湾区卖房系列—所以，你怎么选择帮你卖房子的地产经纪人— Double-Ending 篇
想法很简单，一个跟你做生意的人，品格、诚信等等，永远是最重要的。
一般人并不了解行业内的道德规范 (Code of Ethics)，而当走偏门的 Agent 尝试说服你和他做生意时，他当然也会避免触及这方面的议题。
Agent 的品格，可以简单化约成诚信义务 (Fiduciary Duty) 这个概念，从这方面切入，你可以有初步的了解。
诚信义务 (Fiduciary Duty)
Fiduciary Duty，白话一点就是客户利益至上，超越 Agent自己的利益。Fiduciary Duty 是地产经纪协会明明白白写在在道德规范 Code of Ethics里面的。这个原则，讲的其实就是「Agent 有没有品格」。
说来容易，上下其手的经纪人却不少，拿一个 Listing Agent 常常刻意误导屋主的例子，Double-Ending，来说好了。不熟悉 Double-Ending 的人，可以参考这篇文章。
简单来说，如果你是要卖房的屋主，而你的 Listing Agent 也身兼 Buyer Agent，这个情况可以叫做Double-Ending，那么你的利益 ，通常体现在卖价，势必会蒙受损害，白话一点就是房屋低价卖出。
如果，Listing Agent 在和屋主签定 Listing Agreement 的时候，明明白白地解释 Double-Ending 的弊端 ，而屋主仍然觉得让自己的 Listing Agent 身兼同一个交易的 Buyer Agent 也没有关系，那也就算了。
坏就坏在有些 Agent，当提及此事的时候，想要蒙混过关。我听过的说法有：
「其他 Agent 也都这样做啦」 (事实上，我敬重的许多前辈Agent其实不这样做。)
「这样手续或程序比较简便」(应该没有，或者是「Agent」的手续或程序比较简便)
其他理由自行想象。不然就是提都不提，就说：「这边签名」、「那边签名」…
为什么一个 Listing Agent 会想要同时当 Buyer Agent，答案显而易见，他一个人一次可以赚两手的佣金，何乐不为？他当然想说服你，给他当 Buyer Agent。
Double-Ending的弊端
为什么提这个例子？因为这是客户利益被 Agent 自身利益损害的完美诠释，而且这是故意 (Deliberately) 的行为。
怎么说？
一个重要的理由，假定你是卖房的屋主好了，你把所有需求、底牌都告诉 Listing Agent。而想象一下，这个 Listing Agent 他有当 Buyer Agent的打算，那么，他会怎么运用、泄漏你给他的讯息，给他的Buyer？你的底牌被知道，那Buyer出价有何难？想象一下当初买房的情况吧，如果你知道卖方的底牌，你的出价就压得更低就好啦。
另一个很重要的理由，地产界是很吃名声 (Reputation) 的，今天一个 Agent 他有Double-Ending的名声或记录，那么许多 Agent是不想对他 List 的房屋出价的，因为就算出价，他也只是用你出的价钱抬轿，让自己的Buyer 出一样或高一点的价钱得标，好让自己赚两手。
附注：一个 Agent 有没有在做 Double-Ending，其实我们会去打听，内部的系统也查得到。
长此以往，你可以想象，这样的 Listing Agent 就会越走越偏，其他的 Agent不对他的房屋出价，他只能自行招揽自己的客户来对该房屋出价 — 这栋房屋的能见度大打折扣，你的成交价也不太高。
和 Mentor 和许多前辈的做法一样，我是不做 Double-Ending 的。我们在当 Listing Agent 的时候，都会跟Buyer Agent说，「我不做Double-Ending，你放心出价吧，我不会用你的出价来抬轿的。」
这其实就是为什么，不做 Double-Ending 的 Listing Agent，名声慢慢建立起来后，他的房屋会有更多的 Buyer Agent 出价的原因，「有更多的 Buyer Agent 出价」意谓什么，意谓竞争者众，你的房屋成交价才会高。
这才是客户利益至上，不是Agent赚的钱至上。
附注：这个议题也不是只有我在说，Agent业内有识之士都知道 Double-Ending 有损客户利益。你可以参考这篇文章，而如果你去询问房地产律师，得到的答案应该跟我说的相去不远，请注意不要去询问自己有在做地产经纪的律师，仔细想一下你会知道为什么的。
作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房产经纪人。
我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。
几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 标价200万的房屋，最后170万买到
（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！
我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。
写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。
林久禾 DRE#02007082
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