房仲寫分析—灣區 (矽谷)房價趨勢 2018年6月 Santa Clara County

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先提醒大家，灣區矽谷的每一個城市都有不同的特性，不能概論，就拿Palo Alto來說，它每年房價成交價的最高點，總是跟附近城市不太一樣，而除了城市本身的秉性之外，

1.    薪資購買力對應的房屋
2.    大型發展案的進程
3.    大公司進駐的進程

影響各城市的動態房價，比方說2017年末到2018年初瘋狂的Milpitas、Berryessa和 Santa Clara的Agnew一線，基本上就是這三個因素的綜合結果。

再來說說統計資料的侷限，為什麼大家說市場Slow Down，資料上可以看出些端倪，但也無法展現全貌，比方以Days On Market, Median 來說，我們學過中位數和資料的離散程度有關，關於這點，比較Days On Market, Median和Days On Market, Average 就可以和現實印證：好的房子還是很好賣，較差的房屋幾個月前很好賣，現在就不是了。

先看看Santa Clara County 整體情況，成交價格上比5月份稍低，New Listing 在5月份來到高峰後，6月減少了20%的New Listing，Slow Down 是有的，不過我認為這要論斷市場 Shift 還言之過早；Days On Market 沒有顯著的上升，然而Sold Price和Ask Price的比例仍然從2018年3、4月的高點下探。也要記得，這是整個Santa Clara County 的情況。

來看看Palo Alto的情況，成交價方面，還是在3M關卡，New Listing 的水位基本維持和2017一致，沒有太大惡化；成交天數自從2017年1月之後，就一直在10天左右徘徊，6月的成交天數來到11天 (然而過去2年內也有這樣的情況)，Sold Price和Ask Price的比例較其他城市穩定許多，過去幾年都在100%和115%之間徘徊，6月Sold Price/Ask Price的比例較5月為低，但也不是大跌。

Mountain View的情況，成交價格上，6月份甚至比5月分更高，New Listings和County的趨勢一致，都是較前一個月份為低；Sold Price/Ask Price 顯著下降，不過Days On Market還是一樣，沒有太多變化。

來看看朋友口中宇宙的中心Sunnyvale的情況，6月的成交價和5月比起來，基本上是持平的，而6月的New Listings 數量，以下降比例來說，並沒有Mountain View和 Palo Alto 那麼多；Days On Market 有上升的趨勢，Sold Price/Ask Price來到112%。

Santa Clara的情況和Sunnyvale有些類似，Sold Price/Ask Price大幅下降，Days On Market 天數依樣來到10天，成交價也和5月持平，6月的New Listing也還是維持在100以上。

來看看去年暴漲的Google Future Campus 一線：價格上還是支撐在1.2M，New Listing 大約較5月減少20%；Sold Price/Ask Price較5月份下跌，天數仍舊維持該區的歷史低檔。

提醒大家，老話一句，如果有半仙100%斷定將來的漲跌，你就看他的資產明細吧！既然說得這麼準，那麼他一定是要押身家All-In 的，不是嘛？未來的事，沒有人說得準。如果要買房，關鍵還是做紮實的交易，關注看得到的風險，不是嘛？

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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矽谷市場消息—幾則新聞短信 6/10/2018

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一、    Mountain View 把徵收公司Head Tax這項議題，排入11月的投票提案中

事情是這樣的，近幾年Mountain View 和 Cupertino 都有意按照員工人數，對大公司課徵收人頭稅，明顯針對Google 和Apple 而來，而六月的最新消息是，Mountain View市議會把這個議題排進了11月的投票議程中。

我認為這些公司不會沒有反應，看看Amazon 在和City of Seattle的角力就知道，太過分就停止建新辦公室，甚至醞釀出走—當地政府也不希望如此。總地來看，這就是政府打算收點保護費，這些新增的預算，甚至可以用在保護當地教師的居住權益上，當然，也不會讓大公司傷筋凍骨就是 — 看起來就是一個跳探戈的態勢。可以想見，如果Mountain View 和 Cupertino通過這個議案，附近其他的城市遲早也會開始討論。這是矽谷政府針對Housing Affordability 的另一行動。

二、    San Jose 漲幅

現在San Jose的房屋中位價大約是1.26 Million，過去一年漲幅26.2%，是全美漲幅最高的城市。相比之下，第二名的Las Vegas漲幅是16.5%，第三名的Seattle漲幅是13.6%。

三、    NASA Moffett Field

經過八個月的尋尋覓覓，NASA終於敲定開發Moffett Field的合作夥伴。Moffett Field占地46英畝，NASA計畫興建可供4900人居住的房屋，10%的房屋會是affordable home，此計畫分階段實行，預計2028年全數完工。

 (Photo via Joshua Kenney, CC License)
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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經紀人隨筆 5/23/2018

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今天去晃了晃一個月前close的房屋，和 buyer 奮鬥的場景歷歷在目 —這個小家庭，常常要大老遠從半島帶著 baby看房，很是辛苦，最開心的還是小baby很愛笑，每一次見著都覺得療癒。(以後談一談怎麼用小baby來Inspect 房屋？！buyer是很認真詳讀報告的人，但或許用 Baby Inspection Method 就夠了？)

listing agent 是 San Jose一帶的大agent，那時為了緊密跟她合作，天天準時打電話給她，她很驚訝，說現在agent都不打電話 ，截止時間到了直接Email Offer，那時就覺得是個好的開始，我也學到她沒有傲氣，每一通電話就像是聊天，難怪有福氣事業做到這麼大。

這房子維護地特別好，我來來回回看了不下五次，Open House的 Assistant 都熟到把門戶安全交給我 (不過可能也是這房子在Cul-De-Sac，福地福人居，根本沒啥好擔心的)

後來進入Escrow，Listing Agent就說，Owner知道Buyer的故事和誠意，很多強大的潛在競爭對手他們就是擺一擺手，不給機會了。所以說順利也不是沒有原因，老梗了但我越覺得這行太玄，真心想完成一件事，整個宇宙都會來幫你。

做了一些Deal，終於是比較明白，就像之前說的，當Agent也是一步步瞭解自己的過程，我就覺得一個家庭對自己的信任，就是一種幸福，然後，越瞭解Buyer的故事，就越願意拼命 — 辦公室Senior Agent們說，以維護Agent健康來講，這可能不是一件好事XD

你也知道，他們年紀大了，有團隊在協助，很久沒有那種油門催下去、親自幫 Buyer讀報告出Offer到1、2點的經驗了，將來怎麼樣，We’ll see.

(Photo via Michael, CC License)
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1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

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1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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