三個多月前，我和客戶說市場恐怕已然到了高點，後來也寫了一篇貼文，當時並沒有太多人相信。而是到了最近兩個月，市場上堆積越來越多房屋、房屋在市場上的天數也逐漸攀升、房屋降價成為常態，才越來越多人認可市場情況正在改變。
（Agent當然沒有水晶球，只是（機靈的Agent）更早看到風吹草動（該文有提到我們是怎麼判讀）。
當時，儘管知道市場變動的方向，卻無法確認變動的幅度。變動幅度重要性在於，了解市場對各種事件的反應程度，比方說升息導致購買力下降8%，那麼房價跌10%，或者20%，這對於判讀將來市場情況，就有不同的意義。
而統計資料是一個很的好追方式，用來確認變動的幅度。
以下我會使用灣區矽谷(San Francisco Bay Area) 兩個主要郡縣的圖表和數字，讓大家了解「大約一個月前」的狀況。
同時，就我從西雅圖、洛杉磯、德州以及中西部幾個州的側面理解，這也可以代表全美民用房地產的情況。
（資料來自統一房源系統MLS，已經是這方面最新的資料。有時候你會看到人們使用「加州地產協會(CAR)」或是「全國地產協會 (NAR)」的資料。問題是，那些資料又更晚了一、兩個月。
所以，如果你閱讀的資料停留在五月、甚至是四月，那反映的是四月或三月的市況，可能會得出市場還是狂熱的結論）
Santa Clara County
Santa Clara County「一個月前」的中位數價格已經從高點跌了12% ，約莫是到了2021年底和2022年初的價格，仍舊高於疫情伊始約20-30%；Sale Price除以 List Price的比例也從高於115%回落到接近100%——這是疫情以來的最低點。
Santa Clara County「一個月前」房屋在市場上天數已上升到13天，高於疫情以來所有期間，大約是回到了2019年中；市場上所有房屋的數量超過2000間，應該是2018年下半段和2019年下半段的房屋數量水準。
San Mateo County
San Mateo County「一個月前」的中位數價格從高點跌了6-8%，仍舊高於今年第一季的價格；Sale Price除以 List Price的比例也從高於112%回落約104%——也是疫情以來新低。
San Mateo County「一個月前」房屋在市場上天數上升到11天，去年9月到12月San Mateo County大約也是這個數字，市場上所有房屋的數量約1000間，大概也是過去幾年同時期的水準。
幾個注意事項與觀察
1. 首先，一個月前的狀況不能代表目前市況。（雖然暫時沒有統計資料，但我們在前線買房賣房的感覺）目前市況應該要比一個月前稍差：價格更低、天數更高、數量更多。
2. 房屋在市場上的天數 （Days on Market, DOM）有一個誤區，那就是它只統計「成交的房屋」。也就是說，那些還待在市場上、或是下市不賣的房屋，市沒有列入統計的——所以實際的情況，應該要比 DOM 顯示地再差一些。
3. 如同以前一直提到的，相較於 Santa Clara County ，San Mateo County 的季節性（Seasonality）比較強烈，而然對市場情況（突發狀況、總體經濟前景等等）的反應較為遲鈍，放到整個估價模型，San Mateo County就會顯現比較穩健的數字，不會大起大落。
4. 房地產的一個特性是資料離散（variation）程度大。比方說平均價是150萬，那可能是因為有一組資料成交價是130萬、而另一組資料平均價是170萬。考量到多數人的目標只是為了買一、兩棟房屋，那麼如果夠有耐心出價，很有可能買到比平均價低很多的物件，我最近就有幾個客戶，是用大約2020年底到2021年初的價格區間買到房屋。
5. 房地產市場另一個特性，就是對同一性質事件的反應會鈍化，比方說剛開始升息1%，人們購買力或許只下降5%，但是房價會跌15%；然而接下來如果再升息1%，人們購買力再下降5%，但是房價可能就只再跌10%。
知道了一個月前的市況，並不代表可以預測未來，如果要更進一步，可能要加入總體經濟的概念。
接下來這個系列會討論：三、四個月前認為房價不可能下跌的幾個論述，以及當時為什麼我們覺得不合理；也會納入總體經濟，作為展望未來的依據之一。我們的目標是，你在閱讀完這一系列之後，你會對接下來的地產市場，有較為合理的期待，也會多少了解我們怎麼去看待市場。
最後提醒大家，這段期間REDFIN或是 Zillow的估價，特別、特別不可靠（我是從來沒相信過）。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478