03142021 近日杂谈
1. 理性感性、选择与限制
前几天晚上和一位还没买到房的买家聊天，她和家人来美数年，历任的 Realtor 并没有解释过制式合约内容，所以每次出价 Realtor 也就只是问问买家要出多少钱；Realtor们也没有导读过报告；估价上，指示这位读者使用 REDFIN 和 ZILLOW 的估价来出价。
我尊重其他 Realtor 完成交易的方式。并且，这也只是单方面的说法。
讲自己怎么处理好了：和 Buyer 解释制式合约内容，需要30-60分钟；首次导读报告里的文件，需要60分钟（不包含针对每栋房屋的报告阅读时间）；估价则是调查附近成交状况，辅以该房屋竞争情况，作为校准。
在无意当对方 Agent 的前提下，尽快结束对话，才是符合地产经纪生意成本效益的做法。
只是一想到这样放着这不管，她们将来可能会出事。我又想到老婆最近说的一句话：「很多事，你就当 Pro Bono。」最终我和这位读者聊了两个小时，其中包含解释合约内容、释疑报告常出现问题、以及大略的估价做法。
一个人当下的选择，大概就是理性与感性光谱上的一个点吧。限制呢？纯然地感性，那自家老婆孩子会喝西北风，纯然地理性，那么将来可能会心心念念当时应该要帮一把的。
2. 写信
来聊聊 Buyer 写信 Seller 这件事。没那么难，遵守 Fiduciary Duty 的前提下，立场不同，采取的作法自然就不同，也就是说，一个 Realtor 身为 Listing Agent 时给出的建议，当然不会和身为 Buyer Agent 的时候给出的建议一样。
我当 Listing Agent，基本上就会建议客户不收信，以免在 Fair Housing Law 之下增加风险；不过，当 Buyer Agent 时又不一样，如果卖方/ Listing Agent 不介意 — 有的人就是想看买方是何许人，那为何不写？都说要尽全力增加拿到 Offer 的机会，这样的情况下，当然还是写。
3. 照片
提醒一下，那些在REDFIN/ZILLOW上看到的照片，其所有权人是Listing Agent，如果单纯分享REDFIN/ZILLOW的链接，那么没问题，因为REDFIN/ZILLOW的照片授权自MLS。但如果是把这些照片下载下来并在网路上散播，可能就有一点疑虑 — 当然，如果Listing Agent同意你这么做，也没问题。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478