美國貸款買房：選擇貸款銀行或仲介 （Mortgage Lender/Broker）注意事項
這標題很無趣，所以先讓我講一下記憶中扁鵲與魏文侯的故事。
扁鵲是戰國名醫，他跟魏文侯說：「論醫術，我大哥最厲害，二哥次之，我自己最差。」魏文侯好奇問道，那怎麼沒人聽過你大哥和二哥的名號？
扁鵲說：「我大哥在病徵出現之前，就已經幫病人防治調理好好；我二哥在病徵初現時，也就把病人治好了；而我只能在病人奄奄一息之後，才下猛藥救他於水火，於是大家以為我有起死回生之能，當我是神醫。」
而我的想法是，買房如果一開始就把貸款弄好，你將來就不用去找貸款界的扁鵲。
正文開始。
我發現有些人即便有多次貸款買房經驗，在選擇貸款銀行或者貸款仲介 （mortgage lender/Broker，以下都簡稱銀行）仍有一些偏誤。
（或許是因為過往的成功經驗，殊不知這可能是僥倖）
關於貸款專員 （Mortgage Consultant）
首先，我們都知道，使用貸款買房，先決條件是找銀行拿 Pre-Approval Letter （中文稱貸款預批信，或是貸款預審證明 ，可閱讀這篇：房貸預審證明 （Pre-Approval Letter）是什麼？）
於是有些人走進住家附近的銀行，請銀行指派一位貸款專員，幫你申請 Pre-Approval Letter；有些人比較精明，請自己平時合作的銀行Banker推薦貸款專員。
都不是好方法。
從貸款和房地產交易成功的角度（注意，這是兩回事），這位貸款專員的經驗是很重要的。遺憾的是，銀行指派的貸款專員多半無法達到這個要求。
例如，從貸款成功的角度來說，我們貸款買房，很多時候還牽涉海外資金（例如海外父母的贈與資金），若是在本地生長的貸款專員，有很大機率不知道這樣的資金會怎麼觸動該銀行的規範，直接導致貸款的成敗。
從交易成功的角度來說，當我們遞送出價（Offer）之後，Listing Agent 多半會致電貸款專員，詢問貸款成功機率與風險，同時探聽買方財務上限，這時候，貸款專員怎麼回應，既可以讓對方相信貸款會成功，又不透漏過多資訊，考驗經驗。
再者，如果身處房地產交易競爭激烈的區域，買家周末看上一間房屋欲出價，貸款專員是否可以「在周末」及時回應，調整送出相對應的Pre-Approval Letter，有時候也是成敗關鍵。
那麼，要怎麼找到有經驗的貸款專員？關鍵是「有人合作過」。
跟買過房的親朋好友打聽、請他們推薦是一種方式；而現在很多大公司內部都有貸款買房的論壇，從裡面找人選，也是一種方式。
這裡要特別注意，要去瞭解這位貸款專員比較擅長的業務，是做買房用的貸款還是重新貸款（Refinance）
這為什麼重要？因為重新貸款失敗了，買方在財務上的損失，了不起就是一些規費和聘請房屋估價師（或稱鑑價師，Appraiser）的費用。
（關於鑑價，可閱讀這篇：Appraisal 鑑價或估價（一）Appraisal 是什麼意思）
要是做買房用的貸款失敗，就不是這麼簡單，取決於當時和賣方簽訂的合約，弄不好要賠幾萬美金，更別提那時候的心理壓力。
（如果你直接問貸款專員，他們自然會說兩種業務他們都擅長——這並不是一個好的確認方式。）
或者，找和你合作的Realtor介紹，如果是有經驗的Realtor，那麼肯定有長年合作、專職買房貸款銀行的口袋名單。
我想，以上幾段要表達的是，關鍵在於「人」的專業程度，而非「銀行」—— 同一家銀行，當中貸款專員程度落差極大。
多找幾家銀行
據上所述，那麼是否「找一個」值得信任的貸款專員，申請該銀行的Pre-Approval Letter即可？
我的建議是多找幾家銀行，理由如下。
1. 知道平均狀況
假如找 A、B、C三間銀行，他們各自給你的貸款額度是180萬、190萬、230萬。
那麼你應該會感到奇怪，把同樣的文件交付不同的銀行審核，為什麼C銀行能給的貸款額度， 比其他兩間銀行高這麼多。
經驗上，這是一個警訊。天下沒有白吃的午餐，要取得越高的貸款額度，意謂滿足的條件越多，財務壓力自然也越高。
背後原因諸如貸款專員的激進或保守程度、銀行的特殊條款等等。
回過頭來，當初你要是只找一個貸款專員申請，而他給你230萬的貸款額度，在無從比較的情況下，你很有可能認為「貸款額度就是如此」而不深究，這也是相當危險的。
2. 預防意外發生
理論上，找到值得信任的貸款專員，貸款有很高的機率會成功。
但是萬一，進入了買房合約（In Contract），我們指定的某間銀行花了幾天跑了一些程序之後，發現貸款做不下來，那怎麼辦？
這時候，去找其他銀行做貸款或許還來得及。
那麼如果，當初有申請多家銀行，也就代表這些銀行都已經幫你跑了一些初步程序，這時候去找他們，也就可以節省時間——有的時候，就是差那麼幾天，就是違約與否的差別。
事實上，有時候錯誤並不是來自於貸款專員，而是貸款人。比方說，貸款人沒有據實告知銀行，其帳戶的資金來源，待進入合約後，銀行盡職調查後才發現與貸款人所言不符，這點貸款的時候也要注意：銀行遲早會發現，不僅要據實以告，還要小心留意，尤其是資金來源。
3. 即時比較利率
你應該會想要拿到最低的貸款利率，那麼是不是可以事先詢問每家銀行的利率，挑其中最低者，跟其合作就好呢？
問題在於，在詢問利率當下，或許A銀行的利率比B銀行低。可是當你進入買房合約、要鎖定利率（Rate Lock）的時候，A銀行的利率卻反而比B銀行高。
那麼比較好的方式就是，不要預設立場，多拿幾間銀行的Pre-Approval Letter，待到進入買房合約時，再來比較利率。
看完上面三點，你應該能掌握多找幾家銀行的好處。
另一個誤解是，許多人擔心被多家銀行調閱信用記錄，會損害自身的信用分數。
事實上，只要這幾家銀行調閱信用記錄的時間，都落在一定的時間內，那麼對信用分數的影響，也就只算是一次。
其他注意事項
1. 許多人有一個迷思，認為找貸款仲介（Lending Broker）即可，因為可以幫你比較他們系統內所有合作的、大大小小的銀行，於是就不用找傳統的大型銀行。
這是個誤解。
關鍵在於貸款仲介系統內涵蓋的銀行，到底有哪些？——恐怕沒有包含一些傳統的貸款銀行。
然而經驗上，如果你拿的是W2，又在穩定的大公司上班，傳統銀行能給你的利率多半比較低。
（這就好像你想買品質最好的牛排，跑遍所有華人超市，卻忘了你根本去錯了地方，最棒的牛排在Costco。）
比較好的處理方式，或許是至少找一家貸款仲介，加上找不只一家傳統銀行。
2. 有些人認為網路銀行利率低，找他們做貸款最划算。這也是很危險的事。請回去閱讀貸款專員那個段落，買房地款的關鍵在於貸款和交易能否成功，這是大前提，滿足這個前提，我們才來選擇當中利率低者。
目前網路銀行的幾個問題，都有可能導致貸款和交易失敗，
a. 銀行知名度不足，導致Listing Agent不願相信
b. 針對第一案件，沒有指定並專責的貸款專員，這在回應Buyer Agent和Listing Agent上都造成極大困擾
c. 貸款專員Due Diligence 的能力不足，搞砸時有所聞
d. 無法符合當地房地產市場特定要求（比方說30天完成貸款）
3. 很多人認為找自己的儲蓄銀行，有比較好的利率優惠，比方說錢存在Chase就找Chase。實際上找過多家銀行做貸款就知道，這是一個錯誤的觀念。
4. 請儘量找熟悉當地房地產市場的貸款專員。
在矽谷，貸款30天內完成是很正常的事，然而，就我所知在紐約及夏威夷就不是這樣的情況。我遇過紐約的貸款專員，問我為什麼要這麼急，45天完成貸款不是很好嗎——我想在矽谷的合約裡提議45天Close，Listing Agent一定會打電話來問你「發生了什麼事？」
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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