房仲写分析—2018年11月硅谷几个城市房价趋势
时序来到2018年12月下旬，而11月的成交数据也公开了七成、八成，有做功课的硅谷房屋仲介早就感受到不寻常的气氛，甚至几个月前就讲短期投资要小心，也更加谨慎地推荐物件，原因在于大国博弈的走势反映到湾区的房地产市场，连带影响买家的置产意愿与实力，加上年底淡季的传统，让卖家今年更早收手，然而需求的基础并没有被碰坏，如果有长期置产打算，或许可以想想「别人恐惧我贪婪、别人贪婪我恐惧」这句话。
事态的发展证实挑选好房屋的信念，其实早在今年上旬市场疯狂的时候，我就一直碎念客户，大马路上的房屋不要买，铁路旁的房屋不要买，就算是在 Palo Alto 也一样，念到客户看到我，就用这句话跟我打招呼…
很简单，这些当时疯涨涨的物件，多半是基于市场狂热或资金停泊需求造就的行情。现在看来，你就知道那些沿着 Caltrain 的 Palo Alto 房屋多乏人问津了。
碎念完了，我们来看看各城市的情况吧。
San Jose (圣荷西)
圣荷西是旧金山湾区的一线大城，优秀的房地产经纪人观察到产业重心南移的趋势，早就提高了对圣荷西的评价，不过城市内各区域差异颇大，我们另文分析。
整体而言，圣荷西的房价中位价回到1,000,000以下，开始试探2017年底、2018年初的价格，Sale Price/List Price多过100%一点点，这样的趋势也显示全市场的房地产经纪人也都知道状况，这跟5~8月还有一部分的人搞不清状况有些差异。
房屋卖出天数无论是平均还是中位数都有显著上升，大约为今年市场狂热时的两倍时间，平均天数甚至直逼30天。
Mountain View (山景城)
山景城的价格还是仍旧看不到显著跌势，原因是地点现行优势仍旧存在，市场上的物件太少，大约是圣荷西的1/10吧，Sale Price/List Price大约在105%左右；平均卖出天数还是在20天以下，中位数仍旧不超过14天。值得注意的是，山景城和下述的Cupertino 库比提诺和Palo Alto 帕洛奥图物件都太少，统计数据很容易被单一物件成交价影响，所以在价格评估上一定要客制化。
Sunnyvale (森尼维尔，又称阳光谷)
森尼维尔的房屋中位价约在1.5M，可以看到今年上半年与下半年的价格就是差了一截，Sale Price/List Price就大约在100%~105%之间；平均卖出天数和中位数都有显著上升，一样显示上半年和下半年的强烈对比。
Cupertino (库比提诺)
库比提诺的价格还是在220万左右，一样，是个物件少的城市，物件少价格就有支撑；Sale Price/List Price落在104%；卖出天数上，好的房屋还是很好卖，数据上就是被有所坚持但又不那么优质的房屋拖累。
Palo Alto (帕洛奥图)
房屋中位价从两个月前的250万回到300万，Price/List Price的起伏反映地其实是物件少，区域内又多有豪宅，统计价格常会失真；卖出天数上和库比提诺一样，数据上多半被有所坚持但又不那么优质的房屋拖累。
未来两个月我不认为会有大变化，大家就看看来年春季情况吧，不过要复制今年春季的疯狂景像，我想是很难囉。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478