矽谷房價的歷史與將來：（一）過去25年三個郡縣的三種房型之房價漲幅
我們的經驗是，縱使 Buyer 一開始表達並不在意房價漲跌，將來還是會很興奮的跟我們說：「欸，我看REDFIN/ZILLOW，我們家已經漲到XYZ了欸！」，或者是比較悲慘的情況：「REDFIN/ZILLOW說我們家跌了...」（不一定正確）。
既然如此，我們這個系列文就來回顧矽谷過去的漲跌情況和預測將來房價走勢（不負責任預測，請自行挑選當中認同的觀點並建立自己的預測模型）
而本文首先回顧 Santa Clara County、San Mateo County 及 Alameda County三郡縣的三種房型 Single Family House (SFH)、Townhous、Condo 過去約25年的房價漲幅。
解釋一下，Santa Clara County、San Mateo County 及 Alameda County三郡縣的大部分區域，算得上是矽谷的主流生活圈，這也是為什麼我們調閱它們的資料。
原則上，使用以上三郡縣的資料，足以看出三種房型漲幅的一致性。（至於 San Francisco是另一個特別的區域，我們將會專文評估。）
再來，SFH、Townhous、Condo應該是矽谷的主流房型（三種房型簡介請看這篇文章）。
而你大概也知道或者聽人說起，其餘條件類似的情況下，SFH的漲幅會高於Townhouse，而Townhouse的漲幅會高於Condo。
那麼數據上是怎麼呈現的呢？
從MLS過去25年的資料當中，我們可以在下圖中看到Santa Clara County、San Mateo County及Alameda County三種房型近25年來的中位數（Median Sales Price）漲幅：
我們可以發現三郡縣過去25年：
房價儘管有些震盪，整體來說還是有顯著增長
價格震幅上，SFH度最大，Townhouse次之，Condo最少
SFH隨著時間變化，價格差異和Townhouse差異越來越大；Townhouse對Condo也有類似的特徵
其他與本文主題無關的觀察如下：
Condo的價格在疫情後仍未恢復
顯著季節性（但我們強烈建議，請不要把它作為延後或提前買房的唯一參考）
如果整理出各房型年化報酬率，會是以下表格
從表格中可以看出，它們之間年化報酬率的差異並不大，但這就是複利的威力。
我們比較意外的是，Alameda County的SFH年化報酬率竟然超越 Santa Clara County和 San Mateo County
要注意的是，以上房價的漲幅尚未將房屋裝修和維護，例如 HOA Fee等隱性成本 加入其中
此外，還有一個重點，那就是以上是針對 County範圍的資料。然而，每個城市因為過去數十年矽谷商業中心的轉移，都有不同的漲幅。
舉例來說，同樣是在Santa Clara County，Mountain View和Gilory過去25年的漲幅肯定不一樣。而且，我們猜測Mountain View的漲幅要大得多。
也就是說，County範圍的漲幅資料，可能跟我們買賣房的真實漲幅有所差異，如果你是買在Mountain View/Sunnyvale，那過去25年的漲幅恐怕要比 Alameda County大部分城市要多—這當然就是房地產地區選擇上的Know-How（Location! Location! Location!）
最後，根據過去近25年的數據看來，每年1~2月通常是房價最低的時候，但我們必須提醒您，現在不能完全依賴買房季節性，作為延後或提前買房的唯一參考，當大家都知道了這件事，它就不再是個秘密，因此這些低價月份將不再如往常準確。
這表明市場處在一個不停變動的狀態，加之目前資訊傳遞之迅速，所以買家賣家應該加入二階思維，以制定明智的買賣策略。
延伸閱讀：灣區房地產報酬率三十年回顧
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478