想買Condo或Townhouse ?別小看HOA Fee 造成的財務成本

在舊金山灣區,住 Condo或者是 Townhouse的朋友 (注一),是需要繳HOA Fee的。HOA Fee通常每個月收取,作為支應社區日常開銷的財源。有時候,如果Homeowners Association 決定執行特別專案,比如說社區新增設電梯,或者全面性修補社區屋頂,那麼還會向住戶收取一筆費用

以矽谷而言,HOA Fee的範圍極廣,從每個月$100,到比如舊金山(City Of San Francisco)的某些區域,甚至必須月繳 $1000 — 這可是相當於南灣或東灣一個房間的租金。問題是我們買房、精算置產成本時,由於Listing Price數量級太高,動輒幾十萬甚至上百萬,往往忽略 HOA Fee對我們造成的財務負擔。

月繳 $150 跟跟月繳 $350 的差異是 $200,看似不多。但以利 率3.5%、30年期貸款下去計算,相當於一開始多跟銀行貸款 $45,000 (注二),也就相當於房價硬是比別人多了$45,000!$45,000是什麼概念呢?我們有時在跟撮合買賣雙方時,兩邊心中理想價格的差異就是那一兩萬塊美金,這還需要兩方兼同經紀人各顯神通、煞費心神,來回折衝多次,才有辦法達成合意的 Sales Price!如果你是賣方屋主,試想你的Sales Price少了美金$45,000,那是多麼令人無法接受!

買房,財務考量絕對是首要之務,能想到的支出絕不放過,並且需要高估一些;而像是將來可以將房間出租這樣的打算,考慮空房率等問題,其金流收入則須要保守估計。

注一:有些平房(Single-Family House)也需要每個月繳交HOA Fee,端看該房屋是否建成於HOA的架構之下。甚至有些社區在住戶研議後,會成立Homeowners Association,這時要不要加入就自由決定。

注二:Excel裡有個函數,叫做PMT,PMT原來的應用是:輸入貸款總金額、利率、還款期數後,計算每月應繳貸款。這邊把它拿來闡述每月繳交 HOA Fee 所造成的現值效果,希望讓大家更了解 HOA Fee 造成的財務負擔。

(Photo via Rafael J M Souza, CC License)作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人