5 個灣區矽谷買房常見迷思與進階觀念
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這是一篇闡述矽谷買房迷思與其進階觀念的文章，如果你還沒有基礎觀念，可以先閱讀這幾篇文章：
想在美國矽谷買房！老爸老媽的矽谷房地產入門之一—簡介、想在舊金山灣區矽谷買房！老爸老媽的矽谷房地產入門之二 — 8個觀念、想在美國矽谷買房！老爸老媽的矽谷房地產入門之三 — 再來6個觀念
如果你對買房有進一步興趣，想找我聊聊，那麼可以留訊息給我 或是 填寫免費諮詢單，也可以看看客戶對我的評價推薦。
我們開始吧！
#1 List Price （譯作列價、索價或要價）所代表的意義
當你看到一棟房屋List Price 150萬時，心中的浮現的第一個想法是什麼？
我的經驗是這樣的，有些幫子女物色房屋的爸媽，因為在亞洲有買房的經驗（多半也只有在亞洲買房的經驗），第一個反應通常是：「開得太高了吧！」、「你去幫我問一下能不能殺價！」、「那我要買得比150萬還低才算賺到！」
「殺價」心態，其背後的思維是「我在亞洲買房的經驗，從來都是從屋主開價往下砍價的」。
另外一種經驗，多半是在灣區已經待一段時間的朋友，知道在這邊買房，很可能是要從List Price往上加價的，所以反應或許是「這間房可能要加到160萬才能買到吧」—這樣的說法，比較接近實情（請看下圖，灣區兩大郡縣San Mateo 和 Santa Clara County 過去10年List Price和最後成交價的比值），但也不完全正確
圖片來源：MLSListings
所以，到底要怎麼樣看待「List Price 150萬」這件事，或者說，你要怎麼看待List Price，才比較公允呢？
你一定要先了解當地的成交價狀況，也就是擁有所謂的「行情觀」。
如果說當地的成交價多半落在140萬，而這間房屋List Price卻是150萬，那麼往下殺價不但合情合理，甚至我會說，因為List Price一開列得太高，定價策略錯誤的情況下，這間房屋有一定的可能性導致短時間乏人問津，最終成交價不如當地市況。
那麼，如果當地的成交價多半落在160萬，你卻看到這間房屋List Price是 150萬，那麼屏除房屋有缺陷等等問題（很重要，但不在這篇的討論範圍），多半就是賣方Agent使用灣區常見的行銷策略：把價格列低一點，吸引多組買家，最終讓這些買家互相競爭，把成交價炒高。
所以，回過頭來說，List Price要連同當地的成交價一起看，才會有意義。List Price是賣方經紀人自由訂定的，沒有任何規定說成交價一定要高於或低於List Price。
如果是這樣，那麼我們是不是只要看當地成交價來出價就好，List Price是不是就沒有參考價值了呢？
未必。就是因為List Price是賣方Agent訂定的，所以你其實可以根據List Price，了解對方的意向，推測許多未知訊息。比方說上述List Price低於行情，那你就知道對方想要炒高價格；或者List Price高於行情太多，那麼有可能對方Agent對其客戶的掌控力不足，導致客戶主觀上想列一個自己想要的成交價，而Agent無法阻止，或者是想讓市場證明給客戶看。
所以，總結一下，從List Price殺低不代表賺到，往上加價也不代表買貴。List Price 並不是不能參考，而是要和當地行情一併探討，據此了解對方意向，這樣才會對擬定正確的出價策略有所幫助。
#2 關於REDFIN 和 Zillow估價
REDFIN 和 Zillow 是兩個大家最常用的看房網站，介面直觀又有附上學區資訊（雖然有時候是錯的）。而這兩個網站都有針對目標的房屋的估價，許多人對其深信不疑，甚至在出價的時候拿來問Agent：「欸你看 REDFIN / Zillow 說這間房屋要150萬欸，我們會不會出太低」、「 REDFIN / Zillow 說這間房屋只值120萬欸，我們出130萬會不會太高？」
REDFIN / Zillow估價一定有它的公式，說得有學問一點叫做演算法，那又如何呢？關鍵是，這樣的估價，準確不準確，對吧？
我建議大家在買房前的幾個月，自己做實驗：隨機找幾十棟房屋，記錄 REDFIN / Zillow對它們估價，過一段時間、等這些房屋都成交後，回過頭來檢視當初 REDFIN / Zillow的估價是否精準。
你就會知道我的意思。
我從前做的實驗：軟體估計房價是否準確 — 經紀人的小實驗 — Townhouse 篇、
軟體估計房價是否準確 — 經紀人的小實驗 — Condo篇
（咳，我想矽谷的聰明腦袋都讀過賽局理論，從理論上來說，在參與競價的買家都可以取得 REDFIN / Zillow 估價這個公開資訊的情況下，它永遠、永遠都不可能準確，也不用什麼理論，你就想，如果其他買家都按照 REDFIN / Zillow的估價來出價，而你要贏這一局的話，該怎麼做？而你會這麼想，其他買家也會這麼想…言盡於此，不要再問我 REDFIN / Zillow 是怎麼估價的啦！）
#3錯誤觀念：房屋貸款很容易，找利率低的銀行就好、網路銀行利率更低
首先，在我看來，一個夠格有經驗的房屋貸款Agent，要有幾個特點：
a. 光看買家送來的資料，不用經過Underwriting的程序，大概就知道可能的問題出在哪（代表他熟悉該銀行的行規、政策、紅線等等）
b. 找得到人，能夠在和 Listing Agent 對話時，起到加分、穩定人心的作用。Listing Agent 在審閱各個買方送來的出價時，會審度這個買家到底有沒有能力把款項貸下來，於是肯定會詢問該買家使用的貸款 Agent 各種問題，很多時候甚至晚上致電給貸款Agent。這樣說吧，在Listing Agent問話時，假設一個貸款Agent 的回答得體，另一個支吾其詞，你是 Listing Agent，你要選哪一個貸款Agent代表的買家？
c. 有能力完成自己的承諾。 貸款 Agent 說21天可以過戶、利率是多少等等，他有沒有辦法做到—你以為這在貸款界很容易？不是的，我們幾個經紀人私底下就累積了一個黑名單，這些講得比做得好聽的貸款Agent，在交易的時候出包，搞得買賣雙方人仰馬翻，往後我們就永不錄用。
於是，你如果要取得房屋貸款的預審證明（Preapproval Letter），絕對不可以：
1. 走進一家銀行，找該分行負責房屋貸款的Lending Agent，請他幫你出具預審證明
2. 光找自己有存款的銀行，認為可以得到優惠
3. 看到網路上的廣告，就去找那一家「網路銀行」
1. 的問題在於，你怎麼知道該分行的負責房屋貸款的Lending Agent，到底有沒有經驗，或許他才剛畢業，或許他的專長是Refinance…
2. 的問題在於沒有貨比三家
3. 的問題，在於網路銀行常常找不到人，即便有對應的貸款Agent，可能也在外州，不了解灣區標準30天Close Deal的常態，不然就是承諾的利率常常是假的，或者最後雙手一攤說做不下來 — 常常就發生在進合約之後。
#4 房屋報告非萬能
你大概知道，在美國買房出價之前，會讀到關於房屋的各項報告，得以更深入地了解這間房屋的狀況。
然而，很重要的一個觀念是，報告並非萬無一失。
任何報告都有它的檢驗範圍與限制，比方說，房屋檢驗報告會說：「我們不會特別把家具搬開，以檢驗被家具遮住的部分」，或者說：「這只是肉眼（Visual）檢視的結果，我們不做任何破壞式（比方說在牆上鑽洞）的檢驗」，或者因為天候狀況，無法檢視冷氣機的運作能力，或者因為被管線擋住而無法檢驗特定區域等等。
也就是說，因為那些被家具遮住、被管線擋住、藏在牆壁裡的部件等等，你是無法知道的。換句話說，報告不是萬能，不要報告上說沒問題，就覺得住進了一個完美的房屋—我的經驗，依安全、實用等原則，或個人主觀偏好，任何房屋都是要修補、裝潢的，程度不同而已。
再說，報告是由房屋檢驗師（Inspector）出具的，既然是人那麼就有犯錯的可能。所以，正確的觀念應該是，報告能幫你去除一部分的風險，一定要讀，報告上有提到的顧慮，你該看看它嚴重與否，但千萬不要假定，讀完報告之後，所有的風險都被你知道了。
#5 關於房屋：哪些可以改動，哪些又不行
這其實就是房地產價值差異的來源。舉個最簡單的例子，一棟內部全新裝潢但是在大馬路上的房屋，跟一棟內部需要整修卻是在幽靜巷子內的房屋，你該怎麼選擇？
在大馬路上的房屋，要承受噪音、粉塵等汙染，如果家裡有小孩你或許會很怕他跑出去，關鍵是這樣的條件，除非你把房屋給賣了，否則是無法更改的；相較之下，整修裝潢雖然費時花錢，卻一勞永逸。
道理說來簡單，但是根據我的觀察，很多人在實體看房的時候，被夢幻般的裝潢吸引，情緒被勾動，心想：「這不就是我夢寐以求的廚房嗎？」，這時候，本來擬定的計畫就改變了，即便這棟房屋就在電塔旁。
在這件事情上，要做出更有品質的決策，我認為有幾個方式或思考方向。
a. 讓時間與各種「關卡」撫平一切：很多時候你是第一眼被吸引，當你隔天讀了報告，再隔一天調查Permit，然後再去看一次房之後，那種驚豔的感覺就消失大半了。
b. 提醒自己那些條件，除非賣掉房屋，否則無法輕易更動：學區、天然災害、大馬路、高速公路、飛機航道等等
c. 恐懼和驚艷來自於未知：如果你知道，要把老舊的廚房，裝修到現在這樣的廚房，人工要花三萬，櫥櫃、Counter Top等等物件總共要花兩萬，申請Permit要花三個月。你知道了這些成本，那麼，或許就可以更客觀地評估這棟房屋的價值。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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