房仲寫分析—灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年6月 San Mateo County

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上一篇文章討論 Santa Clara County 的趨勢，也提到文章與資料的限制，今天這一篇來討論 San Mateo County 的情況。一樣挑選幾個城市，看看目前的房價趨勢。還是要提醒大家，統計資料只能讓大家有個概念，買賣上，每一幢房屋都要個案處理。

San Mateo County 的整體價格，還是高出Santa Clara County 一截，6月份的Sold Price 較 5月份微幅上揚，而 New Listings 則是小幅減少，以 Inventory 來說，其實過去幾年的 New Listings 都是維持 4 到 8月 為該年度的高峰，我想今年也不會有意外；DOM 方面，6月份和 5 月份差不多，Sold Price/Ask Price 也開始下降。

接下來看看每個城市的情況。最接近南灣的 Menlo Park 的成交價格上還是在 2.5M 徘徊，New Listings 的數量進一步減少；Sold Price/Ask Price 下降到108%左右，DOM則較 5月份稍長。

來看看 2015年後就開始火熱的 Redwood City，成交價的中位數回到 1.5M 以上，New Listings 較5月份為低，今年Redwood City的New Listings 水位仍舊維持2017年以降的水準，以目前的情況來看，今年應該不會像3年前一樣，有單月的New Listings 超越100個了；Sold Price/Ask Price 上，繼今年4月發生像2015年中一樣的狀況，來到約114% 的高峰後，5、6 月份持續下探，DOM 的中位數一樣維持大約在10 天左右。

Foster City 6月份的成交價中位數回到1.3M左右，New Listings 較 5月份差了40%，40%看起來很多，其實是因為今年5月份的 New Listings有47個，是過去5年的單月最高紀錄；Sold Price/List Price 回到110%一下，DOM 上升到13天。

來看看千樹之都、半島上Inventory 稀缺的 Burlingame，6 月份的Inventory和其他城市走反方向，還比5月份多了一點，成交價上則是稍微下降，Sold Price/Ask Price 則是較上個月掉了 4個百分點，DOM則是沒有什麼大變化。這邊多說一點，當作有仔細看文章的人的Bonus，如果你想要住在Burlingame，那麼最重要的是決心，必須有非Burlingame不住的決心，然後整個Team要每天都關注New Listings，這樣才有可能成功。

Burlingame 北邊的 Millbrae狀況如下，成交價中位數仍然維持在1.65M 以上，6月份的New Listings 幾乎維持5月份一樣水準；Sold Price/Ask Price 方面，和其他大部分灣區城市相反，反而進一步上升到116% 以上，DOM 較 5月份上升了3天。

整體而言，半島的態勢還是Inventory 稀缺。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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房仲寫分析—灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年6月 Santa Clara County

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先提醒大家，灣區矽谷的每一個城市都有不同的特性，不能概論，就拿Palo Alto來說，它每年房價成交價的最高點，總是跟附近城市不太一樣，而除了城市本身的秉性之外，

1.    薪資購買力對應的房屋
2.    大型發展案的進程
3.    大公司進駐的進程

影響各城市的動態房價，比方說2017年末到2018年初瘋狂的Milpitas、Berryessa和 Santa Clara的Agnew一線，基本上就是這三個因素的綜合結果。

再來說說統計資料的侷限，為什麼大家說市場Slow Down，資料上可以看出些端倪，但也無法展現全貌，比方以Days On Market, Median 來說，我們學過中位數和資料的離散程度有關，關於這點，比較Days On Market, Median和Days On Market, Average 就可以和現實印證：好的房子還是很好賣，較差的房屋幾個月前很好賣，現在就不是了。

先看看Santa Clara County 整體情況，成交價格上比5月份稍低，New Listing 在5月份來到高峰後，6月減少了20%的New Listing，Slow Down 是有的，不過我認為這要論斷市場 Shift 還言之過早；Days On Market 沒有顯著的上升，然而Sold Price和Ask Price的比例仍然從2018年3、4月的高點下探。也要記得，這是整個Santa Clara County 的情況。

來看看Palo Alto的情況，成交價方面，還是在3M關卡，New Listing 的水位基本維持和2017一致，沒有太大惡化；成交天數自從2017年1月之後，就一直在10天左右徘徊，6月的成交天數來到11天 (然而過去2年內也有這樣的情況)，Sold Price和Ask Price的比例較其他城市穩定許多，過去幾年都在100%和115%之間徘徊，6月Sold Price/Ask Price的比例較5月為低，但也不是大跌。

Mountain View的情況，成交價格上，6月份甚至比5月分更高，New Listings和County的趨勢一致，都是較前一個月份為低；Sold Price/Ask Price 顯著下降，不過Days On Market還是一樣，沒有太多變化。

來看看朋友口中宇宙的中心Sunnyvale的情況，6月的成交價和5月比起來，基本上是持平的，而6月的New Listings 數量，以下降比例來說，並沒有Mountain View和 Palo Alto 那麼多；Days On Market 有上升的趨勢，Sold Price/Ask Price來到112%。

Santa Clara的情況和Sunnyvale有些類似，Sold Price/Ask Price大幅下降，Days On Market 天數依樣來到10天，成交價也和5月持平，6月的New Listing也還是維持在100以上。

來看看去年暴漲的Google Future Campus 一線：價格上還是支撐在1.2M，New Listing 大約較5月減少20%；Sold Price/Ask Price較5月份下跌，天數仍舊維持該區的歷史低檔。

提醒大家，老話一句，如果有半仙100%斷定將來的漲跌，你就看他的資產明細吧！既然說得這麼準，那麼他一定是要押身家All-In 的，不是嘛？未來的事，沒有人說得準。如果要買房，關鍵還是做紮實的交易，關注看得到的風險，不是嘛？

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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矽谷市場消息—幾則新聞短信 6/10/2018

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一、    Mountain View 把徵收公司Head Tax這項議題，排入11月的投票提案中

事情是這樣的，近幾年Mountain View 和 Cupertino 都有意按照員工人數，對大公司課徵收人頭稅，明顯針對Google 和Apple 而來，而六月的最新消息是，Mountain View市議會把這個議題排進了11月的投票議程中。

我認為這些公司不會沒有反應，看看Amazon 在和City of Seattle的角力就知道，太過分就停止建新辦公室，甚至醞釀出走—當地政府也不希望如此。總地來看，這就是政府打算收點保護費，這些新增的預算，甚至可以用在保護當地教師的居住權益上，當然，也不會讓大公司傷筋凍骨就是 — 看起來就是一個跳探戈的態勢。可以想見，如果Mountain View 和 Cupertino通過這個議案，附近其他的城市遲早也會開始討論。這是矽谷政府針對Housing Affordability 的另一行動。

二、    San Jose 漲幅

現在San Jose的房屋中位價大約是1.26 Million，過去一年漲幅26.2%，是全美漲幅最高的城市。相比之下，第二名的Las Vegas漲幅是16.5%，第三名的Seattle漲幅是13.6%。

三、    NASA Moffett Field

經過八個月的尋尋覓覓，NASA終於敲定開發Moffett Field的合作夥伴。Moffett Field占地46英畝，NASA計畫興建可供4900人居住的房屋，10%的房屋會是affordable home，此計畫分階段實行，預計2028年全數完工。

 (Photo via Joshua Kenney, CC License)
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

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2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
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4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

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2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

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