房貸預審證明 (Pre-Approval Letter)是什麼?

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首先參考我的買房步驟教學文,可以看到今天的主題「房貸預審證明(以下稱為Pre-Approval Letter)」,是很早就需要準備的步驟。到底 Pre-Approval Letter是什麼呢?

試想,如果你想要出售你的房屋,你會不會想要確定買房屋的人,有達成購買房屋這個目標的「財務能力」?那麼,要怎麼確定購屋者的財務能力呢?這當然需要第三方,通常是銀行,來出示證明,證明你有足夠的存款,支應貸款買房的頭期款(首付)或者全現金買房的所有金額(請參閱出示銀行證明也要小心個人資訊一文)。

而作為貸款買房的購屋者,只有頭期款證明是不夠的,賣方想知道的,還有「你有沒有能力貸到足夠的款項」,如何證明?如果你有合作的銀行,可以請該行理財專員幫你出具一份證明文件,也就是所謂的 Pre-Approval Letter,以茲證明。

銀行會根據你的工作、收入、信用、借貸等等條件,判斷它可以借給你多少錢,並在 Pre-Approval Letter註明之。如此一來,不僅我們在打算買房時,可以知道自己有多少預算可以運用(銀行存款+貸款金額),同時賣方屋主也能安心,知道我們的確擁有相對應的財務能力買房。

有時我們甚至會驚訝,原來自己可以貸到這麼多錢,從而調整買房規劃。

貸款經紀人

而實務上,每一家貸款銀行的風險管控、貸款方案(利率、年限、優惠)、對客戶的信賴都不相同。因此,我們需要貸款經紀人,來衡量哪一家銀行給我們的方案最有利。同樣地,貸款經紀人會根據工作、收入、信用、借貸等條件,來判斷我們的貸款能力,一樣也可以出具 Pre-Approval Letter給我們。

我要什麼時候開始申請 Pre-Approval Letter

考量到頻繁申請對信用分數造成的影響,以及貸款條件、自身情況變動性,通常建議在買房前幾個月申請。情況小有不同,詳細可與我聯絡討論。

什麼時候要出示 Pre-Approval Letter 給賣方屋主?

在美國許多地方,通常是房市平平的區域,Pre-Approval Letter 是可以在出價(Making Offer)之後幾天補上的 — 這樣的作法在舊金山灣區房地產市場行不通!尤其今年東灣、南灣、半島多的是7天就賣掉的房屋,因此在本地實務上,Pre-Approval Letter會和我們的Offer一併附上。


(Photo via David Goehring, CC License)作者:林久禾,灣區(矽谷/硅谷)專業房地產經紀人