追蹤臉書專頁，即時更新房地產動態與知識。

買房免不了要決定合作的貸款銀行，及該銀行的對應窗口，也就是貸款經紀人。而許多人在這個決策過程中，第一個使用的篩選標準，是利率高低。

利率高低重要不重要呢，當然重要。網路上有許多試算工具，大家可以Google 一下、玩耍玩耍，大概就可以知道利率的差異，比方說差0.125%或者0.25%，會對每個月的房貸支付金額造成怎麼樣的影響。

問題是，你該使用利率，作為篩選貸款銀行的第一道門檻嗎？

不應該。

就問一句，這家銀行利率低，但是萬一它貸款做不下來怎麼辦？有時候，客戶會質疑：「你看！這家網路銀行，利率這麼低！這樣我一個月可以省____元欸！」問題是，當你附上這家名不見經傳銀行的資料，遞交給賣方的時候，對方Agent會怎麼想？

「聽都沒聽過的銀行，萬一搞砸了我不就被客戶罵翻了？！」

即便賣方接受好了，你怎麼就知道這間銀行可以把貸款做下來？萬一做不下來，你的保證金怎麼辦？

大銀行也是，你以為所有的大銀行就可以把你的 Case 做下來嗎？這個銀行利率低沒有錯，但是業內的人都知道他們公司政策轉向，有些Case根本做不下來，徒留爛攤子讓Agent或買家收拾。這樣，你還要跟這個銀行合作嗎？

利率很多時候，也就只是銀行吸引潛在客戶的噱頭。

真的不要被低利率騙了，它至少不該是第一道門檻。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478