9個觀念— 給初來舊金山灣區矽谷置產的亞洲買家

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亞洲來的買家,尤其是在中國、香港、台灣、新加坡、馬來西亞和印尼等地,曾經有過置產經驗的客戶,多半把亞州的房地產觀念套用到美國舊金山灣區矽谷,這無傷大雅,畢竟透過耐心解釋,客戶總是能了解其間差異。不過,與相同背景的客戶合作多了,我就發現有些疑問是大家都有的,那麼就乾脆依照孩子想在美國矽谷買房!台灣爸媽的矽谷房地產入門 (一) 這篇文章的理念,也寫一篇文章釋疑,希望買家能做到基本程度的安心。

這篇文章是由我,林久禾,親自撰寫,並非網路上轉載、沒有出處的文章。

制度與權狀

觀念一:實坪制

許多中港台客戶實際來看房,總是會驚呼1100平方呎 (約相當於31坪) 的房屋怎麼看起來這麼大 !其實,故事是這樣的…

在亞洲某些地區,所購入房地產的面積,和實際居住的面積,其實是不一致的。比方說建商說這一戶面積是40坪,並不代表你的室內居家面積就是40坪,這40坪涵蓋了其他公共設施,比方說電梯、樓梯、陽台、遮雨棚等等,也就是說,實際上真正的居家面積可能只有30坪。而這樣的現象多見於中港台三地,因而產生一個專有名詞,叫做公設比,也就是室內坪數與公共設施面積的比例,這個情況講得正式一點,叫做買賣上公設需要計價,台灣的情況尤其嚴重,有些建案的公設比甚至高達 50%。

而在美國舊金山灣區矽谷,採用的其實是實坪制,一個1200平方呎的房屋,室內居家面積就是1200平方呎的房屋,其他諸如公共區域、車庫、甚至日光室(sun room)等等,都不計入實際居家面積。

這也難怪客戶會驚訝,因為平常看到的都是被閹割過的面積,而在美國,31坪就是貨真價實的31坪啊!(坪與平方呎的換算:1坪 = 35.58 平方呎)

觀念二:房地合一稅務

另一個亞洲買家常問的問題,是房屋稅與地產稅怎麼計算,簡單來說,舊金山灣區矽谷的房屋稅和地產稅是合而為一的,詳細情況,請閱讀我的另一篇文章 孩子想在美國矽谷買房!台灣爸媽的矽谷房地產入門 (二) — 關於地產稅

觀念三:產權權狀

「唉…我兒子被騙啦!第一次買房,錢都給了,卻連房屋權狀都拿不到!氣死我了!」這其實是最有趣的部份,但是不知情可能會搥心肝誤以為自己被騙!

在亞洲,基本上證明房屋所有權的文件上,上方會用極大的字體寫上房地產所有證、土地所有權狀等字樣,且多半是由政府單位出具文件,並附有紅色章印。

而在美國舊金山灣區矽谷 (事實上,美國加州都是採用同一套體系),欲證明所有權,使用的文件叫做Deed,準確地來說,Deed 證明的是產權的轉移,而非產權屬於誰,但無論如何,Deed 就可以證明所有權,而且可以出具證明的單位,可以是叫做Title and Escrow Company的私人公司,而且Deed這個文件長相平凡無奇,上面既無鋼印或浮水印,也只有黑色墨水,保存上可採用電子形式,沒有所謂正本,Google一下Grand Deed、Deed Of Trust就可以大略知道其格式。

容不容易被盜用、冒用?老實說以美國社會信任體系之堅實、追溯擁有權管道之透明,甚少聽到相關案例。 倒是有許多亞洲來的買家不明就裡,房屋過戶後拿到一張平凡無奇的影印紙,以為被騙。甚至有同事遭遇被客戶家中長輩破口大罵的誤會。

補充說明,美國房地產擁有者,其名下有哪些房屋,是公開資訊。

關於房屋本身

觀念四:房屋建材與民宅型態

在矽谷,建造民宅會用到大量的木材,反倒是鋼筋和水泥,多半只有在建造地基時會用到。簡單說,民用住宅都是木造建築。加州的木造房建構精實,又有得天獨厚的氣候環境,只要遵循適當保養方式,房屋並不易損壞。當然需特別注意白蟻侵蝕問題,這在買房前的房屋報告裡,都會說明。

民宅型態上,主要分為兩種:其一叫做 Single Family Home,看起來就像是平房,有前庭有後院,一般來說價格較高;

其二是集合式住宅,集合式住宅在外觀上又分聯排別墅(Townhouse) 和公寓(Condo,本地常稱康斗)。聯排別墅從地下室一直到二樓、甚至三樓都是屬於一戶所擁有,不過,左右兩側的牆壁和鄰居是共造共用的,所以,如果你在兩側的牆壁打洞,是會通到鄰居家裡的。而公寓,就像一般亞洲的公寓一般,一戶的樓上樓下都有鄰居。

觀念五:關於坐北朝南

坐北朝南這個詞我想來自亞洲的買家都不陌生,這是老祖宗的智慧,用意在於使住宅最大程度地吸納陽光。不過,我常跟客戶說,這一點來到舊金山灣區矽谷置產要修正,有其原因。

為什麼我這麼說?

如果你仔細觀察,你會發現傳統中式建築的正面,多半是主要廳堂—一個住宅裡面接待客人最氣派、大中至正的空間,當然需要大量的天然採光,以北半球來說,房屋坐北朝南,比較能達到這個目的。

那麼我們來觀察舊金山灣區矽谷,常見的平房建築形態,請看下面幾張照片。

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發現什麼了嗎?

你會發現美式建築,進出口玄關處狹窄,而面向街道的建築空間,有很大一部分是車庫的車門,如果依照坐北朝南的位向買房,享受最多日光浴的就是你家裡的車庫閘門。

再說,美式生活的主要戶外活動空間是在後院,有很多人在美國買房,依據的可是下午的時候,陽光可以照射後院呢。所以我都會跟客戶說,我們去看看房屋內部實際的空間是怎麼設計的,依據你們的生活型態,再來決定該房屋的採光是否合理吧。

觀念六:幾十年的老房屋

「林先生你是跟我開玩笑吧!我大老遠從香港來看房,怎麼給我看的房屋都是二、三十年的房屋啊」…如果他們看的是平房 (Single Family Home),上面這句話可以改成五十年、六十年、七十年…

前面提到,加州的木造房建構精實,在舊金山你甚至可以看到百年老房屹立不搖;實務上,矽谷的房屋建築結構如果沒有問題,剩下的工作就是內部裝潢,所以在矽谷你就會看到,建築年代久遠的房屋內部一直與時俱進翻新。

我們直接用圖片說明吧。

屋齡70 年的平房

另一幢屋齡70年的平房

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屋齡 50 年的Condo

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事實上,早期的建築結構更精實,近年由於市場漲幅飛快,建商為求儘快出售房屋好進行下一個建案,建屋品質不若過去幾十年。

交易實務

觀念七:房屋報告

一般在美國舊金山灣區矽谷買房之前,出價之前都會有一份報告,揭露該房屋的各項資訊,或者可以制定合約,要求進入合約後,聘請第三方檢驗專家檢驗房屋,這在亞洲是沒有的。有些無良的地產經紀,看準亞洲買家缺乏這方面的知識,刻意隱瞞房屋報告的重要性。我就曾遇過大洛杉磯地區的經紀人,直接請客戶在報告上螢光筆標記處簽名,還說這些都不重要,令人傻眼。

關於報告:可以閱讀我的另一篇文章

觀念八:交易流程

整題而言,找一個可以信賴的經紀人是最重要的一環。流程上,請閱讀這篇文章:矽谷購買房屋 10 步驟完全教學。有多來自亞洲的買家使用全現金買房,並不需要貸款,這方面就要注意稅務問題,需要詢問稅務專家,好的經紀人多半可以代為轉介。

觀念九:專業分工

在美國舊金山灣區矽谷,買賣房屋是相當專業的工作,可能的話,把地產經紀人視為統籌整個買房計畫的專案經理,應該是比較好的切入點。怎麼說呢,買房不免碰到稅務問題,如上所述,稅務問題,應該要詢問稅務專家;那麼房屋所有權的規畫呢?是不是也要找產權律師諮詢?如果要貸款,更要找可以信賴的貸款經紀人;如果要作物業管理,那也要找精明的Property Manager;更別提如果還要裝潢或加建,建築師、土地測量師、結構工程師、工程團隊可都是要找對的人的。以上都不是單一地產經紀人可以回答問題、可以獨自執行的工作,好的經紀人應該是要可以找到對的人來做這些事的。

(坦白說吧,無良的經紀人也可以搞得很隨便,我只能說物以類聚,隨便的經紀人伴隨的就是隨便的貸款經紀人、隨便的裝修團隊、隨便的會計師…買賣房屋這麼大的事情,若要隨便那也是由人了)

看完以上 9 個觀念,希望你能對矽谷,或者說硅谷,置產更有概念。最後提醒,美國是個法治國家,尤其近年灣區矽谷華人買房是大宗,不再是監管機構可以睜一隻眼閉一隻眼,或者力有未逮的族群,有些檯面下不合法的手段,就不要想了吧。

作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房產經紀人。第一張圖片來自 Przemek Pietrak,其他圖片則為Listing Agent 擁有版權。

灣區 (矽谷) 幾個城市2018年8月的房價與成交情況

灣區的房市總體延續5月以來冷卻氣氛,但每個城市情況略有不同:今年第一季炒得火熱的區域,買氣就有顯著地下降 ,比方說Sunnyvale 和 Palo Alto;第一季沒那麼火熱的地區,就是稍稍降溫,比方說San Mateo County諸市。事實上,優質的房屋還是很好賣,而且價錢降不下來,有些硬傷的房屋,比方說位於大馬路上以及報告裡有顯著缺失等等,賣出天數就明顯拉長幾倍,也導致許多房屋不得不下市。

這一波冷卻行情,也讓我有些思考:從前一直建議客戶,要買優質的房屋,也就是有所謂「價值護城河」的房屋:Cul-De-Sac的房屋、有發展性的區域的房屋、或是買地點好卻未裝修的房屋等等。這些建議,只有在市場冷淡下,才看得出其價值:所有在第一季買房的客戶,他們的房屋如果不是在這次行情中,價格逆勢上漲,也至少有強大的支撐而穩定價格。有些自豪但成交的當下心中卻也是忐忑,畢竟需要時間證明。

下面就來看看幾個城市的概況吧。

Foster City

市場上房屋數量
市場上的房屋還是不多,實際情況比去年同時期好一些,每個月新上市房屋的數量保持和去年同期相同水平。

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賣出天數
好的房子還是很好賣,平均賣出天數較去年同期是拉長的;有硬傷的房屋,買方挑三揀四,賣出所需的時間就比較久

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價格
價格上,Sold/List Price的比率也在下降,考量到Listing Agent 也是有意識地降低List Price,也就可以理解中位價目前是在140萬以下,離今年頂峰165萬已有些差距

Palo Alto

市場上房屋數量和賣出天數
不考慮7月的話,其實情況是差不多的,基本上和去年維持相同水平

價格
中位價和平均價格都在300萬之間來回,離今年高點370萬差了20%,Sold/List Price的比率也在下降

Sunnyvale

市場上房屋數量
超過去年同期1.5倍

賣出天數
中位數12天,好房子還是會順利賣出,平均數就比較高,應該是2017年以來的最高數字

價格
Sold/List Price從今年高點120%,恢復到比較健康的狀態,中位價格在1.4~1.6M左右

Santa Clara

市場上房屋數量
Santa Clara就沒有Sunnyvale屋主這麼心急,在這一波Cool Down行情中,就沒有這麼多新上市房

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賣出天數
無論中位數或平均天數,應該都是2017年以來新高

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價格
價格趨勢和Sunnyvale 差不多,Sold/List Price也是從今年高點120%,恢復到比較健康的狀態,中位價就比Sunnyvale低了一截

最後,給有耐心看到最後的讀者,這一個區域,是這一波冷卻行情中逆勢上揚的區域,也是我跟客戶說很有潛力的地方,你知道這是哪一個區域嗎?