亞洲來的買家，尤其是在中國、香港、台灣、新加坡、馬來西亞和印尼等地，曾經有過買房經驗的客戶，多半把亞州的房地產觀念套用到美國舊金山灣區矽谷，這很正常，我也習慣了，畢竟透過耐心解釋，客戶總是能了解其中差異。不過身為房仲，與相同背景的客戶合作多了，我就發現有些疑問是大家共有的，那麼，就乾脆依照想在美國矽谷買房！老爸老媽的矽谷房地產入門 之一 這篇文章的理念，也寫一篇文章釋疑，希望買家能做到基本程度的安心。
還沒有閱讀上篇的人，請閱讀 想在美國矽谷買房！老爸老媽的矽谷房地產入門 之一。
這篇文章是由我，林久禾，親自撰寫，並非網路上轉載、沒有出處的文章。
制度與權狀
觀念一 實坪制
許多客戶實際來看房，總是會驚呼1100平方呎 (約相當於31坪) 的房屋怎麼看起來這麼大 ！其實，故事是這樣的…
在亞洲某些地區，所購入房地產的面積，和實際居住的面積，其實是不一致的。比方說建商說這一戶面積是40坪，並不代表你的室內居家面積就是40坪，這40坪涵蓋了其他公共設施，比方說電梯、樓梯、陽台、遮雨棚等等，也就是說，實際上真正的居家面積可能只有30坪。而這樣的現象多見於中港台三地，因而產生一個專有名詞，叫做公設比，也就是室內坪數與公共設施面積的比例，這個情況講得正式一點，叫做買賣上公設需要計價，台灣的情況尤其嚴重，有些建案的公設比甚至高達 50%。
而在美國舊金山灣區矽谷，採用的其實是實坪制，一個1200平方呎的房屋，室內居家面積就是1200平方呎的房屋，其他諸如公共區域、車庫、甚至日光室（sun room）等等，都不計入實際居家面積。
這也難怪客戶會驚訝，因為平常看到的都是被閹割過的面積，而在美國，31坪就是貨真價實的31坪啊！(坪與平方呎的換算：1坪 = 35.58 平方呎)
觀念二 產權權狀
「唉…我兒子被騙啦！第一次買房，錢都給了，卻連房屋權狀都拿不到！氣死我了！」這其實是最有趣的部份，但是不知情可能會搥心肝誤以為自己被騙！
在亞洲，基本上證明房屋所有權的文件上，上方會用極大的字體寫上房地產所有證、土地所有權狀等字樣，且多半是由政府單位出具文件，並附有紅色章印。
而在美國舊金山灣區矽谷 （事實上，美國加州都是採用同一套體系），欲證明所有權，使用的文件叫做Deed，準確地來說，Deed 證明的是產權的轉移，而非產權屬於誰，但無論如何，Deed 就可以證明所有權，而且可以出具證明的單位，可以是叫做Title and Escrow Company的私人公司，而且Deed這個文件長相平凡無奇，上面既無鋼印或浮水印，也只有黑色墨水，保存上可採用電子形式，沒有所謂正本，Google一下Grand Deed、Deed Of Trust就可以大略知道其格式。
容不容易被盜用、冒用？老實說以美國社會信任體系之堅實、追溯擁有權管道之透明，甚少聽到相關案例。 倒是有許多亞洲來的買家不明就裡，房屋過戶後拿到一張平凡無奇的影印紙，以為被騙。甚至有同事遭遇被客戶家中長輩破口大罵的誤會。
補充說明，美國房地產擁有者，其名下有哪些房屋，是公開資訊。
關於房屋本身
觀念三 房屋建材與民宅型態
在矽谷，建造民宅會用到大量的木材，反倒是鋼筋和水泥，多半只有在建造地基時會用到。簡單說，民用住宅都是木造建築。加州的木造房建構精實，又有得天獨厚的氣候環境，只要遵循適當保養方式，房屋並不易損壞。當然需特別注意白蟻侵蝕問題，這在買房前的房屋報告裡，都會說明。
民宅型態上，主要分為兩種：其一叫做 Single Family Home，看起來就像是平房，有前庭有後院，一般來說價格較高；
其二是集合式住宅，集合式住宅在外觀上又分聯排別墅（Townhouse） 和公寓（Condo，本地常稱康斗）。聯排別墅從地下室一直到二樓、甚至三樓都是屬於一戶所擁有，不過，左右兩側的牆壁和鄰居是共造共用的，所以，如果你在兩側的牆壁打洞，是會通到鄰居家裡的。而公寓，就像一般亞洲的公寓一般，一戶的樓上樓下都有鄰居。
觀念四 關於坐北朝南
坐北朝南這個詞我想來自亞洲的買家都不陌生，這是老祖宗的智慧，用意在於使住宅最大程度地吸納陽光。不過，我常跟客戶說，這一點來到舊金山灣區矽谷置產要修正，有其原因。
為什麼我這麼說？
如果你仔細觀察，你會發現傳統中式建築的正面，多半是主要廳堂 — 一個住宅裡面接待客人最氣派的空間，當然需要大量的天然採光，以北半球來說，房屋坐北朝南，比較能達到這個目的。
那麼我們來觀察舊金山灣區矽谷，常見的平房建築形態，請看下面幾張照片。
發現什麼了嗎？
你會發現美式建築，進出口玄關處狹窄，而面向街道的建築空間，有很大一部分是車庫的車門，如果依照坐北朝南的位向買房，享受最多日光浴的就是你家裡的車庫閘門。
再說，美式生活的主要戶外活動空間是在後院，有很多人在美國買房，依據的可是下午的時候，陽光可以照射後院呢。所以我都會跟客戶說，我們去看看房屋內部實際的空間是怎麼設計的，依據你們的生活型態，再來決定該房屋的採光是否合理吧。
觀念五 幾十年的老房屋
「林先生你是跟我開玩笑吧！我大老遠從香港來看房，怎麼給我看的房屋都是二、三十年的房屋啊」…
如果他們看的是平房 (Single Family Home)，上面這句話可以改成五十年、六十年、七十年…
前面提到，加州的木造房建構精實，在舊金山你甚至可以看到百年老房屹立不搖；實務上，矽谷的房屋建築結構如果沒有問題，剩下的工作就是內部裝潢，所以在矽谷你就會看到，建築年代久遠的房屋內部一直與時俱進翻新。
我們直接用圖片說明吧。
屋齡70 年的平房
另一幢屋齡70年的平房
屋齡 50 年的Condo
事實上，早期的建築材料更精實，近年由於市場漲幅飛快，建商為求儘快出售房屋好進行下一個建案，建屋材料品質不若過去幾十年。
交易實務
觀念六：房屋報告
一般在美國舊金山灣區矽谷買房之前，出價之前都會有一份報告，揭露該房屋的各項資訊，或者可以制定合約，要求進入合約後，聘請第三方檢驗專家檢驗房屋，這在亞洲是沒有的。有些無良的地產經紀，看準亞洲買家缺乏這方面的知識，刻意隱瞞房屋報告的重要性。我就曾遇過其他地區的經紀人，直接請客戶在報告上螢光筆標記處簽名，還說這些都不重要，令人傻眼。
觀念七：交易流程
整體而言，找一個可以信賴的經紀人是最重要的一環。流程上，請閱讀這篇文章：矽谷購買房屋 10 步驟完全教學。有些來自亞洲的買家，使用全現金買房，並不需要貸款，這方面就要注意稅務問題，需要詢問稅務專家，好的經紀人多半可以代為轉介。
觀念八：專業分工
在美國舊金山灣區矽谷，買賣房屋是相當專業的工作，可能的話，把地產經紀人視為統籌整個買房計畫的專案經理，應該是比較好的切入點。怎麼說呢，買房不免碰到稅務問題，如上所述，稅務問題，應該要詢問稅務專家；那麼房屋所有權的規畫呢？是不是也要找產權律師諮詢？如果要貸款，更要找可以信賴的貸款經紀人；如果要作物業管理，那也要找精明的Property Manager；更別提如果還要裝潢或加建，建築師、土地測量師、結構工程師、工程團隊可都是要找對的人的。以上都不是單一地產經紀人可以回答問題或獨自執行的工作，好的經紀人應該是要可以找到對的人來做這些事的。
（坦白說吧，無良的經紀人也可以搞得很隨便，我只能說物以類聚，隨便的經紀人伴隨的就是隨便的貸款經紀人、隨便的裝修團隊、隨便的會計師…買賣房屋這麼大的事情，若要隨便那也是由人了）
看完以上 8 個觀念，希望你能對矽谷，或者說硅谷，置產更有概念。最後提醒，美國是個法治國家，尤其近年灣區矽谷華人買房是大宗，不再是監管機構可以睜一隻眼閉一隻眼，或者力有未逮的族群，有些檯面下不合法的手段，就不要想了吧。
第一張圖片CC 0 License，其他圖片則為Listing Agent 擁有版權。
作者：作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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