灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 ——延期牽一髮動全身，以及「溝通」才能找出最佳解方

追蹤臉書專頁，即時更新房地產動態與知識。

那天 Listing Agent 說大事不好，賣家本來要入住的東灣新房，因為疫情工期延宕，復工遙遙無期，只能暫時待在原住處，於是就問我們能不能延後入住時程，一個月（一度要求三個月）。

合約已定。我知道不少見獵心喜的事例。不過賣家運氣好，買家是來自夏威夷的一對兄妹，樂天開朗又是虔誠教徒。

我們的立場很明確，那幾天的晚上，我和買家的腦力激盪都圍繞在「確保權益的前提下，最大限度地幫助賣家」。

看似容易，難的是但當牽涉到第三方諸如貸款銀行、買方房東，還要考慮方案合法性、合約效力、雙方信任程度，加上情緒（情緒多半來自賣家，當然也是可以理解—疫情之下，家裡有個幼兒還得考慮搬遷不確定性，作為母親不是那麼容易保持鎮靜。）….各種限制式之下，最佳解是什麼？實務上還得來回折衝才能抽絲剝繭：「喔！原來你在意的是這個」、「喔ABC行不通因為你有XZY的顧慮」…

學到很多，但我們絕對不想再來一次。最大的收穫是看見人性的美好，以及去夏威夷的時候應該有人收留 🤭

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

6/6/2020 近日觀察

追蹤臉書專頁，即時更新房地產動態與知識。

近日幾個觀察，需要再提醒大家，雖然多半是老調重彈：

1.  一般情況下不要依照 REDFIN/Zillow的 Estimate Price 出價。要證實這件事，你抓30個上市房屋，記錄它的 Estimate Price，一兩個月之後看它的成交價；同理，如果你要賣房，疑惑為什麼 REDFIN/Zillow 說你的房屋值兩百萬，Agent卻說依照市況只能賣一百八十萬，那你就你抓30個上市房屋，記錄它的 Estimate Price，一兩個月之後看它的成交價。不要問我他為什麼不準，你自己證實它不準比Agent跟你說來得更有說服力。如果你相信REDFIN/Zillow的 Estimate Price ，那就依照它出價吧！

2.  List Price可以參考，但參考角度是「Listing Agent為什麼這樣定價」。另外，拿統計上的Sold/List Price Ratio來出價，比方說附近平均出價都比List Price高 10%，你就出高10%，這也是很危險的。別忘記List Price是Agent訂的。

3. 承上，你該考量的，是該區域的「成交價」。

4. Palo Alto 很大，傳統上，不是每一個Palo Alto的區域都是好區。一部分的人在Palo Alto買房，買的其實是「Palo Alto」 這個名字，這現象因為近幾年買房主力是新移民，又有些加劇。說起來，買家和經紀人都要負點責任—為什麼要買Palo Alto？雙方一定要探討。

5. 承上，其實我私心希望大家都去買Palo Alto，這樣我心心念念的Los Altos 比較不會漲起來，我將來才買得起。

6. 承上，但是我又想起我幾個買在Los Altos 的客戶，不知道他們看到我希望Los Altos 不漲會不會生氣，只好趕緊去查了一下最近的狀況，發現並不如我所願，為他們開心之餘，自己又緊張了起來。

7. 不斷被催稿威迫之下，我只能放棄打電動的時間，思考Twitter 和 Facebook永久在家工作政策導致灣區房價崩跌這件事。我的建議：

a.      我們就盯著Twitter 和  Facebook 的員工，看他們有沒有真的動身離開灣區，數量又是多少—等發生了再說。否則就僅止於討論，討論熱烈的潛台詞是灣區房價高和生活品質不佳，我們就看看是不是真的有人用腳投票。

b.     看業界跟進的程度，其他公司/產業怎麼跟進這個政策

c.      追蹤灣區人口的淨流入狀況

在疫情結束後，我們當然不可能回到疫情前的狀況，畢竟公司與個人都發現了更多可能性，資通訊科技不斷在進步，使得軟硬體的遠端工作成本逐漸降低，現在遠端工作的某部分抱怨將來可能都不會是問題。彈性調整一周去公司上班的天數我想是很有可能的。但有一點，我相信大家也發現，人的真實接觸是可以完全被取代的嗎？再說遠端工作又不是新東西。

或許通勤房的價值會降低，但是等到學區房的價錢和通勤房的價錢差距太大時，人們又會開始考慮通勤房，價格本來就是依照供需調整的。

也就是說，我認為區域性的價格調整會發生，但是整體性的崩跌可能性多大呢？我看著目前遭遇到的Multiple Offer 狀況，再看看這兩則新聞文出來後，這些討論熱烈價格要崩毀的人們，心中想著這當中有多少是想買房的人？總覺得這種滑坡式的討論跟現實有些脫節。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 ——來自客戶父親的精準預測

追蹤臉書專頁，即時更新房地產動態與知識。

前一陣子藉歸還物品和觀賞DIY中島（對，就是廚房中間的中島，買家自己建起來了…）的名義，又到電機系學姐家吃了一頓。想一想這個案子，怎麼像是為了滿足自己的口腹之慾，從過戶到現在我吃了手作粽子和蔥油餅，接下來是不是該期待月餅了… 😅

今年初的各種瘋狂漲價，我們都絕望地跑去看 San Jose 最南界的Santa Teresa了，心想或許以後就是搭 VTA/Caltrain上班了，想不到疫情讓房價下跌的頭一個月，學姊的老爸就神來一筆，決斷再來肯定會漲，要學姊和她老公快買…於是我們反而積極了起來，最後買得比一個月前成交、靠近Highway的房屋，還低了5、6萬，三個月後，當我和其他客戶到這區買房比價時，他們都很驚訝：「這間也太便宜了吧，現在要至少再加10萬、15萬吧。」

學姊老爸超強，下次回台灣肯定要請示一下明燈。

然後回想一路看房下來的各種幽默：要怎麼幫 HOA 立小心松果的警告、倒垃圾要戴安全帽、找不到crawl space裡面的鈔票…最扯的是有誰搬家當天，會遇到SWAT在社區裡抓人？還想嘗試在SWAT環伺之下搬家具 🤣🤣🤣

有這樣的鄰居，誰還需要Netflix，希望你們繼續保持這種歡樂的命格。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478