近期房价与房地产市场趋势（一）追认
三个多月前，我和客户说市场恐怕已然到了高点，后来也写了一篇贴文，当时并没有太多人相信。而是到了最近两个月，市场上堆积越来越多房屋、房屋在市场上的天数也逐渐攀升、房屋降价成为常态，才越来越多人认可市场情况正在改变。
（Agent当然没有水晶球，只是（机灵的Agent）更早看到风吹草动（该文有提到我们是怎么判断）。
当时，尽管知道市场变动的方向，却无法确认变动的幅度。变动幅度重要性在于，了解市场对各种事件的反应程度，比方说升息导致购买力下降8%，那么房价跌10%，或者20%，这对于判断将来市场情况，就有不同的意义。
而统计资料是一个很好的追方式，用来确认变动的幅度。
以下我会使用湾区硅谷（San Francisco Bay Area）两个主要郡县的图表和数字，让大家了解「大约一个月前」的状况。
同时，就我从西雅图、洛杉矶、德州以及中西部几个州的侧面理解，这也可以代表全美民用房地产的情况。
（资料来自统一房源系统MLS，已经是这方面最新的资料。有时候你会看到人们使用「加州地产协会(CAR)」或是「全国地产协会(NAR)」的资料。问题是，那些资料又更晚了一、两个月。
所以，如果你阅读的资料停留在五月、甚至是四月，那反映的是四月或三月的市况，可能会得出市场还是狂热的结论）
Santa Clara County
Santa Clara County「一个月前」的中位数价格已经从高点跌了12%，约莫是到了2021年底和2022年初的价格，仍旧高于疫情伊始约20-30%；Sale Price除以 List Price的比例也从高于115%回落到接近100%——这是疫情以来的最低点。
Santa Clara County「一个月前」房屋在市场上天数已上升到13天，高于疫情以来所有期间，大约是回到了2019年中；市场上所有房屋的数量超过2000间，应该是2018年下半段和2019年下半段的房屋数量水平。
San Mateo County
San Mateo County「一个月前」的中位数价格从高点跌了6-8%，仍旧高于今年第一季的价格；Sale Price除以 List Price的比例也从高于112%回落约104%——也是疫情以来新低。
San Mateo County「一个月前」房屋在市场上天数上升到11天，去年9月到12月San Mateo County大约也是这个数字，市场上所有房屋的数量约1000间，大概也是过去几年同时期的水平。
几个注意事项与观察
1. 首先，一个月前的状况不能代表目前市况。（虽然暂时没有统计数据，但我们在前线买房卖房的感觉）目前市况应该要比一个月前稍差：价格更低、天数更高、数量更多。
2. 房屋在市场上的天数（Days on Market, DOM）有一个误区，那就是它只统计「成交的房屋」。也就是说，那些还待在市场上、或是下市不卖的房屋，市没有列入统计的——所以实际的情况，应该要比 DOM 显示地再差一些。
3. 如同以前一直提到的，相较于 Santa Clara County，San Mateo County 的季节性（Seasonality）比较强烈，而然对市场情况（突发状况、总体经济前景等等）的反应较为迟钝，放到整个估价模型，San Mateo County就会显示比较稳健的数字，不会大起大落。
4. 房地产的一个特性是数据离散（variation）程度大。比方说平均价是150万，那可能是因为有一组数据成交价是130万、而另一组数据平均价是170万。考虑到多数人的目标只是为了买一、两棟房屋，那么如果够有耐心出价，很有可能买到比平均价低很多的物件，我最近就有几个客户，是用大约2020年底到2021年初的价格区间买到房屋。
5. 房地产市场另一个特性，就是对同一性质事件的反应会鈍化，比方说刚开始升息1%，人们购买力或许只下降5%，但是房价会跌15%；然而接下来如果再升息1%，人们购买力再下降5%，但是房价可能就只再跌10%。
知道了一个月前的市况，并不代表可以预测未来，如果要更进一步，可能要加入总体经济的概念。
接下来这个系列会讨论：三、四个月前认为房价不可能下跌的几个论述，以及当时为什么我们觉得不合理；也会纳入总体经济，作为展望未来的依据之一。我们的目标是，你在阅读完这一系列之后，你会对接下来的地产市场，有较为合理的期待，也会多少了解我们怎么去看待市场。
最后提醒大家，这段期间REDFIN或是 Zillow的估价，特别、特别不可靠（我是从来没相信过）。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478