灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年6月 San Mateo County

上一篇文章討論 Santa Clara County 的趨勢,也提到文章與資料的限制,今天這一篇來討論 San Mateo County 的情況。一樣挑選幾個城市,看看目前的房價趨勢。還是要提醒大家,統計資料只能讓大家有個概念,買賣上,每一幢房屋都要個案處理。

San Mateo County 的整體價格,還是高出Santa Clara County 一截,6月份的Sold Price 較 5月份微幅上揚,而 New Listings 則是小幅減少,以 Inventory 來說,其實過去幾年的 New Listings 都是維持 4 到 8月 為該年度的高峰,我想今年也不會有意外;DOM 方面,6月份和 5 月份差不多,Sold Price/Ask Price 也開始下降。

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接下來看看每個城市的情況。最接近南灣的 Menlo Park 的成交價格上還是在 2.5M 徘徊,New Listings 的數量進一步減少;Sold Price/Ask Price 下降到108%左右,DOM則較 5月份稍長。

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來看看 2015年後就開始火熱的 Redwood City,成交價的中位數回到 1.5M 以上,New Listings 較5月份為低,今年Redwood City的New Listings 水位仍舊維持2017年以降的水準,以目前的情況來看,今年應該不會像3年前一樣,有單月的New Listings 超越100個了;Sold Price/Ask Price 上,繼今年4月發生像2015年中一樣的狀況,來到約114% 的高峰後,5、6 月份持續下探,DOM 的中位數一樣維持大約在10 天左右。

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Foster City 6月份的成交價中位數回到1.3M左右,New Listings 較 5月份差了40%,40%看起來很多,其實是因為今年5月份的 New Listings有47個,是過去5年的單月最高紀錄;Sold Price/List Price 回到110%一下,DOM 上升到13天。

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來看看千樹之都、半島上Inventory 稀缺的 Burlingame,6 月份的Inventory和其他城市走反方向,還比5月份多了一點,成交價上則是稍微下降,Sold Price/Ask Price 則是較上個月掉了 4個百分點,DOM則是沒有什麼大變化。這邊多說一點,當作有仔細看文章的人的Bonus,如果你想要住在Burlingame,那麼最重要的是決心,必須有非Burlingame不住的決心,然後整個Team要每天都關注New Listings,這樣才有可能成功。

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Burlingame 北邊的 Millbrae狀況如下,成交價中位數仍然維持在1.65M 以上,6月份的New Listings 幾乎維持5月份一樣水準;Sold Price/Ask Price 方面,和其他大部分灣區城市相反,反而進一步上升到116% 以上,DOM 較 5月份上升了3天。

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整體而言,半島的態勢還是Inventory 稀缺。

灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年6月 Santa Clara County

先提醒大家,灣區矽谷的每一個城市都有不同的特性,不能概論,就拿Palo Alto來說,它每年房價成交價的最高點,總是跟附近城市不太一樣,而除了城市本身的秉性之外,

1.    薪資購買力對應的房屋
2.    大型發展案的進程
3.    大公司進駐的進程

影響各城市的動態房價,比方說2017年末到2018年初瘋狂的Milpitas、Berryessa和 Santa Clara的Agnew一線,基本上就是這三個因素的綜合結果。

再來說說統計資料的侷限,為什麼大家說市場Slow Down,資料上可以看出些端倪,但也無法展現全貌,比方以Days On Market, Median 來說,我們學過中位數和資料的離散程度有關,關於這點,比較Days On Market, Median和Days On Market, Average 就可以和現實印證:好的房子還是很好賣,較差的房屋幾個月前很好賣,現在就不是了。

先看看Santa Clara County 整體情況,成交價格上比5月份稍低,New Listing 在5月份來到高峰後,6月減少了20%的New Listing,Slow Down 是有的,不過我認為這要論斷市場 Shift 還言之過早;Days On Market 沒有顯著的上升,然而Sold Price和Ask Price的比例仍然從2018年3、4月的高點下探。也要記得,這是整個Santa Clara County 的情況。

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來看看Palo Alto的情況,成交價方面,還是在3M關卡,New Listing 的水位基本維持和2017一致,沒有太大惡化;成交天數自從2017年1月之後,就一直在10天左右徘徊,6月的成交天數來到11天 (然而過去2年內也有這樣的情況),Sold Price和Ask Price的比例較其他城市穩定許多,過去幾年都在100%和115%之間徘徊,6月Sold Price/Ask Price的比例較5月為低,但也不是大跌。

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Mountain View的情況,成交價格上,6月份甚至比5月分更高,New Listings和County的趨勢一致,都是較前一個月份為低;Sold Price/Ask Price 顯著下降,不過Days On Market還是一樣,沒有太多變化。

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來看看朋友口中宇宙的中心Sunnyvale的情況,6月的成交價和5月比起來,基本上是持平的,而6月的New Listings 數量,以下降比例來說,並沒有Mountain View和 Palo Alto 那麼多;Days On Market 有上升的趨勢,Sold Price/Ask Price來到112%。

Santa Clara的情況和Sunnyvale有些類似,Sold Price/Ask Price大幅下降,Days On Market 天數依樣來到10天,成交價也和5月持平,6月的New Listing也還是維持在100以上。

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來看看去年暴漲的Google Future Campus 一線:價格上還是支撐在1.2M,New Listing 大約較5月減少20%;Sold Price/Ask Price較5月份下跌,天數仍舊維持該區的歷史低檔。

提醒大家,老話一句,如果有半仙100%斷定將來的漲跌,你就看他的資產明細吧!既然說得這麼準,那麼他一定是要押身家All-In 的,不是嘛?未來的事,沒有人說得準。如果要買房,關鍵還是做紮實的交易,關注看得到的風險,不是嘛?

 

作者林久禾,為灣區矽谷硅谷專業房地產經紀人。