孩子想在美國矽谷買房!台灣爸媽的矽谷房地產入門 (一)

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我遇到好多這樣的情況:小孩在矽谷有穩定的工作與收入,人在台灣的父母,想要贊助部份資金,幫小孩在矽谷置產。

而父母身為出資者,又擔心小孩人在異鄉會受騙,當然想知道矽谷的房地產情況。於是,身為經紀人,我會和小孩及其父母進行頻繁的討論,直到交易結束。

結果,幾次下來,我發現大家問的問題都差不多

於是乾脆寫一篇文章,希望台灣爸媽對美國矽谷的房地產有個認識。

地理簡介

 坐落於矽谷的高科技公司,這還不包含大大小小的新創公司

坐落於矽谷的高科技公司,這還不包含大大小小的新創公司

矽谷位於加州,附近最有名的城市叫做舊金山 (San Francisco),舊金山和另一個也很有名的城市 — 聖荷西 (San Jose),一個在北,一個在南,遙遙相望,兩個城市中間的谷地散落其他城市。從舊金山一路綿延到到聖荷西,許多高科技公司坐落於此,知名的有 Google、臉書(Facebook)、蘋果 (Apple) 等大公司。

矽谷名為矽谷,原因是早期的半導體公司發跡於此。事實上,住在這裡的人比較常稱此地為灣區 (The Bay Area)。

 

 

 

房屋型態

而此地的房屋,幾乎全是木造房,你可能會覺得:「蛤!這樣不會很容易腐爛嗎?會不會住幾年就爛光了啊?在台灣可都是鋼筋混凝土欸!

實際上,這樣的擔心是多餘的。加州的木造房,因為得天獨厚的氣候環境而不易損壞,百年房屋所在多有,可見建構之精實。(當然,需特別注意白蟻侵蝕問題,這在買房前的房屋報告裡,都會說明)

房屋形式上,多半分為幾種型態,一種叫做Single Family Home,看起來就像是台灣的平房,有前庭後院,一般來說價格較高。

 此為木造平房 (Single Family Home)

此為木造平房 (Single Family Home)

另一種是集合式住宅,以房屋的所有權來說,就像台灣的公寓,你擁有的是一戶。而公設則屬於這個社區,維護費用由住戶一起分擔。

集合式住宅在外觀上又分聯排別墅 (Townhouse) 和公寓 (Condo,本地常稱康斗)。聯排別墅有點像台灣的透天厝,房屋從地下室一直到二樓、甚至三樓都是屬於一戶所擁有,不過,左右兩側的牆壁和鄰居是共造共用的,就像下圖這樣。所以,如果你在兩側的牆壁打洞,是會通到鄰居家裡的。

 Townhouse 的每一戶,左右兩側的牆壁和鄰居共用

Townhouse 的每一戶,左右兩側的牆壁和鄰居共用

而公寓,就像台灣的公寓一般,一戶的樓上樓下都有鄰居,就像下圖這樣。

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快問快答—關於房屋交易

快問快答一:一般來說,我該付給經紀人多少仲介費?

身為買家,欲在美國矽谷買房,你完全、完全不必負擔仲介費。要付仲介費的,是賣房子的屋主。

快問快答二:你手上有什麼物件啊?

會有這樣的疑惑,主要來自於台灣的房地產交易制度,不同房仲業者掌管各自的房源:永慶房屋 A 店可能掌握 60 間房屋,信義房屋 A 店又掌握了50間房屋。想要購買房屋的人,要走訪當地數間房仲業者,才能掌握所有上市房屋的全貌。(聽說這樣的做法,近年稍微有了改變。)

而在美國矽谷是不一樣的,一間房屋上市後,會登錄到一個網站上 (請參考這篇文章:MLS是什麼?)。然後呢,在矽谷的所有經紀人,都可以看到這間房屋,也可以帶自己的客戶對這間房屋出價。

所以,台灣爸媽請不用擔心經紀人手上房源不足喔!

快問快答三:所以,在矽谷買房的流程是什麼呢?

請參考我的這篇文章:矽谷購買房屋 10 步驟完全教學

其中,跟台灣的房地產交易做法有顯著差異的地方在於:

1.    如果您是打算在美國貸款,則小孩買房前需要先跟貸款銀行申請證明文件,證明小孩的貸款能力。當然,如果你是打算在台灣貸款,然後把錢匯到美國,則另當別論 (這種作法需要考慮贈與稅的問題,請參考這篇文章:稅務案例:台灣父母資金轉與子女在美國買房)

2.    在美國,買房之前可以讀房屋報告,作為判斷房屋好壞的依據 — 這在台灣是沒有的。(請一定要找重視房屋報告的經紀人)

3.    您的出價合約,並非制式化合約,而是經紀人客製化擬定的。所以,對合約的內容、條款、後果有深刻理解的經紀人,才是保障。

以上希望台灣爸媽對矽谷置產有初步的認識!也歡迎有興趣的朋友填寫免費諮詢單,我會免費會您解答疑惑。而更多的矽谷房地產買賣知識,都在文章分類裡,歡迎大家閱讀。

作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人

矽谷賣房10步驟完全教學 10-Step Guide to Selling a House

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廣告一下:如果你想要賣房,而且目標是把房屋高價賣出,那麼,請參考為什麼要找我賣房一文,並跟我聯絡,不用有壓力,我們聊一聊即可。

現今的灣區房地產市場,房屋容易脫手賣出,但還是看到幾個案例,房屋所在地點不差卻乏人問津,怎麼會這樣呢?

賣房的廣告行銷,的確需要巧思與創意,才能極大化造訪人潮,也才是衝高賣價最關鍵的部分

然而,以賣房的程序來說,卻不能亂了套,先後順序,自有其道理:如果先拍照再Staging,那照片裡不就只是空蕩蕩的一片嗎;如果排定了清除白蟻的工程,該工程卻佔用潛在買家造訪的時間,那不就虧大了嗎!

延伸閱讀:想賣房子,先別做太多裝修!

給大家一個簡單、可以遵從的賣房流程—矽谷賣房10步驟完全教學,10個步驟又可以分類為前置作業、房屋上市與完成交屋等三大步驟,希望大家賣房順利!

 

前置作業

前置作業分為四大步驟:與房地產經紀人會面、清空房屋和租客房屋、檢查和裝修、房屋裝飾與照相。這部分執行起來是最花心力的,短則一個月,長則半年都是有可能的。究竟這其中有什麼奧秘呢?就讓我們來看看吧。

步驟一:與房地產經紀人會面

在這一個步驟中,房地產經紀人(Realtor®)會和你會面,討論你的需求與目標:你是想要在一個月內迅速脫手嗎,那我們必須略去一些「放櫻桃在蛋糕上」的步驟;你是想要賣高價、越高越好嗎,那Remodel和Staging不能省,然後絕對要搭配我的社群網路行銷的功力;還是你想要靜悄悄地,最好在沒有熟人知道你要賣這棟房屋的情況下,賣掉這棟房屋呢,那我們就要尋求強大的Agent Network協助。

同時,我們會初步分析房屋的賣價,讓賣家心裡有個底,而賣房的道德規範、合作細節等等,也都包含在第一次的見面中。

步驟二:清空房屋和租客

一般來說,個人物品最好能及早清空,這不僅可以讓接下來的房屋檢查、裝飾、照相等步驟順利進行,也可以讓將來造訪的潛在買家,其思緒不受原屋主個人物品營造氛圍影響,從而想像是「買家」自己住在這房屋裡。

租客的部分,要視情況而定。我們看到有些租客,其實把家裡維持地很好,有些Townhouse的租客,甚至在客廳、廚房都看不到他的個人物品,只使用他自己的房間,房間內也擺設地很整潔,那麼可能不需要和他提早結束租賃合約。不過一般而言,越早規劃自己的賣房時程,使其不與租賃合約衝突,是最佳狀況。

步驟三:房屋檢查和裝修

房屋檢查包含幾個項目:一般房屋檢查 (Property Inspection)、白蟻檢查 (Termite Inspection),如果是平房(Single Family Home),還建議包含屋頂檢查(Roof Inspection)。房屋檢查有幾個意義,其一是讓屋主知道自己房屋目前的狀況;其二是這是目前Disclosure裡常見的文件,灣區的買方經紀人早已習慣這些文件的存在;其三,是做必要的修繕,向潛在買家展現自己的誠意 — 即便在灣區這樣的賣家市場,有誠意的賣家仍然是大家所喜愛的,價格也絕對會衝高,原因就是大家都懶,想要買到房屋後,就馬上般進去住!所以如果你幫潛在買家省去麻煩,大家都會感恩戴德的!

除了修補報告裡的狀況,如果有預算更要做裝潢,絕對值得!

步驟四:房屋裝飾與照相

房屋裝飾 (Staging) 的效益是什麼呢?經紀人的經驗告訴我們,因為這些擺設,屋主得到的成交價,比沒有擺設還要高上許多。

事實上,美國房地產經紀人協會的統計資料顯示,有做Staging的房屋,比沒有做Staging的房屋,賣價高出6% —買家是樂意付這個Premium!

有些屋主會堅持:「我家清空就已經很吸引人了,不需要請人來擺設!」問題是,這是一個充滿競爭的市場。周末參觀Open House的人們,絕對會拿拜訪過的房屋們相互比較,一比之下,毫無擺設的房屋就遜色多了。

屋主通常不信,這時候,我們總會帶他們兜幾圈、比較附近有擺設跟沒有擺設的房屋。說也奇怪,屋主以買方角色參觀其他房屋後,總能心領神會兩者差異。

以上介紹的是前置作業,完成後便可以上市您的房屋了!如果對上面步驟有什麼問題都可以諮詢我!

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房屋上市

就讓我們來看房屋上市的幾個步驟:定價確立、廣告行銷、審閱出價及接受合約:

步驟五:定價確立

前置作業如果順利的話,可能一個月就完成了—但這樣的情況很少見,情況諸如屋主等待租賃合約結束,或是裝修工期延宕,或是屋主下不了決心賣房,不一而足。

一拖之下,幾個月就過去了,這段時間,市場當然也發生了變化,因此,我們也會和屋主重新討論房屋的定價(Asking Price)和目標。

步驟六:廣告行銷

這個步驟的核心,就是盡可能地讓所有潛在買家知道:「這棟房屋上市啦!」。最常見的手段包括把房屋放到MLS上,(參考文章MLS是什麼),知會整個地產經紀人社群。傳統上,我們也會把這棟房屋排到Broker Tour的行程中。

另外,展示房屋的重頭戲就是周末的Open House,以現在市場情況來說,一個周末數十組,甚至上百組人前來參觀房屋的情況所在多有。

這邊要特別貼心提醒屋主,Open House的時候,儘量不要在場,其中一個很重要的原因,是每一組潛在買家都有對房屋的意見,而且多半會脫口而出!身為屋主,受到數十組人的意見轟炸,心情一定會受到影響。

不同的經紀人當然也會各出奇招。灣區現今買房主力多半為華人青壯年,此一族群幾乎不看報紙,而是擅長使用網路,因此能掌握網路行銷的力量,才是炒熱人氣最重要的手段。

步驟七:審閱出價與接受合約

在這個步驟中,賣方和其經紀人會收到出價,我們會根據出價內容討論、比較 — 並不是出價高,就一定好,還要考慮資金來源是否有問題、各種條件式條款、買房經紀人的名聲等等。審閱過程還有眉角,弄不好可是會被潛在買家告上法院的

我們一旦接收其中一個合約,隨即進入Escrow程序。

延伸閱讀:賣方經紀人還價 Highest And Best,有什麼問題?

完成交屋

恭喜您走過了前置作業及房屋上市!我們現在可以進入交屋階段了。您或許會想,交屋就交屋啊!其實交屋還要分成三個步驟呢:進入Escrow程序、移除條款與資金到位、完成過戶。就讓我來一一介紹吧!

步驟八:進入Escrow程序

Escrow程序(中文譯作代書)中,基本原理是這樣的:有一個公正的第三方 Escrow公司,從賣方處取得地契及其他過戶所需資料;從買方處取得購屋資金,到了過戶當天,一手交錢給買方、一手交屋給買方。

在Escrow步驟一開始,通常買方會著手處理合約中關於條件,也就是Contingency的部分。比方說貸款銀行會開始正式申請貸款,鑑價師也會對房屋開始鑑價。

延伸閱讀:Contingency 是什麼

步驟九:移除條款(REMOVE CONTINGENCY)與資金到

而上述條件如果都被滿足,則買方必須移除條款,使得整份合約繼續。這個時候,買方也必須把頭期款(首付)匯入Escrow公司,貸款銀行把貸款匯入Escrow公司。而除了資金,Escrow公司也會檢視兩造所承諾的其他條件有無被滿足。

步驟十:完成過戶(Close of Escrow)

如果雙方許諾的條件都被滿足,那麼Escrow公司就會著手過戶事宜。過戶當天,賣方屋主拿到錢,購屋者拿到房屋。

恭喜您看完這十個步驟 (真是一篇很長的文章),希望您都對賣房的程序清楚了些。如果您有興趣賣房,請聯繫我!

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作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人 CC0 Licensed Images 

 

買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(上)

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就在剛剛,我又看完了一份房屋揭露報告 (Disclosure),掩卷沉思,深深感嘆報告提供的訊息實在不少。想起一個曾在外州買房的朋友跟我說,當時她的經紀人是這樣跟她「解說」報告的:經紀人把整份報告遞給她,說:「這些都不重要,你只要在我畫螢光筆的地方簽名就好了!」

我知道,有些人被教育成「報告無用論」的信徒。不過,我也知道,大家都愛省錢,那麼,我來跟大家講一下,在買房時,如果你讀了以下幾個報告(包含Report、Affidavit和Notice),你可能可以省多少錢吧!

 

1.    NHD Expert's Report

NHD 全稱 Natural Hazards Disclosure,資訊來自諸如縣級和市級資料庫,裡面敘述這幢房屋周遭的潛在天然災害風險,包括洪水區、地震區、土壤液化區等等,並且提供應對措施。

舉個例子,假設報告裡敘述,這棟房屋位在Landslide區域,但你卻沒有讀報告,還覺得是個好的Deal,那麼不就虧大了嗎?順帶一提,加州的TDS (Transaction Disclosure Statement) 法規就是因為買方遭遇的Landslide問題,上告法庭,從而制定的。

可避免潛在財務損失:美金數萬元至數十萬元

 

2.    Roof Inspection Report

美國的民宅,並非像是現代華人區的水泥建築,而是木造房屋。為了因應排水、結構等需求,民宅屋頂工學在美國可是一門顯學。由於使用材質、工法不同,屋頂年限從百年到數年都有。而換屋頂當然也就是一筆很大的支出。

要了解屋頂的情況,就要讀 Roof Inspection Report。此報告並非在每一個房屋的 Disclosure 裡面都會附上,但是如果有附上,那是一定要看的!Roof Inspection Report 多半會附上照片及註解,是相對容易閱讀的報告。

假設你讀到該房屋的屋頂使用年限將至,是不是就是一個很好的價格談判籌碼呢?儘管現在的市況可能不允許,但至少你心裡有個準備,知道要花上一筆錢來裝修屋頂。

可避免潛在財務損失:美金數萬元

 

3. Termite Report

Termite Report 裡面,敘述這棟房屋是否有遭受白蟻侵襲,如果有的話,又在房屋的哪些地方。如同其他報告,Termite Report 也會詳述報告的限制,以及哪裡堆放了雜物,導致無法確認該區域的情況等等,如果想要讀Termite Report,可以參考我的這一篇文章 — 懂行文結構,閱讀 Termite Report 不再頭痛

一般Termite Report 最後都會列出估計修復這些問題的價格,一樣有可能是談判籌碼。

可避免潛在財務損失:美金數千元至上萬元


閱讀報告不單是經紀人的義務,也是購屋者的責任。有時候聽朋友說,他的經紀人讀過報告,然後說「沒問題!」,這其實是很危險的!首先,沒有一棟房屋叫做沒問題,問題不僅有財務量級的大小之分,還有個人主觀認定的區別:我認為這個社區的不能養寵物可能是大事,但對你來說可能是小事。其次,買房子這麼大的事,說「沒問題」,你怎麼知道,經紀人到底有沒有讀報告啊?

下一篇會員專區文章 — 買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(下),將接續本篇文章,分享更深入的三個潛在損失,有的還可以幫你省去上百萬的冤枉錢哩!

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作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人