2018 年 12 月矽谷幾個城市房價趨勢

12月是矽谷房地產市場傳統上的淡季,買房置產的人少,賣房的人也少,連房屋仲介多半都去度假。所以趨勢上,我們會預期 12 月房價較前幾個月為低,也因此許多人希望在此時置產,然而,上市房屋也相當稀少導致選擇不多,能不能遇到有緣的好房屋要靠機運。

12月各城市有個共同現象,就是成交天數中位數大幅升高。

Cupertino 庫比提諾  

事實上,Cupertino 的成交件數常常要比 Palo Alto來得低,整個城市也沒有相對落拓的區域,成交經驗也告訴我,其價格有著穩固的支撐 — 即便是2018年的大起大落,範圍也大致在200萬~250萬之間;成交天數中位數突然暴增到20天,希望只是12月的短暫情況。

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Palo Alto 帕洛奧圖

12月的成交中位數來到18天,希望也是短暫的,價格到250萬以下;回顧這一年,Palo Alto成交價中位數經歷了超過 350 萬的瘋狂時期,到12月落到 250 萬以下,不愧是Palo Alto,連價格震盪都這麼大開大闔,也覺得心有餘悸 — 2018年初時和兩個經商的叔伯輩討論後覺得預算稍微超過,價格又漲得極快,繼而思考Palo Alto這個城市的定位與在海外買家中的名聲,以及從 Property Manager 那邊得來的消息,直覺當時這城市的價格「怪怪的」,終究,沒有出手。

然而這就是有點運氣運氣,經紀人如果能預測那還當什麼仲介,到處借錢然後梭哈比較快。

誰知道呢,或許今年Palo Alto又漲回來,雖然照這個態勢看機率比較小就是。

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Mountain View 山景城

Mountain View的價格也很穩定,12月成交中位價大概就是170萬;成交中位數是20天,其實Mountain View南北要分開看,南邊的成交情況和 Cupertino是差不多的。

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Sunnyvale 森尼維爾、又稱陽光谷 

之前說過,Sunnyvale 2018上下半年是落在兩個不同的價位區間,然而也就是20萬差距之譜,當時買得好的價格還是還是有支撐;成交中位數緩緩來到21天。

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Santa Clara 聖塔克拉拉

情況像是價格相對低的Sunnyvale版本。

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San Jose 聖荷西 Cambrian Park 區域

中位價大約在120萬,成交天數反而降低到14天。這個城市和Santa Clara 兩相對照會發現,SFH預算上是差不多的,如果選擇學區而咬牙通勤那麼就選擇 Cambrian Park,如果選擇通勤就選 Santa Clara,這是幫客戶買房的一個小發現。

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San Jose 聖荷西 Berryessa 區域

中位價大約在100萬,天數來到31天

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最後投資有賺有賠,沒有人能「保證」什麼,請詳閱Market Condition Advisory,這是我一定會和客戶一起讀過的文件。

2018年11月舊金山半島幾個城市房價趨勢

即便到了2019年初,半島幾個城市在 2018 年 11 月的成交資訊還是只公開了八成,然而趨勢判斷上足矣,我們進入正題吧。

Menlo Park

 Menlo Park 這個城市的成交數量極少,11月僅有18個成交案例,所以單一物件對整體統計數字的影響頗大,再者該城市北邊的 Belle Haven 和 North Fair Oaks 與南邊的好區相比,價格差異大,所以該月份兩者的成交數量比例不同,也會大大影響統計結果。

 注:North Fair Oaks 行政區域編制上不屬於 Menlo Park,但在 MLS的統計數據中劃入 Menlo Park。

看圖其實也知道,在市場一片狼藉中,年底的成交中位價還能站上2.4M,其實這麼極端的波動,基本就可以猜想該城市的物件少,而 Sale Price/List Price 終於壓在 100%;成交天數的中位數也有顯著上升,突破20天。

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Redwood City

這個價錢相對親民的城市,成交中位價堪堪落在1.5M以下,Sale Price/List Price 落在102%,基本顯示買賣雙方的期待落差不大;成交天數蠻好的,約在18天左右,整體而言,因為價錢和地理條件等關係,Redwood City 是在這一波下跌中,大家仍舊願意購買房屋的城市,房市也相對熱絡一點。

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San Carlos

 San Carlos 這個城市的統計數據 (30~40個物件/Month),相較於 Menlo Park還是值得一看的, 成交中位價落在1.65M左右,Sale Price/List Price落在102%,成交天數的中位數大幅上升,成交天數的中位數和平均數相近,可以看出城市內各房屋交易情況的一致性。

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San Mateo

San Mateo 是一個大城,各個區域情況不太一樣,好區和壞區差異也大,當然是不能一概而論,統計數據大家看看就好,詳細還是要另文分析的。成交價中位數在1.4M,參考意義不大,但是如同其他幾個城市一路下探的Sale Price/List Price,也可以看出此區Agent的精明反應;成交天數中位數相當平穩,顯示有一定的市場,而身為一個兼容好壞區的大城,有些不好賣的房屋在市場上天數太久就會拖累成交天數平均值,不必多慮。

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Foster City

這個城市的成交數量常保持在15/month以下,所有也有上述統計數字易被單一物件影響的特性,但今年一直以來這區的跌勢不若其他城市嚴重,價格在在1.4M~1.6M之間來回震盪,即便 Palo Alto 、Burlingame 都沒有這樣穩定的價格區間;11月的Sale Price/List Price在100%肯定是個案,因為這區的特性就是喜歡的人非常喜歡,有固定的仰慕族群,基本上價格就有支撐,而成交天數中位數還是壓在16天。

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Burlingame

Burlingame 是一個市場相當凶悍的區域,即便受到大環境拖累,Caltrain沿線的成交價格和天數也不差,82號公路以西多的是3M以上的豪宅,照樣不受影響,而且因為買家多半有非Burlingame 不可的屬性,常會有出人意料的高出價。

 11月的成交中位數約在2.3M左右,Sale Price/List Price回升到107%,成交天數中位數是旺季般的14天!

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綜合上一篇 2018年11月矽谷幾個城市房價趨勢,你會發現好房子還是一樣,擁有 2 個週末就成交的實力,那答案其實很簡單,

你必須得挑好房子買,嫌惡設施一概不考慮。

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人

2018年11月矽谷幾個城市房價趨勢

時序來到 2018年12月下旬,而11月的成交資料也公開了七成、八成,有做功課的矽谷房屋仲介早就感受到不尋常的氣氛,甚至幾個月前就講短期投資要小心,也更加謹慎地推薦物件,原因在於大國博弈的走勢反映到灣區的房地產市場,連帶影響買家的置產意願與實力,加上年底淡季的傳統,讓賣家今年更早收手,然而需求的基礎並沒有被碰壞,如果有長期置產打算,或許可以想想「別人恐懼我貪婪、別人貪婪我恐懼」這句話。

事態的發展證實挑選好房屋的信念,其實早在今年上旬市場瘋狂的時候,我就一直碎唸客戶,大馬路上的房屋不要買,鐵路旁的房屋不要買,就算是在 Palo Alto 也一樣,唸到客戶看到我就用這句話打招呼…

很簡單,這些當時瘋漲漲的物件,多半是基於市場狂熱或資金停泊需求造就的行情。現在看來,你就知道那些沿著 Caltrain 的 Palo Alt o房屋多乏人問津了。

 碎唸完了,我們來看看各城市的情況吧。

San Jose (聖荷西)

聖荷西是舊金山灣區的一線大城,優秀的房地產經紀人觀察到產業重心南移的趨勢,早就提高了對聖荷西的評價,不過城市內各區域差異頗大,我們另文分析。

整體而前,聖荷西的房價中位價回到1,000,000以下,開始試探2017年底、2018年初的價格, Sale Price/List Price多過100% 一點點,這樣的趨勢也顯示全市場的房地產經紀人也都知道狀況,這跟5~8月還有一部分的人搞不清狀況有些差異。

 房屋賣出天數無論是平均還是中位數都有顯著上升,大約為今年市場狂熱時的兩倍時間,平均天數甚至直逼30天。

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Mountain View (山景城)

山景城的價格還是仍舊看不到顯著跌勢,原因是地點現行優勢仍舊存在,市場上的物件太少,大約是聖荷西的1/10吧,Sale Price/List Price大約在105%左右;平均賣出天數還是在20天以下,中位數仍舊不超過14天。值得注意的是,山景城和下述的Cupertino 庫比提諾和Palo Alto 帕洛奧圖物件都太少,統計數據很容易被單一物件成交價影響,所以在價格評估上一定要客製化。

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Sunnyvale (森尼維爾、又稱陽光谷)

森尼維爾的房屋中位價約在1.5M,可以看到今年上半年與下半年的價格就是差了一截,Sale Price/List Price就大約在100%~105%之間;平均賣出天數和中位數都有顯著上升,一樣顯示上半年和下半年的強烈對比。

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Cupertino (庫比提諾)

庫比提諾的價格還是在220萬左右,一樣,是個物件少的城市,物件少價格就有支撐;Sale Price/List Price落在104%;賣出天數上,好的房屋還是很好賣,數據上就是被有所堅持但又不那麼優質的房屋拖累。

Palo Alto (帕洛奧圖)

房屋中位價從兩個月前的250萬回到300萬,Price/List Price的起伏反映地其實是物件少,區域內又多有豪宅,統計價格常會失真;賣出天數上和庫比提諾一樣,數據上多半被有所堅持但又不那麼優質的房屋拖累。

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未來兩個月我不認為會有大變化,大家就看看來年春季情況吧,不過要複製今年春季的瘋狂景像,我想是很難囉。

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人