房仲寫分析 — 2019年中買賣房交易趨勢二 — 南灣/矽谷 Santa Clara County

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南灣/矽谷的房市一般來說，能見度在外國置產者中比較高。講白一點，我們中文世界，尤其在灣區工作有能力買房的人，家裡還是比較常聽到 Palo Alto、Mountain View、Sunnyvale、Cupertino、San Jose 之類，而西灣的Burlingame、San Carlos、Belmont，在中文世界就比較少聽到。而這是南灣/矽谷的房市價格，比西灣/半島一帶，要來的波動幅度大一點的其中一個原因。中文世界的資金，主要往哪裡跑，哪裡就 volatile 一點。

下面的幾張趨勢圖，一樣是用三房 Single Family Home當作統計標的。基本上所有城市都脫離年初的情況，房價較年初又高了一些，有幾個我本來就覺得overpriced 的地方，現在的確也還沒復原。

自己找亮點囉，我要說的還是留在第三篇。

Palo Alto

Mountain View

Sunnyvale

Santa Clara

San Jose Cambrian

San Jose Willow Glen 95125

San Jose Berryessa

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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房仲寫分析 — 2019年中買賣房交易趨勢一 — 西灣/半島San Mateo County

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年中的灣區，從舊金山 San Francisco 到聖荷西 San Jose都瀰漫著公司公開上市的氛圍，連帶出現對房價的想像空間，許多房地產經紀也把這件事當作一個 sales pitch，用來說服人們買房。我的看法，不是不行，要看地點：房屋仲介說Santa Clara或是 Los Gatos 的房價會被公司公開上市影響，這就比較難服人。

本來要用 3B2B Single Family Home來統計，發現數量尚不足以有統計意義，只好退用 3B Single Family Home，即便如此，西灣/半島的房屋數量還是極少。

來看看西灣/半島San Mateo County 各城市房價趨勢，有一件事，從圖表趨勢裡很難看出來，先賣個關子，大家就看看圖，等貼完南灣/矽谷的房價趨勢，再來講這件事。

就不對每個城市逐一介紹，總地來說，所有城市都脫離年初低迷的情況，價格和成交天數都符合傳統上的季節價量模型。

Burlingame

San Mateo

Belmont & San Carlos

Foster City

Redwood City

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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房仲寫分析—2019年初矽谷買賣房交易趨勢

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矽谷年初的買賣房交易趨勢通常比前一年底好上許多，除了年底假日多大家去放假，房屋仲介們多半也是在年初立下成交目標，然後開始瘋狂聯繫客戶。

去年底情況請參考這篇：房仲寫分析 —2018 年 12 月矽谷幾個城市房價趨勢
其他月份情況請參考：房仲寫分析—矽谷房屋市場趨勢

這次我們把把三房二衛房型獨立拉出來分析，理由請看臉書，我們就看三個城市 Sunnyvale、Santa Clara、San Jose 連成的 Metro Area，就可以看出整個矽谷房地產的概況，這次不逐一分析，大家自行參酌。

總地而言，目前交易仍不若去年同期，價格沒有回升，地點或屋況差的房屋賣不出去，然而許多屋主仍參照鄰居或附近的案例預期成交價，導致房屋平均天數仍偏高，房屋在市場上中位數就公正許多，好的房屋一定可以賣出去。將來幾個月觀察重點在於，在中位數縮短及Sold/List Price Ratio上升的情況下，能否帶動房價。大環境不允許下，目前比較像在吃傳統旺季的的老本，所以不會出現去年初到四、五月的情況。

有人說今年很多公司 IPO呢？麻煩看看那些要IPO的公司在哪個城市，想用IPO帶動矽谷或者說南灣房市，很難啊。

Sunnyvale (森尼維爾、陽光谷)

Santa Clara (聖塔克拉拉)

San Jose (聖荷西)

如果想了解更進一步的分析，可以聯繫我

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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