preemptive 的功過，取決於成交價。

臉書上最近幾篇貼文都有提到Preemptive，幾個人私訊或來信討論，我想乾脆統整一下回應。

首先你的目標房屋，是否和你建構這個出價的基準房屋群存在相似性，或者其實有不可逆的差異（比方說後院是否靠著停車場、是否比鄰商業區、是否在洪水區，那當然就不算是可以相比的房屋）。這樣才會是 Apple to Apple 的定價，也只是Realtor的基本功。

如果滿足以上前提，那麼 Preemptive 的功過，取決於成交價，而不是「避開競爭」這種沒有比較基準的 Sales Script。

這麼說好了，土地 6000 呎和室內面積 2000 呎以下的 Single Family Home，如果我們用 300萬的 Preemptive Offer在 Belmont出價、350 萬在 Sunnyvale 出價、400 萬在Palo Alto出價，99% 的狀況你當然可以「避開競爭」、賣方也樂得接受，但財務上這恐怕不是太好的交易，如果你打算這麼做，可能也不太需要 Realtor。

Preemptive 稱得上成功，最好是比市價低 — 這只有少數情況會成功，例如 Listing Agent 並非本地人所以不知市價。

第二好的情況，是比同一天出價競爭後的價格低，這也算是一個好交易。

第三種狀況，Preemptive 比同一天競爭後的價格高。

在第三種狀況之下，只有一種情境是有利於買方的：買方預判某段時間內的漲幅，會超越現在這個加價，比方說我估計三個月內房市會漲 20%，那麼比市價高 10%就合理（這當然不容易，也沒有人可以掛保證。思路之一是目前一棟房屋對應到多少買家，用供需判斷房屋消耗速率，從而預判短期漲幅，當然還有其他手段或領先指標，以後說。）

要不是以上三種成交狀況，要嘛是 Realtor貪快錢，這是良知問題；不然就是判斷錯誤，這是能力問題。不用太神話 Preemptive — 今年看過太多案例，Preemptive 價格從三個月或六個月後來看，變成一座山的山頂。

那當然，如果情感上你真的、真的很愛這棟房屋，make him an offer that he can't refuse 那就是另一回事，不在財務或投資的討論範圍。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
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