房貸預審證明 （Pre-Approval Letter）是什麼？
首先參考我的灣區矽谷買房步驟教學文，可以看到今天的主題「房貸預審證明（以下稱為Pre-Approval Letter）」，是很早就需要準備的步驟。到底 Pre-Approval Letter是什麼呢？
試想，如果你想要出售你的房屋，你會不會想要確定買房屋的人，有達成購買房屋這個目標的「財務能力」？那麼，要怎麼確定購屋者的財務能力呢？這當然需要第三方，通常是銀行，來出示證明，證明你有足夠的存款，支應貸款買房的頭期款（首付）或者全現金買房的所有金額
而作為貸款買房的購屋者，只有頭期款證明是不夠的，賣方想知道的，還有「你有沒有能力貸到足夠的款項」，如何證明？如果你有合作的銀行，可以請該行理財專員幫你出具一份證明文件，也就是所謂的 Pre-Approval Letter，以茲證明。
銀行會根據你的工作、收入、信用、借貸等等條件，判斷它可以借給你多少錢，並在 Pre-Approval Letter註明之。如此一來，不僅我們在打算買房時，可以知道自己有多少預算可以運用（銀行存款+貸款金額），同時賣方屋主也能安心，知道我們的確擁有相對應的財務能力買房。
有時我們甚至會驚訝，原來自己可以貸到這麼多錢，從而調整買房規劃。
貸款經紀人
而實務上，每一家貸款銀行的風險管控、貸款方案（利率、年限、優惠）、對客戶的信賴都不相同。因此，我們需要貸款經紀人，來衡量哪一家銀行給我們的方案最有利。同樣地，貸款經紀人會根據工作、收入、信用、借貸等條件，來判斷我們的貸款能力，一樣也可以出具 Pre-Approval Letter給我們。
我要什麼時候開始申請 Pre-Approval Letter
考量到頻繁申請對信用分數造成的影響，以及貸款條件、自身情況變動性，通常建議在買房前幾個月申請。情況小有不同，詳細可與我聯絡討論。
什麼時候要出示 Pre-Approval Letter 給賣方屋主？
在美國許多地方，通常是房市平平的區域，Pre-Approval Letter 是可以在出價（Making Offer）之後幾天補上的 — 這樣的作法在舊金山灣區房地產市場行不通！尤其2018年東灣、南灣、半島多的是7天就賣掉的房屋，因此在本地實務上，Pre-Approval Letter會和我們的Offer一併附上。
（Photo via David Goehring, CC License）
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478