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這次買房地點在West San Jose，很湊巧一年前我才在同一條街上，幫另一位客戶買房（恭喜終於完成Remodel，女主人的設計實在驚艷）。就我來看，這是一條很特別的街道，鄰居多半在此地住了數十年，彼此也都認識，穩定的結構暗示向心力，但上市房屋也就沒有那麼多；屋況也維持地相當好：我實在看不出來櫥櫃用了十幾年，並且淺原木色調只要更換手把就可以搭上目前趨勢。

說到West San Jose，是除了Willow Glen的Booksin學區之外，另一個我早年就看好的區域。有一個有意思的對比是Mountain View El Camino 以北。不久以前，West San Jose跟Mountain View El Camino 以北的價格差距還落在20-30%，疫情以後，這個差距幾乎在10%~20%，或許跟重心持續南移有關。

我們這次出價使用Preemptive，也就是不等出價收件日期而逕自出價，拿到的價格我看了看四周認為合理 —這邊稍微講一下Preemptive，其實技巧成分並不如大家想像這麼多— 我看到很多Agent以用Preemptive避開競爭搶到房而居功，這是需要拆解的。

最關鍵的是你到底是用什麼價格拿到房屋，如果Preemptive是比市價高10%，那我實在不認為那稱得上成功 — 今年我看到太多案例，Preemptive拿到後，發現自己的成交價比市價高上一截，這恐怕就沒有什麼好得意的—我以前也說過，房地產競價就是一個大型賽局（這也是為什麼當REDFIN/ZILLOW的估價開始有人覺得準的時候，恰恰也就是它開始不準確的時候），而 Listing Agent，當然也不是笨蛋。

另外，Preemptive考驗Agent的良知與知識。比方說路衝、或是面對商業區、或是旁邊是餐廳，那麼怎麼會用一般房屋的價格來做為出Preemptive的基準呢？這也是我今年看到特別多的狀況，要嘛是Agent知道不跟你說，要嘛就是他根本不知道上述情況會影響價格。

總之恭喜這對買家，這個區域看來方興未艾。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478