矽谷上半年的房地產市場，教的是經濟學第一課，供給與需求。
如果大家還記得，去年第四季有三件事導致矽谷房地產市場的悲觀氛圍，
一是利率上升，二是裁員傳聞、三是股市表現（這幾件事對企業來說有因果關係）。
這三件事乍看對矽谷房價都有負面影響，這也是為什麼去年第四季許多人預期來年的房地產市場會持續下跌——那些我在房地產新創圈、手握AI或者大數據的朋友，當時也是以悲觀居多。
但大家似乎忘了一件事：矽谷的房屋，真的很少。
在利率上升的情況下，有很大一部分想換房的屋主，看了看自己當年拿到的房貸利率，
再看看現在的房貸利率，也就打消換房計畫。
這讓矽谷在市場上販賣的房屋數量變得更少。
而有些人所期待的「被裁員的屋主付不出房貸進而賣房」，從而讓矽谷房源數量上升的情況，
根本沒有發生。
至於因為股票下跌而賣房，更是天方夜譚。
於是，本來矽谷房市的傳統旺季（三、四、五月）應該要有大量房屋上市，2023年卻成為過去25年來SFH房屋數量最少的旺季，見圖。
（要是有更早的統計資料，25年或許還是低估的）
所以房價呢？ 當然是上漲。
從去年底到今年旺季，矽谷兩大郡縣Santa Clara County 和 San Mateo County的SFH（獨立屋）房價中位數，漲了20-25%，見圖。
至此，情勢的發展顯然跟去年多數人的預期不一致，這就是供需的威力。
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去年第四季，有些客戶採納我的建議買房，有的當然錯過了。
錯過就錯過，我們至少可以學到另一件事。
一位經濟學家說得好，在利率高漲、市場資金緊縮的情境下，也就只有「必須」買房的人會買房。
也就是說，在當前時空買房的人是把買房當作必需品的。
所以粗略估計，今年的成交房屋數量加上還在市場上遊盪的買家，大概就是矽谷一年「必須」買房的人，也就是需求的基本盤。
只要矽谷競爭力維持不墜，這數字可以做為預測灣區房價的基礎之一。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
