写在前面：关于硅谷置产的房地产产权，在网络上就有许多分类，不过有的人家里开公司，有的人虽是夫妻但只希望产权在某个人名下，情况多有不同。而房屋中介基本上不能针对客户情况推荐产权拥有方式，原因在于这牵涉到税务与继承的不同后果，需会计师或产权律师协助。

购买房屋牵涉到「产权」这个严肃议题—也就是房地产在谁的名下、过世继承归属、房地产权益 (Interest) 如何分配等等。一般来说，加州的房屋可以为 1. 个人持有 (Sole Ownership)  2. 两人以上持有(Co-Ownership)。

个人持有 (Sole Ownership)

房地产权益仅为一个人所持有。为了厘清权益，还进一步区分为三种不同的个人，这在买房阅读Title Report时都可以看到。

A. A Single Man/Woman 未曾结过婚的男性/女性。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a single man

B. An Unmarried Man/Woman 曾经结过婚，但是法律上已离婚的男性/女性。Title Report上会这样叙述：

John Smith, an unmarried man

C. A Married Man/Woman, as His/Her Sole And Separate Property 已婚男性/女性 (仍在婚姻状态)，如欲独自持有产权，则需要配偶同意 (一般来说使用Quit Claim Deed，详情请询问Estate Attorney)。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a married man, as his sole and separate property

两人以上持有(Co-Ownership)

分为下列几种形式

A. Community Property 加州法律 (California Civil Code) 定义，Community Property 是为夫妻共同持产权有的一种形式。如未特别声明，则夫妻任一人在购买房地产时，产权会被指定为Community Property。在此产权形式之下，夫妻各拥有处分该房屋一半产权的权利。如果夫妻任一人未执行处分其权利，则其人过世后，产权归配偶所有。Title Report上会这样叙述：

John Smith and Mary Smith, husband and wife, as community property

或者

    John Smith and Mary Smith, husband and wife

B. Community Property with Right of Survivorship 算是Community Property的变形：声明 (Expressed Declared) 夫妻任一人过世后，产权归配偶所有。

C. Joint Tenancy California Civil Code 定义，Joint Tenancy 是两人以上，拥有相等持份的产权格式。其特色是Right of Survivor ship，意即一人过世后，其持份由其他人继承。也因此，Joint Tenancy不须遗嘱处分。Title Report上会这样叙述：

John Smith and Mary Smith, husband and wife, as joint tenants

D. Tenancy in Common (TIC) 同样需两人以上持有，但是不须拥有相等持份，并且一人过世后，其产权可以被其继承者拥有。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a single man, as to an undivided 3/4the interest, and Adam Smith, a single man, as to an undivided 1/4the interest, as tenants in common

E. Trust (信托) 加州房屋也可以在Trust名下。

以上仅就一般情况简介。产权是非常专业，也必须客制化的协议以及服务，通常考虑是税务以及继承，因此，我们建议客户寻求产权律师 (Estate Planner/Attorney) 或者 CPA的协助。

（Photo via Pxhere, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478