房仲寫分析—灣區矽谷幾個城市2018年8月的房價與成交情況

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灣區的房市總體延續5月以來冷卻氣氛，但每個城市情況略有不同：今年第一季炒得火熱的區域，買氣就有顯著地下降 ，比方說Sunnyvale 和 Palo Alto；第一季沒那麼火熱的地區，就是稍稍降溫，比方說San Mateo County諸市。事實上，優質的房屋還是很好賣，而且價錢降不下來，有些硬傷的房屋，比方說位於大馬路上以及報告裡有顯著缺失等等，賣出天數就明顯拉長幾倍，也導致許多房屋不得不下市。

這一波冷卻行情，也讓我有些思考：從前一直建議客戶，要買優質的房屋，也就是有所謂「價值護城河」的房屋：Cul-De-Sac的房屋、有發展性的區域的房屋、或是買地點好卻未裝修的房屋等等。這些建議，只有在市場冷淡下，才看得出其價值：所有在第一季買房的客戶，他們的房屋如果不是在這次行情中，價格逆勢上漲，也至少有強大的支撐而穩定價格。有些自豪但成交的當下心中卻也是忐忑，畢竟需要時間證明。

下面就來看看幾個城市的概況吧。

Foster City

市場上房屋數量
市場上的房屋還是不多，實際情況比去年同時期好一些，每個月新上市房屋的數量保持和去年同期相同水平。

賣出天數
好的房子還是很好賣，平均賣出天數較去年同期是拉長的；有硬傷的房屋，買方挑三揀四，賣出所需的時間就比較久

價格
價格上，Sold/List Price的比率也在下降，考量到Listing Agent 也是有意識地降低List Price，也就可以理解中位價目前是在140萬以下，離今年頂峰165萬已有些差距

Palo Alto

市場上房屋數量和賣出天數
不考慮7月的話，其實情況是差不多的，基本上和去年維持相同水平

價格
中位價和平均價格都在300萬之間來回，離今年高點370萬差了20%，Sold/List Price的比率也在下降

Sunnyvale

市場上房屋數量
超過去年同期1.5倍

賣出天數
中位數12天，好房子還是會順利賣出，平均數就比較高，應該是2017年以來的最高數字

價格
Sold/List Price從今年高點120%，恢復到比較健康的狀態，中位價格在1.4~1.6M左右

Santa Clara

市場上房屋數量
Santa Clara就沒有Sunnyvale屋主這麼心急，在這一波Cool Down行情中，就沒有這麼多新上市房

賣出天數
無論中位數或平均天數，應該都是2017年以來新高

價格
價格趨勢和Sunnyvale 差不多，Sold/List Price也是從今年高點120%，恢復到比較健康的狀態，中位價就比Sunnyvale低了一截

最後，給有耐心看到最後的讀者，這一個區域，是這一波冷卻行情中逆勢上揚的區域，也是我跟客戶說很有潛力的地方，你知道這是哪一個區域嗎？

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

房仲寫分析—灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年7月 San Mateo County

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先說，圖片裡的Sales Price To List Price Ratio 和 Sales Price, Median 這兩個資料，都是在房屋過戶 (Close) 後，才會成為公開資訊，考量矽谷Close一棟房屋所需的天數，眾數大約落在20~30天，合理推論7月的成交資訊，反映的大約是6月進入合約房屋的成交資訊，雖不精準，但抓趨勢還是可以。

時序進入2018年8月，我們也可以開始討論7月的成交資訊，以 San Mateo County 來說，成交價幾乎是持平的，Sales/List Price Ratio 持續下降約2個百分點，7月份新上市的房屋較 6 月少了約 15%，成交天數上升到13天。

Menlo Park 的情況，成交中位價有顯著地下降，Sales/List Price Ratio 持續下降約2個百分點；新上市的物件也更少，成交天數稍微上揚。

San Carlos & Belmont 一帶，成交價略微回升，Sales/List Price Ratio 下降是比較多的，約6個百分點；新上市物件較上個月少了 10%，成交天數來到13天。這一帶屋主對 List Price有些堅持，而漸漸越來越買家發現San Carlos & Belmont 的CP值。

半島上的大城 San Mateo，成交價小幅下降，Sales/List Price Ratio 下降較少，大約 1 個百分點；新上市物件倒是有顯著下降，大約30%，成交天數持平。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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房仲寫分析—灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年6月 San Mateo County

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上一篇文章討論 Santa Clara County 的趨勢，也提到文章與資料的限制，今天這一篇來討論 San Mateo County 的情況。一樣挑選幾個城市，看看目前的房價趨勢。還是要提醒大家，統計資料只能讓大家有個概念，買賣上，每一幢房屋都要個案處理。

San Mateo County 的整體價格，還是高出Santa Clara County 一截，6月份的Sold Price 較 5月份微幅上揚，而 New Listings 則是小幅減少，以 Inventory 來說，其實過去幾年的 New Listings 都是維持 4 到 8月 為該年度的高峰，我想今年也不會有意外；DOM 方面，6月份和 5 月份差不多，Sold Price/Ask Price 也開始下降。

接下來看看每個城市的情況。最接近南灣的 Menlo Park 的成交價格上還是在 2.5M 徘徊，New Listings 的數量進一步減少；Sold Price/Ask Price 下降到108%左右，DOM則較 5月份稍長。

來看看 2015年後就開始火熱的 Redwood City，成交價的中位數回到 1.5M 以上，New Listings 較5月份為低，今年Redwood City的New Listings 水位仍舊維持2017年以降的水準，以目前的情況來看，今年應該不會像3年前一樣，有單月的New Listings 超越100個了；Sold Price/Ask Price 上，繼今年4月發生像2015年中一樣的狀況，來到約114% 的高峰後，5、6 月份持續下探，DOM 的中位數一樣維持大約在10 天左右。

Foster City 6月份的成交價中位數回到1.3M左右，New Listings 較 5月份差了40%，40%看起來很多，其實是因為今年5月份的 New Listings有47個，是過去5年的單月最高紀錄；Sold Price/List Price 回到110%一下，DOM 上升到13天。

來看看千樹之都、半島上Inventory 稀缺的 Burlingame，6 月份的Inventory和其他城市走反方向，還比5月份多了一點，成交價上則是稍微下降，Sold Price/Ask Price 則是較上個月掉了 4個百分點，DOM則是沒有什麼大變化。這邊多說一點，當作有仔細看文章的人的Bonus，如果你想要住在Burlingame，那麼最重要的是決心，必須有非Burlingame不住的決心，然後整個Team要每天都關注New Listings，這樣才有可能成功。

Burlingame 北邊的 Millbrae狀況如下，成交價中位數仍然維持在1.65M 以上，6月份的New Listings 幾乎維持5月份一樣水準；Sold Price/Ask Price 方面，和其他大部分灣區城市相反，反而進一步上升到116% 以上，DOM 較 5月份上升了3天。

整體而言，半島的態勢還是Inventory 稀缺。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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