2018灣區房價是漲是跌?!幾個觀察重點

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身在灣區,你是不是三不五時會聽到「灣區房價要暴跌啦!」的耳語,有時候,這真的只是季節性的市場情況,卻搞得大家緊張兮兮;而有時候的傳聞,則是「引述」某專業人士的單一看法,卻沒有探討其他因素。

事實上,房價是漲是跌,從不是單一事件決定的,而是各種因素交錯而成。同時,如果你閱讀經濟學相關書籍,會知道房地產循環是漫長的,依據市場特性不同,週期從十年到二十年不等,所以任何變化都是緩慢、需要經過數年時間的。

據此,站在房地產第一線的我,認為大家可以朝這幾個面向,理性觀察,不要妄下定論。

 

1.    稅務改革

川普總統的稅務改革包裹中,含有取消地產稅抵稅額的內容,這一措舉,一般認為會增加房地產的持有成本,Online 及 Offline 已經有諸多討論,基本共識如此。

加州地產經紀人協會的經濟學家 Leslie Young 也預期,此稅改會降低購屋意願。與一般討論不同的是,Leslie Young 認為房屋擁有人出售房屋的意願也會下降,也就是新上市房屋 (New Listing) 會更加減少。所以最後對房地產價格的影響還未定。

但是,除了取消地產稅抵稅額,整個稅改方案也包含企業抵稅內容的變革。此一變革,一般來說是有利於公司徵才的 — 公司如果繼續徵才,灣區的人口便會持續維持淨流入,那麼也就會持續推升房價。

 

2.    灣區大公司動向

我說過,這一波行情的起因,來自於灣區大公司的營運情況。上述的稅改措施,無疑降低公司的營運成本,徵才仍會持續。

灣區大公司的營運情況,一方面可以從 NASDAQ 指數側面觀察,一方面也要向在大公司工作的朋友探詢情況,還有就是持續關注這些公司是否買地、擴建辦公室。

我認為此一因素左右房價比重甚高。

 

3.    北灣大火

北灣大火造成的影響是,所有和重建相關的專業人士,全數被吸引至北灣工作,這一磁吸效應不僅擴及南加,連外州專業人士也會加入。影響所及,半島和南灣恐怕會缺工。

此情況對房價的影響,可以從賣方心態切入:「我想要把房屋重新裝修後,把房屋賣一個好價錢!但現在,不是找不到 Contractor,就是 Contractor 索價過高,我乾脆不賣啦!」。或者,賣方依然裝修,但把昂貴的裝修成本轉嫁到賣價上。

於是,新上市房屋稀缺的情況會更劇烈,價格也可能因此提升。

大家也別忘記,鑑價師也可能會短缺,影響所及,請參考我這篇文章,此現象可能對房價沒有顯著影響,但絕對會增加市場的混亂程度。

前三個是影響灣區房價比重較高的因素,有在做功課的經紀人,也會注意到的這些趨勢。接下來兩個是我自己有在關注的現象,也值得大家探討喔!

 

4.    中國情勢

中國的錢越來越難匯出來 (當然,人們還是有辦法),一般認為對房價有負向影響。我不知道從 2015 年至今,中國民間資金的大逃殺和政府的抑制,兩相交互作用下,來自中國的錢有沒有變少。不過觀察實際出價情況,至少中國買家 All-Cash 的情況,是較去年和前年為少的。

然而,如同上面提到的,這一波是剛需,並非資金行情,所以對灣區房價影響,即便是負向,幅度恐怕也不大。

 

5.    台灣情勢

先說,台灣人在灣區買房,佔灣區市場比例絕對是小眾,所以台灣情勢對灣區房價影響相對小。還有,這是我身邊的樣本數,未必代表母體,因此就當作是獨家觀察的最後一項因素吧。

我注意到有些即將買房的台灣朋友,現在很多人已經從OPT期間就開始申請貸款 (可以參考這篇文章,解說OPT貸款的限制),但其實如果時間拉到兩年前,是非常少見的。我認為,某種程度上,灣區房市已經變成了人人討論的話題。

另一個現象,台灣 All-Cash 買家有增加的趨勢,我不太確定這跟台灣的房地產情勢有沒有關係,但是基本上,華人天性父母幫忙買房,加上台灣極低的房屋抵押利率,都造成好些台灣朋友 All-Cash 的情況。(台灣的錢怎麼過來,可以參考這篇文章—稅務案例:台灣父母資金轉與子女在美國買房)


以上是我的觀察,把影響灣區 2018 房市的幾個因素整理給大家做參考。不過沒有人能夠預知未來,就讓我們一起沙盤推演動動腦筋看會不會成真吧!也建議大家依照自己的需求,做完整的評估看是否該買房。

 

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