房市冷卻及其徵兆，以及一些建議
房市冷卻至今已成事實，一些 Realtor 幾周前就在討論這件事，而我們當時就在提醒客戶，身為買方要謹慎保守，賣方則要見好就收。
這次冷卻的原因，來自於貸款利率大幅度調升。從幾個大銀行和Lending Broker 的資料來看，貸款利率在調升前後差了約 0.375% - 0.625%。而因為貸款利率的調升，我們從自身客戶、辦公室內部以及熟識經紀人們的資料來看，買方購買力的中位數下調約 4-7%，也就是說，如果本來購買力是300萬元，利率上升後可能只剩下 279-288 萬元。
於是，一部分的買方因為購買力而縮手，這（在現在以及將來）又會導致市場剩餘買方發現買氣不若以往而遲疑或縮手，最終自我證成市場冷卻。
預測並不可能，徵兆比較實際
任何幾個月前就預測到現今房市冷卻的說詞，我們都抱持懷疑的態度。
六個月前，大家都知道 Federal Reserve 要調升利率，也大概了解貸款利率和聯邦利率成正相關。
問題是，其一，你怎麼知道貸款利率調升的程度？就像這次，聯邦利率上升0.125%，貸款利率卻上調0.375%-0.625%。
其二，就跟股票市場一樣，你怎麼知道市場是否已經Price in這則資訊？
事實上，讓我們回顧六個月前，依照許多人相信的「房地產季節性」理論，加上當時利率開始起漲，那麼房市應該要冷卻，但房市卻從去年9月一路漲到最近。
（以後我們會討論，「房地產有季節性」就像是牛頓力學，它是很好的入門，也可以解釋很多事情，但絕對不是最好的模型、沒辦法解釋所有事情，如果純粹使用它來預測事情發展，那麼依照歷史統計資料，從現在的時間點開始，灣區房市還會繼續漲1-2個月。）
從另一方面來說，對於那些說「看吧，我幾個月前就說房市要修正」的人，我們可以問問他接著預測什麼，對我們來說，那只是「寄 1000 封信，500 封說這支股票會上漲，500 封說這支股票會下跌」的翻版。
相對於預測，我們比較相信徵兆，當我們看到徵兆的時候，才會認為正是房市反轉的開始。
有哪些徵兆
首先是Price Changed對於Active Listing 的比例。Price Changed 是賣方針對市場情況，對List Price所做的調整。
這邊不用管調整的方向，往上調多半代表出價中沒有滿意的價格，往下調是為了增加曝光吸引買氣，兩者都是對現況不滿意所做出的調整。我們在意的是，這麼做的房屋比例，在市場上有沒有增加的趨勢。
如果有，那代表市場狀況正在位移 （Shift）
再來是對Preemptive 的接受度，這三、四個禮拜，你可以看到很多房屋，從原本的不收Preemptive Offer，到現在Seller reserve the right to review preemptive offers. 你就知道事情有些變化。
再來，如果有常跑Open House，也會感受到人氣不若以往；如果有在出價，也會知道Disclosure下載數量、實際出價人數有所變化。
最後是Listing Agent開始用一個月前的成交價說服買方：附近的成交價是ABC，所以屋主要XYZ的價格 —— Listing Agent在利率調整之前的態度比較像是，讓市場決定一切，因為Listing Agent很有自信市場會給出滿意的價格。
以上這些，會在一到兩個月後的公開資料中，顯現在「房屋在市場上的天數」、「成交價」、「成交價和 List Price的比值」等等數據上。
然而，如果你現在去查這些公開資料，可能還是會認為市場價格還在上升。
我們的建議
依據上文，貸款利率以及其造成的心理效應，是讓市場冷卻的主因。第一層思考會是，如果你對接下來數個月的貸款利率前景感到悲觀，那麼應該會預期房價在這幾個月下跌。你可能會縮手。問題在於，房地產市場即便不如股票市場那麼有效率（如果懂效率市場假說你就知道我在說什麼），也會有「別人恐懼我貪婪」的效應出現。
也就是說，市場是動態，如果真的太多買方縮手，導致房價下跌幅度超出購買力下跌的幅度，那麼可能是個好的入場時機；另一種極端的情況，房價下跌太多導致屋主不賣房，市場上可能房屋變少，那麼又會造成房價反彈。
另一個要考慮的因素是，房地產的統計數據，相較於其他市場，有離散程度較高的傾向，白話說就是一間房屋成交是70萬，另一間房屋成交130萬，統計數據上房屋平均價就是100萬。
以上，當然是立基於沒有黑天鵝事件的假設 — 我想應該沒有人能預測黑天鵝事件。
以上論述，又回到我們上面所說，我們不相信預測，而是市場給我們什麼徵兆，然後立即調整，比方說去年9、10月這個起漲點，我們就是看到買家變多、加價情況出現、才提醒客戶。所以，我們建議不管是買方或是賣方，一定要有「看徵兆做動態調整」的心態。
我們給買方的建議：儘管賣方常常是透過附近成交價自我教育，在附近成交價出現鬆動前，恐怕比較難說服賣方出脫房地產。這樣的情況會持續1~2個月，這段期間，挑選房屋可以保守謹慎，會有一些狀況是賣方必須得賣，而其索要價格下跌幅度超出購買力跌幅的情況，這樣的情況出手買房是不錯的結果。
我們給賣方的建議：一個月前的成交價已不再適用，根據自身情況，當然可以選擇不賣，如果要賣，那麼1-2個月內，趁著成交價尚未顯現鬆動，可能是現在至年底最好的賣點。
最後，請注意房市是動態的，以上的建議在市場出現變化後就不再適用。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478