灣區矽谷買房賣房成交案例紀實——世紀帝國

我當Agent也不是第一天，路見不平我得說句公道話。

當你們為了花多少錢買房爭吵的時候我沒有說話，因為可能Preapproval Letter下來發現你們什麼也買不了；

當你們為了買什麼地點爭吵的時候我沒有說話，因為即便你們買在Palo Alto，鐵路旁的房屋將來還是賣不掉；

當你們為了買 Condo 還是 Townhouse 爭吵的時候我仍然沒有說話，因為我還是比較喜歡 Single Family Home。

但是當你阻止另一半玩世紀帝國的時候，我就得挺身而出了。

打世紀，就是在執行策略思考；打世紀，就是在上商學院；換句話說，打世紀，就是在賺錢改善家中生計。

讓我告訴你為什麼。

比方說玩淘金潮地圖，所有的金礦都在地圖正中央，誰佔據了這裡誰就可以稱霸，問題是你知道其他玩家當然也知道，所以人們八成會在地圖中央殺個你死我活。常常就有個玩家反其道而行，斥候在自家後院繞一繞發現金礦，然後趁中原兵荒馬亂之際在地圖角落默默發展壯大成了最後贏家。

這告訴我們兵家必爭地之地總是有成本上限，超過了就不值得去爭，還不如逆向思考。

我們買到的這間房，就是這樣的狀況。

San Bruno 這一區的房屋競爭激烈，相似的房型並且有Staging，然而屋況稍差，其成交價接近170萬。

我們這一間，Listing Agent 就是 Owner，不過他並不是本地的Agent，他不作Staging，人很難找到，然後他只給 Buyer Agent 2% 的佣金—這是低於市場行情的。

這就值得逆向思考：這樣的脈絡肯定會讓很多Agent打退堂鼓。好啊，這代表競爭少，果然我們就是一對一談判，最後150萬左右拿到這間低調的房屋。你放心，Listing Agent本人很高興這個成交價，皆大歡喜。

什麼，你說不需要打世紀也可以懂這個道理。我還沒跟你說我和這個客戶就是打世紀變熟的。

這也是為什麼我建議工作上需要開發客戶的朋友，不要打麻將或Poker，改打世紀比較實在。你看打麻將一次也就認識三個人，打Poker理論上可以認識九個人，但一局多久才輪到你出手，多數時間還不是在那邊划手機，所以實務上就是五、六個人，而且，你還是得划手機。

打世紀絕無冷場，而且一次可以認識七個人，多好。

世紀帝國強調資源分配，你必須學會怎麼調配不同資源，才能研發科技、生產軍隊、進化到下一個時代；

世紀帝國強調多工處理Multitasking，你得一邊控兵騷擾敵人，一邊顧家裡的經濟，也要注意小地圖有沒有警示或是盟友是否需要幫忙；

世紀帝國強調速度，你學會快捷鍵、手速又快，別人還在殺豬你已經上封建時代。

資源分配、多工處理、在乎速度，我想正在創業的朋友一定心有戚戚 — 這根本就是在創業。

也就是說，我們每打一場世紀，就是在開一間Startup。打世紀，就是在養成一個創業家。在矽谷這樣的創業天堂，我們更是應該打世紀。

歡迎加入世紀帝國灣區 Facebook Group。

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不過你們先打，老婆要來罵人我先去顧小孩。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 —— 你買的是土地，以及談 SB9

這一棟房屋位在Belmont Downtown和El Camino 以西，三房兩衛，房屋室內面積 1400 呎，佔地超過7000 呎，Belmont學區自不待言，關鍵是土地。

如果讓我選擇2000 呎室內面積佔地4000呎的房屋，或者是1500 呎佔地6000呎的房屋，我很可能會選後者。

SB9出來以後，有5個過去的客戶打電話給我，或許是看了聳動標題如「加州房市變天」云云，他們害怕發生「反正Single Family Home將來都會變成集合式住宅，所以Single Family Home沒沒價值」的情況。

我當時跟他們說不可能，在甚至不考慮SB9的內容的前提之下，只有要經濟學動態平衡的概念和一點邏輯就可以破解農場文。

情境一：SB9很容易執行。那麼因為有賺頭，大量SFH會被改建成Condo/Townhouse，這會導致Condo/Townhouse的價格下跌，直到把SFH改建成Condo/Townhouse再也不划算，這是一個動態平衡的過程，所以你為什麼會去擔心SFH的價值？

情境一：SB9不容易執行。那你還擔心什麼？

最後，真的有人去看SB9的文本嗎？縱使不考慮當地政府如何杯葛，SB9的執行細節本身就讓這件事很難規模化（改建前出租規範、改建後屋主住在裡面等等），既然難以規模化那改變就會是緩慢的。

（但SB9立法整件事倒是揭示加州政府的態度，也暗示SFH的價值）。

回到這間房屋，Listing Agent知道我們 Broker，知道這個公司出來的Agent的素質，對我也是關照提點，不過收件當天還是驚心動魄，三輪競價都在兩個小時內完成，前三名價差不超過2%，買家也是氣力放盡，我想最嘔的還是第二名 — 我們最後也就比第二名多出了幾千塊，成交價Mid 210萬，環顧四周同時期的案例，我想大概是Top 3的好交易。

買家本來擔心Appraisal，不過在Offer Due那天出價有個好處，你可以用真實競爭出價情況判斷房屋的價值，同時有競價狀況Appraisal 也更容易成功。這就是為什麼依據各人情況不同，有時候我不見得贊成Preemptive—你能給Appraiser的資訊就那些，有時候還真的沒辦法Appraised。當然，無限銀彈是另一回事。

我和買家一路從Willow Glen到South Santa Clara，最後到Belmont Downtown，大概是我從業以來最廣，真心佩服他的守備範圍。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 ——地點中心、格局完整的房屋

這是一對超棒的學長姊夫妻，這麼說絕對不是因為看房的時候總是可以吃到他們帶來的蛋糕或點心。

我相信我沒有辜負蛋糕或點心。買到的這棟房屋地點好，將來必定成為南灣心臟地帶。近年高素質的移入居民會讓 Mountain View El Camino 以東學區向上提升的情況再現於此（West San Jose 的 狀況也是如此）。屋況上是「老先生老太太養兒育女久居於此」的類型，這類屋主總是悉心呵護。

這間房屋還有一個特點，格局完整又有潛力，超過8000平方呎的的長方形Lot，現況是4房2.5衛：樓上3房2衛，樓下1房0.5衛。乍看樓下的房間只能當書房。關鍵在於車庫超大，於是可以利用車庫的一小部分空間，建造一整個浴室供樓下房間使用，這樣比擴建而來的浴室成本少約 60%~75%。如此，一樓就會有另一個 Master Suite。以 Single Family Home 來說，除非是重新整建，否則很少有格局完整的雙 Master Suite 房型 — 這是另一個建議：橫豎都是要加價買房，那麼就不要買平庸的房屋。

Listing Agent 很夠意思，來回溝通幾次後，他直接跟我們說目前競爭者的出價分布狀況。我們最後買到的價格，也就跟第二名價格差距約1%。

（另一個關鍵是學長姐給屋主的信寫得好！我看到很多人不建議寫信只能搖頭：收不收信是賣方的選擇。也就是說，如果賣方不介意甚至樂意收信，Agent 站在 Buyer Fiduciary Duty的角度，當然要準備信件動之以情，而非教育 Buyer 衝高價格是唯一手段 — 寫信當然意味著你要付出額外心力，也意味著可能相對低的成交價會讓Agent少賺，我想這都是個人選擇。）

之後，收到來自學長姐的手寫卡片。老婆湊過來看信，看著看著竟然哭了。

以下是他們的成交推薦感言。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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