股價下跌與房價下跌之關係
背景說明
身在加州（特別是在灣區），你或許會聽到這個論述 — 「股市如果下跌，房價就會跟著跌。」
理論基礎，大概是這邊買家的頭期款（Down Payment）多半來自於股票，一旦股價跌，可用的頭期款隨之減少，也就很難競價買房，房價自然會下跌或者至少漲不動。
有鑑於眼下股市情況，我想大家或多或少會聽到類似的論述。
雖然根據我們的經驗，房價漲跌恐怕不是單一指標可以預測的，不過我們還是要有好奇心，或許意外找到什麼套利模型對吧 — 我甚至鼓勵客戶或朋友親自回測股價跟房價的關係，無奈好像沒有人這樣做。
那只好自己試試看。
我們以這次房市多頭 （2012-）為回測期， 找出「 Nasdaq指數下跌10%以上」（以當天收盤價為準）的情況，然後調閱這些情況前三個月（我們不排除灣區都是頂尖頭腦，擁有預測股市能力的可能性），以及後三個月的房價表現 （我們不排除人們經歷股價下跌心有餘悸的可能性）。
例如 7/20/2015 到 8/24/2015，Nasdaq 從 5218.86 跌到 4526.25，跌幅為 13.27%。那麼我們就調閱 2015 年 4 月開始，到2015年11月的房價，看看這段期間的房價漲跌如何。
地點選在灣區的 Santa Clara County 和 San Mateo County，兩個郡縣合計的房價中位數，這樣資料量應該是足夠的。
股價與房價關係
以下呈現格式都相同：第一張圖是 Nasdaq 指數，第二張圖是下跌期間之前三個月以及之後三個月的房價。2012 年以降總共有 10 次 Nasdaq 指數下跌10%以上的情形發生，我們從 2012 年開始。
2012年3月26日到同年6月1日，Nasdaq下跌 12.1%
2012年9月14日到同年11月15日，Nasdaq下跌 10.9%
2015年7月20日到同年8月24日，Nasdaq下跌 13.27%
2015年11月6日到2016年2月210日，Nasdaq下跌 16.78%
2018年8月29日到同年12月24日，Nasdaq下跌 23.64%
2019年5月3日到同年6月3日，Nasdaq下跌 10.18%
2020年2月19日到同年3月23日，Nasdaq下跌 30.12%
2020年9月2日到同年月24日，Nasdaq下跌 11.48%
2021年2月16日到同年3月8日，Nasdaq下跌 10.24%
如果股市對灣區房價有主宰漲跌的影響力，那麼灣區房價的漲跌圖表，在股市下跌之下，應該會有類似的型態。然而看完以上圖表，我們歸納不出任何相似性。
也就是說，「股價跌，所以房價跌。」這個預測模型並不準確。這邊要注意的是，這並不代表股市對房市沒有影響，它可能是因素之一，也可能不是。然而，「若A則B」的論述，目前看來太過武斷。
如果，你還是相信文章標題的論述，那麼我們正在浪頭上：2021年11月5日到2022年1月27日，Nasdaq下跌 16.4% ，而下跌或許還沒結束。
要不要來預測接下來的房價？
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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