數年前我貼了一張圖表，那是灣區過去10年房價圖。
圖中，我把房價趨勢線當中的幾個點用紅筆圈出來，打算告訴讀者，在房價一路上升的過程中，總是有些相對低點。
數年後，我感受到市場上人人都知道房地產有著季節性，而這又演變成口耳相傳的「暑假或年底買房」法則。
我不確定這個「法則」的出處，只想告訴大家，它有些危險（危及你的錢包）— 原因在於所謂「相對低點」，人們興沖沖地注意到「低點」，認為自己拿到了投資房地產的聖杯。
然而，關鍵卻是另外兩個字：「相對」。
請容我說說為什麼。
回顧當年圖表
首先使用與當年相同的做法製作圖表，附圖是從2014年開始的房價中位數統計圖*，在圖中你可以看到我圈出的幾個「相對低點」，它們各是：
2015年1月
2016年1月
2017年1月
2017年9月
2018年12月
2019年8月到2020年1月
2020年12月到2021年1月
2021年9月到2022年1月
2023年1月
從上面的數據，你大概不難發現，「低點都集中在1月或者8、9月**」。
這就是人們興奮的原因，看起來，這不就是水晶球嗎？
以上，就是錯誤決定的起點。
為什麼？
使用過去情境測試
試想，你在什麼情境下，會想要使用這個法則呢？應該是打算買房的時候。
那麼，我們就回到過去，測試幾個情境。
情境一：
時間來到2017年2月，你剛剛錯過了2017年1月這個入場時機，於是心想：「那我就等到暑假，或者2018年1月再買房」，而你也真的這麼做了。
2017年暑假的房價是什麼樣的價格區間呢？大概跟2017年4月和6月的價格處在同一區間，但是比2017年2月和3月都要貴上一截，然後，比2017年5月要便宜一點。
所以，你等了半年買房，結果好像沒有比較好。
2018年1月的房價又是什麼樣的價格區間？它比2017年1到10月都貴。
所以在此例中，你等了一年，然後買了一個貴了十幾萬的房屋。
情境二：
2014年3到4月，你錯過了當年1月的入場時機，於是打算跳過5、6月，等到暑假再買房 — 這看起來是一個好的決定，畢竟2014年暑假的房價比幾個月前便宜了三到六萬。
可是你知道嗎？如果你等到2015年1月再購入房屋，那麼又省了三到四萬。
「好，我知道了，要等到隔年1月再買。」
…請回頭參考情境一。
情境三：
你身處2021年2月、3月、4月，還有5月，你覺得不妨等等，等到今年暑假再買房。
2021年暑假房價是什麼樣的價格區間呢。大概跟當年4、5月同處一個區間，比3月稍貴，比2月貴了15萬。
以上幾個簡單的試想，這個「法則」就已經讓我們無所適從。
投資原則和「法則」衝突
以統計的角度來說，以上是過去10年的資料，採樣數量明顯不足。
然而在此情況下，我們還是可以找到至少三個無法全然信任這個「法則」的情境，
這樣，它還算是個法則嗎？
再來，會在意進場時機的人，應該了解房地產的一個特性：房價可能會漲，也可能會跌
（這可能不是廢話，過去曾有人在買房時，因為沒有被告知這個特性而提起訴訟）。
換言之，房地產市場在這些人的視角之下，有投資的特性。既然是投資，所有你曾經學到的投資金科玉律，應該都適用房地產市場。
比方說，使用單一指標預測未來的侷限性，以及後照鏡效應（rear-view mirror effect）。
還有我認為最重要的賽局理論（博弈理論）：如果市場上所有人都相信房地產市場有季節性，那麼就不會有房地產季節性。
（我想到最簡單的解釋是剪刀石頭布：如果你認為所有人都要出剪刀，那麼你當然出石頭；可問題是，如果其他每一個人也認為所有人都要出剪刀呢？這時候，你該出什麼？）
以上也不是什麼了不起的道理，而是每一個投資市場的基礎。
還有我認為最該記住的一點 — 在我們所處之地，你的對手是所有的矽谷聰明腦袋，為什麼你會認為用簡單的規律就可以預測房地產市場？
要 Time The Market 不是不行，但請確定自己有足夠實力
那是不是說：「買房不要等？」
也不是。
事實上，我所有客戶都知道，有些時候我會勸客戶不要買房 — 但這從來不是由簡單幾個規則或指標判定的，而是好多事情的綜合判斷。
更多的時候，我只能解釋我怎麼看待目前的市場以後，雙手一攤說我也不知道將來會怎麼樣。
同時，我也對當年我貼那張圖，卻沒有詳盡說明感到抱歉，希望不要真的有人拿簡單規律來Time The Market。
「…你搞得我好亂，所以我該怎麼辦？」
我想跟你說三件事。
1. 不要相信單一指標，如果有任何指標可以預測房價，那它至少有兩個特點
它是複合式的
並不是所有人都知道它
2. 風向改變的時候Realtor應該會知道，但是大部分時候，他並不知道將來的風會往哪裡吹。
3. 以上，只考慮房地產市場的投資性質，我們都還沒考慮房地產的民生用途：房子是每天使用的東西，如果你還記得的話。
*Single Family House 從2014年至今的房價中位數，Santa Clara 和 San Mateo County 合併統計，資料來源MLSListings。
**文中所有月份都要往前推一個月，因為2月的成交金額來自於1月的出價。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478