還不知道前兩篇文章的人，請閱讀
想在美國矽谷買房！台灣爸媽的矽谷房地產入門之一
以及
想在舊金山灣區矽谷買房！老爸老媽的矽谷房地產入門之二 — 8個觀念
本文連同之前兩篇文章，都由我自己撰寫，講述其他知識，並非網路上無出處、四處轉載的文章。
觀念一 地產稅
在台灣，有地稅和房屋稅；在美國矽谷，甚至在加州，這兩項稅是合在一起的，叫 Property Tax，有人翻譯為房產稅，有人翻譯為地產稅。無論如何，它就是把房屋和建地需繳交的稅，合併在一起，每年分兩次繳交。
矽谷每年的地產稅稅率，多半落在房屋成交價的 1.1%~1.3% 這個區間。舉例來說，你買了一幢100萬的房屋，則每年大約需繳交1萬1千元至1萬3千，而這個數字只是粗估，方便買家抓預算。事實上，你在買房之前，就可以精準知道，你要繳的房屋稅，是 1萬5千 還是 1萬1千500。從何得知，你可以詢問政府單位，也可以閱讀報告。
那麼，每年的地產稅會不會調漲呢？會的，但是加州有法令限制每年漲幅，其制法原理是通貨膨脹。因此，你並不會看到每年5%的漲幅，一般來說，每年2%的漲幅是合理的。
既然政府收稅是按照房屋價值，那麼如果將來遇到房市低迷的情況出現，是不是可以請人重新估價，然後以該價格為準，減少需繳交的地產稅呢？答案是可以的。
Property Tax 凌駕於其他關於房屋的債務之上，基本上，這個持有成本是無法規避的。
觀念二 風水
電塔附近的房屋儘量避免。
我沒有特別涉獵風水知識，在意的買家，可以請教風水命理師，但我認為應考量點在於，如果市場上的大部分買家在意某一件事，那麼，你就該在意那一件事。比方說電塔，電塔會不會對人體造成影響，我們無法在學術文獻上有明確答案。不過，市場上大部分的買家是在意的，那麼，考量房屋將來的增值及脫手難易度，你就該刪除太靠近電塔的房屋
而路沖也是一樣的概念，如果市場上大部分的人都對路沖有疑慮，那麼無論你對風水的看法如何，或許都要謹慎思考，要不要對路沖房出價。
好的房仲一定會告訴你，舊金山矽谷房屋市場上的大部分買家怎麼看待、挑選房屋。而實務上，如果買家有特別的偏好或疑慮，溝通幾次後我們都可以找到合適的物件的。
觀念三 標價不等於成交價
在台灣，我們常聽到房仲說：「這棟房屋標價台幣 1000萬，但我認為可以殺到800萬！」於是，你用盡各種方法殺到800萬，覺得賺到，但或許，800萬早就是屋主設定好的成交價。
就有很多兩岸三地來的客戶，看到房屋，第一句話就是問：「這間可不可以殺價？」
並不是不行，關鍵在於，這區的成交價 (Sold Price) 行情是多少。如果屋主標價 (Asking Price) 100萬，但是此區的成交價行情明明就是 120萬，那麼，我想是沒有殺價空間的，你甚至還得從100萬往上加價。
那你就會問了：「行情明明就是120萬，為什麼跟台灣這麼不一樣，竟然標一個比較低的價錢 ？」或是「既然沒有要賣100萬，那幹嘛標價100萬？」
制度不同、民情不同，當然就衍伸出不同的做法，在舊金山灣區矽谷賣房，可沒有規定我標價 100萬，就得賣100萬！
原因在於，身為賣方的房屋仲介，他們的責任是吸引買家，越多買家，越有籌碼可以讓這些買家彼此競爭，抬高價錢。所以如果把標價列為100萬，就會有許多不明就裡的買家前來看房、甚至出價，無形中造出了一個「勢」：這間房屋好搶手啊！而賣房經紀人也樂得拿這些買家的出價彼此競爭，抬高價格，最後的結果，常常比120萬高！
而當然，此一手法流行後，大家也就見怪不怪，知道要先去查這個地區行情，只是，這就變成一種習慣，我會說，90% 以上的房屋仲介都把標價設定地比預期成交價稍低。這樣，才顯得Agent厲害，也可跟客戶吹噓，你看，我標價 100 萬，結果成交120萬呢，我銷售功力多麼了得！
還不相信？我們就拿包含30,000個成交資訊的統計資料來看看吧！下圖是過去過去五年，舊金山灣區一線房屋市場的成交情況，包含的城市有Palo Alto、Burlingame、Foster City, San Mateo, Menlo Park, Mountain View、Los Altos, Saratoga, Sunnyvale、Santa Clara、Cupertino，相信大家都不陌生，而圖中所顯示的數據是成交價除以標價的比值，如果數值高於100%，代表成交價高於標價。這樣，你就可以清楚知道，成交價多半高於標價了吧！
當然，統計資料只是描繪大致情況，讓大家不要再被標價騙了！事實上，每一棟房屋都不一樣。低於標價成交也時有所聞，原因也有可能是該 Agent的標價策略所致。
你該記得的是，當地的成交價行情才是價格上的羅盤，標價，只是一種行銷手段。
觀念四 房源
「林先生，你手上有多少房源物件，夠不夠我們選啊？」
會有這樣的疑惑，主要來自於台灣的房地產交易制度，不同房仲業者掌管各自的房源：永慶房屋 A 店可能掌握 60 間房屋，信義房屋 A 店又掌握了50間房屋。想要購買房屋的人，要走訪當地數間房屋仲介業者，才能掌握所有上市房屋的全貌。
會產生這樣的售屋模式，關鍵是沒有統一的房源取得系統。
在美國，採用的就是這樣的統一房源取得系統：當一家地產經紀公司和屋主達成協議，開始銷售房屋時，地產經紀公司就會把該房屋的訊息登錄到該系統，也就是我們常稱的 MLS （Multiple Listing Service）。如此一來，只要查詢該系統，就可以知道該地區的房屋市場概況，相當方便。
而身為經紀人的我，也可以對市場上所有的房屋出手，所以，請不用擔心我手上房源不足喔！
觀念五 保證金
一般來說，簽訂房屋合約後，買方得繳交保證金，法律上並沒有規定要繳交多少保證金。然而，在舊金山灣區，無論是在市區、半島或是矽谷，由於競爭激烈，總是必須給足 3% 的保證金。比方說你的出價是 100 萬，那麼就得繳交 3 萬元的保證金。這樣賣方才會認定購屋者有足夠誠意，從而考慮接受合約。若沒有給足 3% 保證金，即便購屋者的合約被接受，賣家多半也會提出還價 （Counter Offer） ，要求買方在合約被接受後的數天內，補足 3% 保證金。
那麼，如果繳交保證金後決定反悔不買，該保證金會被沒收嗎？不是這樣的。一份合約中，有許多保護買方的條款，比如之前提到的 附加條件（Contingency）：在還沒移除附加條件之前，如果決定不買，是不用賠償的。又如進入合約程序後，賣方屋主發現需要揭露新的房屋狀況，像是房屋漏水、屋頂破裂等等，則法律上我們有三天的時間考慮。期間內決定不買，也是不需要支付賠償的。
台灣來的客戶，常有一個錯誤觀念，認為簽約之後、繳保證金之前的這段「空窗期」，是可以反悔的，這是錯誤的，而且害人不淺！遺憾的是，竟然有 Agent 散播這樣的觀念。法律上，只要簽約就必須履行合約，尤其在越高端的區域，比方說 Palo Alto，誰家裡不認識幾個律師呢？這些高端客戶，遇到以為還沒繳保證金就可以反悔的買方，請律師提告，也是會發生的事。
觀念六 房屋裝修及建築許可
在美國要裝修房屋，可不是像在台灣那麼簡單，找設計師及裝修團隊即可。
對房屋做任何的變更：把房屋推倒重建、加建陽台、加建房間、把窗戶換成雙層（Double-Pane）、重新牽引電線電路、更換廚房流理台，這些，可能都需要跟政府申請建築許可 （Building Permit）
很多人就問：「我能不能繞過申請許可的程序，自己偷偷裝修？」
後果是什麼呢？首先，我們不知道施工標準有沒有符合Building Code，因此安全上是有疑慮的。數年前發生在中加州的大火，起因就是因為屋主胡亂牽引電線，導致電線走火。
再來，將來出售房屋或申請重新貸款時，買方和貸方都會仔細檢查，裝修是否符合建築標準。若無法出示許可，那麼出售價格和貸款額度都會打折扣。
而裝修不符合標準，鄰居和租客都可能舉發你，市政府可以要求你重新申請許可證，或者把整修的部分恢復原狀，你甚至還需要支付罰款。
所以，我們強烈建議，不要繞過這個步驟，即便你先入為主地覺得這只是個小小的變動！這裡不比中港台，山姆大叔是很嚴肅看待這事的。
首先大家要知道，每個城市的規定是不一樣的。市政府的 Building Code 一般是以加州 Building Code 為藍圖，然後根據城市地理情況、發展需要、居民對安全的期待等等，修改而成。因此柏克萊（City Of Berkeley）的規定和聖荷西（City of San Jose） 大不相同；舊金山（City Of San Francisco） 的規定也絕對和帕羅奧圖 （City Of Palo Alto）不同。因此，大家不要上網查些資料，點擊有關加州地產的新聞，就自行斷定需不需要拿許可啊！
再來，市政府的規定時不時會修改，連老師傅也不一定知道最新規定。因此，可能去年問到的答案是A，現在答案就變成B。
最後，如果你瀏覽該房屋所在地的市政府網站，通常是沒有一個清單能讓你參照的，告訴你那些Project需要許可、那些又不需要。因此，最簡單、也最保險的方式，就是親自打電話到市政府的 Permit Department，說明你的Project，他們會很認真地回答你的問題，也幾乎可以馬上給你一個要還是不要許可的回答。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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