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矽谷中低價Condo/Townhouse行情(或許即將)結束

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和幾個客戶聊到Condo/Townhouse市況,他們訝異近期矽谷房市如此火熱,即便是中低價位(100萬或120萬以下)的Condo/Townhouse,上市後一、兩周就賣掉。

這或許是該型態的房屋今年的最後一隻舞,行情當然不是馬上結束但可能也就剩下幾周,有幾個理由。

其一,季節性動能消失

客戶都知道在五、六月找我出價買房,我常會附上警告說明書,背後原因是統計上這些月份矽谷房價就是貴。

(請不要把它當作鐵則,這是依據經濟情勢、房地產走勢調整後的見解,比方說2022年就不適用)

然而,今年似乎是由季節性因素主導的一年。

那麼隨著傳統旺季的消失,季節性的動能也會消失。

其二,房地產補助用罄

該補助的基本設定對鎖定中低價位的買家最有幫助,變相地衝高Condo/Townhouse的需求以及價格,賣家絕對是最大贏家。

這也是為什麼我一得知這個補助,知道很多猶疑不定的族群會被打動(例如說在矽谷租房,但也思考買房和租房哪一個划算的租群),就跟打算換房的Condo/Townhouse賣家說時機來臨。

然而,隨著該補助在幾周內被申請殆盡,這個推高房價的動能已經消失。

(其實我心裡很矛盾,在Realtor的層次,我很高興補助幫我的賣家解套;然而在緩解矽谷房屋問題上,以我有限的經濟學訓練來看,這錢應該是要花在基本供需上,比方說拿錢來買地蓋房)

其三,來自Single Family House (SFH)擴散已經緩和下來

Condo/Townhouse作為SFH的購買窪地,當買家買不到SFH時,有時會退而求其次購買Condo/Townhouse。

而且,以錨定效應來看,這些人會覺得Condo/Townhouse好便宜。

以時間點來說,這一波退而求其次的買家,買Condo/Townhouse使用的比較基準是今年補助後房價,於是又再次衝高了Condo/Townhouse的價格。

而今年以降SFH的漲勢推波助瀾這樣的購買傾向,不過在SFH漲勢趨緩的情況下,這樣的動能也消失。

(第三點其實跟第一點有些因果關係)

小結(或警語)

我對這些判斷有些把握,其中未明說的是房地產經紀人的直覺,就是那種你看了目前市場情況所感知到山雨欲來的感覺。

但我很有可能是錯的 —— 或許接下來中低價Condo/Townhouse行情一飛沖天。

關鍵在於那些未被考慮進去的變因,比方說利率、股市等等,這也是下一篇要討論的內容。

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
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