2017年以降 Cupertino 的房市概況
我們從三個指標著手，分析2017年初以來，Cupertino 的居住房市概況（因此僅討論Single Family Home、Town House和Condo）。首先第一個是Months of Inventory，它的概念是，市場需要多久才能消耗完目前的存貨，這裡的存貨指的是房屋。也就是說，現有市場上的房屋量，需要多久才會被買完。
如下圖所示， Cupertino今年年初的Months of Inventory 大約在 1 至 2 個月，時序進入火熱三月後，Months of Inventory 低於 1 個月，目前（2017年六月）已經達到0.5個月。0.5個月是什麼概念呢？這個情況，就是如果沒有All Cash或者迅速完成貸款程序，是沒有競爭力的。同時我們也可以看到，在這一波2012年以降的房地產榮景中，Cupertino 的Months of Inventory只有在2014年六月及2014年末，有過0.5這樣的數據。六月的數據還沒更新完，我們看看會不會破紀錄。
（圖片來自MLS）
順帶一提，依據全國房地產經紀人協會的定義，Months of Inventory在六個月以下就是賣方市場，買方基本沒有討價還價的餘地，Cupertino這樣的情況要殺價，幾乎不可能。
第二個指標個資料是Days To Sell，我們取中位數（Median）。Days To Sell, Median這個資料和 Months of Inventory 很像，只不過是以所有成交的房屋，取其中位數。讓我們可以大略知道一棟房屋多久會賣掉。如下圖，基本上 Cupertino 過去五年的數據都維持在10天以下，今年更進一步，壓到8天，也就是一個禮拜左右
（圖片來自 MLS）
好，我們知道，Cupertino的房屋很快就賣掉，房市火熱。但是，但是為了維持論述的完整性，我們來看看有沒有降價求售的情況，還是房價是在攀高的。所以第三個指標是Sale Price, Median。請看下圖，六月較前一個月的售價為低，但是六月還有一些資料還沒出來，所以切莫心慌。基本上，房價還是維持高檔。
（圖片來自 MLS）
我們認為，目前Cupertino的房地產還是很熱，時序進入暑假，我們看看會不會有什麼變化。
（Photo via Goolgle 免授權圖片, CC License）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478