矽谷購買房屋 10 步驟完全教學 10-Step Guide to Buying a House

買屋置產,是一輩子最重要的決定之一,然而初來矽谷的朋友,常不知道從何下手。放輕鬆!儘管你需要謹慎,卻毋須過於擔心。我們可以從購屋步驟開始,理解矽谷置產的各個環節,一旦對這些步驟有所認識,就可以繼續深入每一個步驟的內容,最後,你對買房會有完整的掌握。祝福你有一趟充滿希望的購屋之旅!

步驟一:尋找房地產經紀人

在購屋流程中,首要任務是與一名房地產經紀人(Realtor®)合作。目前,我們可以暫時把房地產經紀人理解為房屋仲介(事實上兩者有所不同)。好的房地產經紀人會引導、協助購屋者,經歷每一個購屋步驟、教導各種知識、過濾劣質房屋、整合專業人士與合作廠商(比如產權律師、會計師、貸款經紀人等等)。

步驟二:與房地產經紀人初步討論購屋需求及自身條件

找到房地產經紀人後,他會和你討論購屋需求。比如你為什麼想要買房、對居家環境的想像是什麼、地點在哪裡、預算是多少、有什麼顧慮等等。房地產經紀人根據這些資訊,幫你整理出購屋藍圖:包括購屋步驟解析(我正在做這件事)、預算合理性、可能遭遇到的實質問題、心理狀況及調適等等。因此,在與地產經紀人會面之前,可以預先思考幾個關鍵問題,有頭緒之後,與經紀人的溝通效率會提高不少!

大家也不要客氣,和我面對面諮詢是完全免費的,不用白不用!

步驟三:向貸款經紀人取得房貸預審證明(Pre-Approval Letter

在火熱的灣區房地產市場,一份附上房貸預審證明的出價合約,才能讓賣方屋主相信你確實有能力購買這棟房屋!要怎麼取得房貸預審證明呢?房地產經紀人會推薦合作的貸款經紀人,而貸款經紀人會需要你提供一些資訊,比方說收入、信用分數等等。關於如何維持或提高信用分數,可以參考我的這篇文章

步驟四:開始找尋心中的理想家園。

在這個階段,房地產經紀人會幫你設定好篩選條件、提供給你合適的房源。如果對某棟房屋感興趣,經紀人和你都會親身前往,實地勘察—這有許多「眉角」。此階段你會接觸到大量的房源訊息,而在看房的過程中,你對理想房屋的條件設定也可能逐漸調整。要讓這一步驟有效率,關鍵是與房地產經紀人保持聯繫與溝通。

步驟五:閱讀賣方報告(Disclosure Report)

對某一棟房屋很感興趣,想要出價嗎?請等一等!在矽谷,幾乎所有的賣方都會出具報告,內容包含關於這棟房屋的資訊。這報告一定要好好閱讀 — 或許你喜歡辦派對,但在報告中發現了這個社區的訪客停車標準很嚴格;或許你想購買的是將來可以出租的房屋,卻發現該社區有前兩年不得出租的條款;或許,這房屋竟然位在地震斷層的危險區內!凡此種種,好的經紀人都會閱讀之。

延伸閱讀:買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(上)買房子不讀報告?六大潛在損失在這裡!(下)
 

步驟六:擬定合約並出價

我們終於下定決心要對這棟房屋出價!那麼身為買方,就要開始擬定合約。合約裡面不只有想要出多少錢、用全現金或者用貸款買房而已,還包括其他條件:比方說我們要不要使用鑑價條款(Appraisal Contingency)、我們打算多久完成這筆交易等等,相當複雜。基本上,合約內容對賣方屋主越是嚴苛,我們的保障當然越高,然而,此合約的競爭力也就越低,很有可能拿不到這棟房屋。所以如何平衡取捨,我們心中要有所拿捏。

延伸閱讀:房地產合約中的附帶條件(Contingency)是什麼?

步驟七:還價

賣方屋主收到合約後,可能滿意某些條件、不滿意某些條件,對此,賣方屋主可以提出「還價 (Counter-Offer)」要求。還價不僅是要求提高購買價格,也有可能包括縮短房屋檢查天數、移除某些Contingency。而購屋者收到第一次還價要求後,也可能滿意某些條件、不滿意某些條件,因此也可以向賣方屋主提出第二次還價(Counter Counter-Offer)。

這討價還價的循環,可以一直持續下去。但在灣區矽谷的購屋實務上,三次就已經很多。

步驟八:Escrow並處理購買條件 (Meet Condition & Contingency)

倘若我們的最終還價被賣方屋主接受,整個交易就會進入 Escrow 程序(中文譯作代書),這個程序的基本原理是這樣的:有一個公正的第三方 Escrow公司,從賣方處取得地契及其他過戶所需資料;從買方處取得購屋資金,到了過戶當天,一手交錢給買方、一手交屋給買方。

在Escrow步驟一開始,通常買方會著手處理合約中關於條件,也就是Contingency的部分。比方說貸款銀行會開始正式申請貸款,鑑價師也會對房屋開始鑑價。

步驟九:移除條款(Remove Contingency)與資金到位

而上述條件如果都被滿足,則買方必須移除條款,使得整份合約繼續。這個時候,我們把頭期款(首付)匯入Escrow公司,貸款銀行把貸款匯入Escrow公司。而除了資金,Escrow公司也會檢視兩造所承諾的其他條件有無被滿足。

步驟十:完成過戶(Close of Escrow)

如果雙方許諾的條件都被滿足,那麼Escrow公司就會著手過戶事宜。過戶當天,賣方屋主拿到錢,購屋者拿到房屋。

 

看到這裡,大家可能頭都暈了!沒關係,讓我當面解釋給你聽!

 

(Photo via Chris Potter, CC License)作者:林久禾,灣區 (矽谷/硅谷)專業房地產經紀人