2023年初灣區房地產市況(一)房屋供給

Santa Clara County

Santa Clara County 在2023年1月底共有1,007間房屋在市場上,和過去十年相比,僅僅高於2018年1月底和2022年1月底,而這兩年數量如此低的原因在於前一年底的火熱市況:2017年底和2021年底是近年有名、有別於灣區淡旺季傳統的年份(所以,下次有人說用季節性來抄底房市,你可能要思考一下)

也就是說,有鑑於去年底慘澹的市況,今年1 月在市場上釋出的房屋,恐怕也不算太多,有些Agent在預測上,喜歡用2019年作為今年的模板,認為今年就是另一個2019年,從數據上來說,恐怕也不是這麼回事:2019年1月底市場上房屋數量是1,673,比今年多了50%以上,目前還看不到可類比性。

2019年和今年還有一個差異,那就是經過COVID後,人們對集合式住宅(Condo/Townhouse)的看法丕變。如果是這樣,那麼把獨棟住宅(Single Family Home, SFH)的數據獨立出來觀察,應該比較公允,見下圖。

如果只看SFH,結果還是一樣,2023年的數量僅僅高於2018年和2022年。

從供給數量上來說,今年無論是集合式住宅或是獨棟住宅,可類比性應該比較接近2020年。

San Mateo County

那麼San Mateo County的情況又如何?2023年1月底有512間房屋在市場上,和過去十年相比,同樣僅僅高於2018年和2022年的數據;

不過,如果把SFH的數據拉出來會發現,今年1月底SFH的數量,甚至比2018年還要低

總的來說

Santa Clara County 和San Mateo County 在房屋數量供給上,目前都不具備與2019年的可類比性。

另一個有趣的現象:過去十年無論哪一個County,2018年都是「SFH數佔市場上所有房屋數百分比」的高峰,兩個County都是大約80%,2018年以前的年份百分比也大致離不開這個數字。然而,2019以降的幾年,該數字都徘徊在60%-70%。

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
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8/28/2020 近日5個觀點

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1.     Disclosure/Report可以幫你去除一些風險,好的Realtor可以再幫你去除一些風險—但如果你要任何人保證完美、住進去完全沒有問題的房屋,那大概只有把房屋拆掉、檢視不可見之處一途。

2.     Dual agency有損買賣雙方的利益—我實在很少看到dual agency的案例讓任何一方取得超額溢價或降價,多半是不上不下的成交價,但是許多Realtor不會講開,畢竟賺兩手實在太誘人。很多人不明白,但其實想一想「律師怎麼能代表雙方」,你大概就能意會。

3.     承2,附上CAR 考試中dual agency的見解: Dual agency occurs when the same licensee represents two or more principals negotiating with each other in the same transaction, where conflicts of interest may arise. — 說得很委婉,其實而過去幾十年到現在的各種判例也走向裁罰dual agency 交易中 的misbehaviors。甚至dual agency在有些州是違法的,至於為什麼加州合法?調查一下多少利益團體花多少錢在遊說協會維持原狀吧。

4.     承2,看了幾個冉冉升空的Realtor,受不了誘惑放棄了早期的諾言,跳下去做dual agency真是有些體會—此一時彼一時,錢才是真的。

5.     標題圖是Palo Alto某項隨時間變化的數據—很可惜不是價格,你得知道,「非Palo Alto不買」,並不是恆久不變的道理。

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

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要怎麼看出這些有問題的房屋?

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作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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