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在舊金山灣區，住 Condo或者是 Townhouse的朋友 （注一），是需要繳HOA Fee的。HOA Fee通常每個月收取，作為支應社區日常開銷的財源。有時候，如果Homeowners Association 決定執行特別專案，比如說社區新增設電梯，或者全面性修補社區屋頂，那麼還會向住戶收取一筆費用

以矽谷而言，HOA Fee的範圍極廣，從每個月$100，到比如舊金山（City Of San Francisco）的某些區域，甚至必須月繳 $1000 — 這可是相當於南灣或東灣一個房間的租金。問題是我們買房、精算置產成本時，由於Listing Price數量級太高，動輒幾十萬甚至上百萬，往往忽略 HOA Fee對我們造成的財務負擔。

月繳 $150 跟跟月繳 $350 的差異是 $200，看似不多。但以利率 3.5%、30年期貸款下去計算，相當於一開始多跟銀行貸款 $45,000 （注二），也就相當於房價硬是比別人多了$45,000！$45,000是什麼概念呢？我們有時在跟撮合買賣雙方時，兩邊心中理想價格的差異就是那一兩萬塊美金，這還需要兩方兼同經紀人各顯神通、煞費心神，來回折衝多次，才有辦法達成合意的 Sales Price！如果你是賣方屋主，試想你的Sales Price少了美金$45,000，那是多麼令人無法接受！

買房，財務考量絕對是首要之務，能想到的支出絕不放過，並且需要高估一些；而像是將來可以將房間出租這樣的打算，考慮空房率等問題，其金流收入則須要保守估計。

注一：有些平房（Single-Family House）也需要每個月繳交HOA Fee，端看該房屋是否建成於HOA的架構之下。甚至有些社區在住戶研議後，會成立Homeowners Association，這時要不要加入就自由決定。

注二：Excel裡有個函數，叫做PMT，PMT原來的應用是：輸入貸款總金額、利率、還款期數後，計算每月應繳貸款。這邊把它拿來闡述每月繳交 HOA Fee 所造成的現值效果，希望讓大家更了解 HOA Fee 造成的財務負擔。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
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