灣區 (矽谷) 幾個城市2018年8月的房價與成交情況

灣區的房市總體延續5月以來冷卻氣氛,但每個城市情況略有不同:今年第一季炒得火熱的區域,買氣就有顯著地下降 ,比方說Sunnyvale 和 Palo Alto;第一季沒那麼火熱的地區,就是稍稍降溫,比方說San Mateo County諸市。事實上,優質的房屋還是很好賣,而且價錢降不下來,有些硬傷的房屋,比方說位於大馬路上以及報告裡有顯著缺失等等,賣出天數就明顯拉長幾倍,也導致許多房屋不得不下市。

這一波冷卻行情,也讓我有些思考:從前一直建議客戶,要買優質的房屋,也就是有所謂「價值護城河」的房屋:Cul-De-Sac的房屋、有發展性的區域的房屋、或是買地點好卻未裝修的房屋等等。這些建議,只有在市場冷淡下,才看得出其價值:所有在第一季買房的客戶,他們的房屋如果不是在這次行情中,價格逆勢上漲,也至少有強大的支撐而穩定價格。有些自豪但成交的當下心中卻也是忐忑,畢竟需要時間證明。

下面就來看看幾個城市的概況吧。

Foster City

市場上房屋數量
市場上的房屋還是不多,實際情況比去年同時期好一些,每個月新上市房屋的數量保持和去年同期相同水平。

Foster City Listings Number.PNG

賣出天數
好的房子還是很好賣,平均賣出天數較去年同期是拉長的;有硬傷的房屋,買方挑三揀四,賣出所需的時間就比較久

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價格
價格上,Sold/List Price的比率也在下降,考量到Listing Agent 也是有意識地降低List Price,也就可以理解中位價目前是在140萬以下,離今年頂峰165萬已有些差距

Palo Alto

市場上房屋數量和賣出天數
不考慮7月的話,其實情況是差不多的,基本上和去年維持相同水平

價格
中位價和平均價格都在300萬之間來回,離今年高點370萬差了20%,Sold/List Price的比率也在下降

Sunnyvale

市場上房屋數量
超過去年同期1.5倍

賣出天數
中位數12天,好房子還是會順利賣出,平均數就比較高,應該是2017年以來的最高數字

價格
Sold/List Price從今年高點120%,恢復到比較健康的狀態,中位價格在1.4~1.6M左右

Santa Clara

市場上房屋數量
Santa Clara就沒有Sunnyvale屋主這麼心急,在這一波Cool Down行情中,就沒有這麼多新上市房

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賣出天數
無論中位數或平均天數,應該都是2017年以來新高

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價格
價格趨勢和Sunnyvale 差不多,Sold/List Price也是從今年高點120%,恢復到比較健康的狀態,中位價就比Sunnyvale低了一截

最後,給有耐心看到最後的讀者,這一個區域,是這一波冷卻行情中逆勢上揚的區域,也是我跟客戶說很有潛力的地方,你知道這是哪一個區域嗎?

灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年7月 San Mateo County

先說,圖片裡的Sales Price To List Price Ratio 和 Sales Price, Median 這兩個資料,都是在房屋過戶 (Close) 後,才會成為公開資訊,考量矽谷Close一棟房屋所需的天數,眾數大約落在20~30天,合理推論7月的成交資訊,反映的大約是6月進入合約房屋的成交資訊,雖不精準,但抓趨勢還是可以。

時序進入2018年8月,我們也可以開始討論7月的成交資訊,以 San Mateo County 來說,成交價幾乎是持平的,Sales/List Price Ratio 持續下降約2個百分點,7月份新上市的房屋較 6 月少了約 15%,成交天數上升到13天。

San Mateo County Listings.PNG
San Mateo County Ratio.PNG

Menlo Park 的情況,成交中位價有顯著地下降,Sales/List Price Ratio 持續下降約2個百分點;新上市的物件也更少,成交天數稍微上揚。

Menlo Park Listings.PNG
Menlo Park Ratio.PNG

San Carlos & Belmont 一帶,成交價略微回升,Sales/List Price Ratio 下降是比較多的,約6個百分點;新上市物件較上個月少了 10%,成交天數來到13天。這一帶屋主對 List Price有些堅持,而漸漸越來越買家發現San Carlos & Belmont 的CP值。

半島上的大城 San Mateo,成交價小幅下降,Sales/List Price Ratio 下降較少,大約 1 個百分點;新上市物件倒是有顯著下降,大約30%,成交天數持平。

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灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年6月 San Mateo County

上一篇文章討論 Santa Clara County 的趨勢,也提到文章與資料的限制,今天這一篇來討論 San Mateo County 的情況。一樣挑選幾個城市,看看目前的房價趨勢。還是要提醒大家,統計資料只能讓大家有個概念,買賣上,每一幢房屋都要個案處理。

San Mateo County 的整體價格,還是高出Santa Clara County 一截,6月份的Sold Price 較 5月份微幅上揚,而 New Listings 則是小幅減少,以 Inventory 來說,其實過去幾年的 New Listings 都是維持 4 到 8月 為該年度的高峰,我想今年也不會有意外;DOM 方面,6月份和 5 月份差不多,Sold Price/Ask Price 也開始下降。

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接下來看看每個城市的情況。最接近南灣的 Menlo Park 的成交價格上還是在 2.5M 徘徊,New Listings 的數量進一步減少;Sold Price/Ask Price 下降到108%左右,DOM則較 5月份稍長。

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來看看 2015年後就開始火熱的 Redwood City,成交價的中位數回到 1.5M 以上,New Listings 較5月份為低,今年Redwood City的New Listings 水位仍舊維持2017年以降的水準,以目前的情況來看,今年應該不會像3年前一樣,有單月的New Listings 超越100個了;Sold Price/Ask Price 上,繼今年4月發生像2015年中一樣的狀況,來到約114% 的高峰後,5、6 月份持續下探,DOM 的中位數一樣維持大約在10 天左右。

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Foster City 6月份的成交價中位數回到1.3M左右,New Listings 較 5月份差了40%,40%看起來很多,其實是因為今年5月份的 New Listings有47個,是過去5年的單月最高紀錄;Sold Price/List Price 回到110%一下,DOM 上升到13天。

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來看看千樹之都、半島上Inventory 稀缺的 Burlingame,6 月份的Inventory和其他城市走反方向,還比5月份多了一點,成交價上則是稍微下降,Sold Price/Ask Price 則是較上個月掉了 4個百分點,DOM則是沒有什麼大變化。這邊多說一點,當作有仔細看文章的人的Bonus,如果你想要住在Burlingame,那麼最重要的是決心,必須有非Burlingame不住的決心,然後整個Team要每天都關注New Listings,這樣才有可能成功。

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Burlingame 北邊的 Millbrae狀況如下,成交價中位數仍然維持在1.65M 以上,6月份的New Listings 幾乎維持5月份一樣水準;Sold Price/Ask Price 方面,和其他大部分灣區城市相反,反而進一步上升到116% 以上,DOM 較 5月份上升了3天。

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整體而言,半島的態勢還是Inventory 稀缺。