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2017年以降 Cupertino 的房市概況

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我們從三個指標著手,分析2017年初以來,Cupertino 的居住房市概況(因此僅討論Single Family Home、Town House和Condo)。首先第一個是Months of Inventory,它的概念是,市場需要多久才能消耗完目前的存貨,這裡的存貨指的是房屋。也就是說,現有市場上的房屋量,需要多久才會被買完。


如下圖所示, Cupertino今年年初的Months of Inventory 大約在 1 至 2 個月,時序進入火熱三月後,Months of Inventory 低於 1 個月,目前(2017年六月)已經達到0.5個月。0.5個月是什麼概念呢?這個情況,就是如果沒有All Cash或者迅速完成貸款程序,是沒有競爭力的。同時我們也可以看到,在這一波2012年以降的房地產榮景中,Cupertino 的Months of Inventory只有在2014年六月及2014年末,有過0.5這樣的數據。六月的數據還沒更新完,我們看看會不會破紀錄。

(圖片來自MLS)

順帶一提,依據全國房地產經紀人協會的定義,Months of Inventory在六個月以下就是賣方市場,買方基本沒有討價還價的餘地,Cupertino這樣的情況要殺價,幾乎不可能。

第二個指標個資料是Days To Sell,我們取中位數(Median)。Days To Sell, Median這個資料和 Months of Inventory 很像,只不過是以所有成交的房屋,取其中位數。讓我們可以大略知道一棟房屋多久會賣掉。如下圖,基本上 Cupertino 過去五年的數據都維持在10天以下,今年更進一步,壓到8天,也就是一個禮拜左右

(圖片來自 MLS)

好,我們知道,Cupertino的房屋很快就賣掉,房市火熱。但是,但是為了維持論述的完整性,我們來看看有沒有降價求售的情況,還是房價是在攀高的。所以第三個指標是Sale Price, Median。請看下圖,六月較前一個月的售價為低,但是六月還有一些資料還沒出來,所以切莫心慌。基本上,房價還是維持高檔。

(圖片來自 MLS)

我們認為,目前Cupertino的房地產還是很熱,時序進入暑假,我們看看會不會有什麼變化。

(Photo via Goolgle 免授權圖片, CC License)

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478