買房不是得到，就是學到，只希望不要學得太慘烈。
我們常看到的房屋成交案例，恐怕不能教我們太多。那些篩選過後，決定不出價的房屋，才是我們的導師 —— 也是這一系列文的初衷。
這篇文章會列舉 10 個案例，都是我和客戶最終決定不出價的房屋，地點都在灣區，並且細分到各城市的鄰里（Neighborhood）。
關鍵在於「不出價」的理由，許多並沒有「好壞、對錯」之分，只有是否適合客戶之別。以第一個案例來說，Palo Alto 的 Corner Lot 因為 Setback 的緣故，對投資型客戶來說潛力較低；然而有些客戶就是希望小孩讀 Palo Alto 的學校，也喜歡 Corner Lot 較多的採光面，那麼或許就會出手。
底線是，客戶儘管有各自的條件，但是告知客戶這樣的房屋，市場上的參與者怎麼看待、其利弊優劣如何、哪些可以做什麼程度的改善，卻是 Realtor 應盡的責任 —— 再拿Palo Alto 來說吧，是許多人最愛的城市之一（當中很大程度是 Realtor 的推波助瀾），推波助瀾沒關係，但是要有相對應的知識，我太常看到 Realtor 力推 Palo Alto，卻連基本的地目使用及建築規範都不知道。
（當然建築師才是這方面的專業人士，我無意越俎代庖，但如果真的熟悉 Palo Alto，又常跟投資型客戶合作，Realtor 對這方面至少略知一二，就不會犯了推薦 Flag Lot 卻不知道限高、推薦 Liquefaction/Flood 區域卻不知道加建規範等等錯誤 。）
我們開始吧。
1. 房屋所在城市與鄰里：Palo Alto Midtown 不出價原因： Corner Lot （加上 Stop Sign）
這棟房屋位於兩條路的交接處，也就是說該土地是 Corner Lot。而這次的客戶有建商背景，我們的目標是尋找有加建潛力的房屋，打算加建後轉賣。
Corner Lot 有一個特色，一般來說其一側的 Setback 會比夾在兩個Lot中間的那種房屋要多 （相關規定裡的用詞應該是 Interior Side/Street Side）。而在這個案例中，土地 Street Side 的 Setback 是16英呎。
當然，加建的限制式不是只有 Setback，若不考量 Easement，那麼至少還有 Lot Coverage 和 Floor Area Ratio。
然而，這個 Corner Lot 還有一個顧慮，就是位在 Stop Sign：當車子停下來後，重新啟動的聲音有時候相當惱人（尤其是晚上）。以Palo Alto的買家來說，居住區域安寧是相當重要的。
基於這兩個原因，我們決定不出價。
2. 房屋所在城市與鄰里：Mountain View North Whisman 不出價原因：Superfund
North Whisman 廣為人知的是 Superfund。近年有許多興建於 Superfund 上或是附近的建案，當然環評都是通過的，但是為求安全（還有市場看法），通常我們並不太建議客戶出價有 Superfund 疑慮的建案。
值得注意的是，許多人是用房屋與 Superfund Site 的距離去評估是否有潛在危害，這並不完全正確。針對 Superfund 的評估，最好的方式還是去讀報告。在此例中，報告甚至對 101 以南、85 號以西的這塊Mountain View 區域都提出疑慮。
3. 房屋所在城市與鄰里：Los Altos North Los Altos 不出價原因：房屋在大馬路上
這是很直觀的原因，在 Los Altos 的大馬路就那麼幾條，在此例中是 Foothill Express Way。不過我要借機列出房屋在大路上的幾個顧慮（有的顧慮在速限 25 mph 的馬路上就有 ）：
粉塵與噪音、小孩在前院玩耍的風險、汽車從 Driveway 倒車時的危險、以及容易入侵容易被犯罪者鎖定
4. 房屋所在城市與鄰里：Palo Alto Palo Verde 不出價原因：Flood Zone
客戶與第一個案例是同一人。這房屋位於洪水區，事實上，這一區的房屋要注意洪水隱患，洪水或淹水是真的有可能會發生的 —— 2016年 San Jose 就發生過一次。再者洪水區的房屋，因為 Palo Alto 最低地板高度高於洪水線的限制（視在 V-Zone 或是 A-Zone而定）， 恐怕無法加建地下室，這在寸土寸金的城市是一個顧慮。
5. 房屋所在城市與鄰里：Santa Clara Central Park West/Hampton Place：不出價原因：無 Attic 和 Crawl Space
這樣的房型很常見，Sunnyvale 101以北的 Lakewood 鄰里的 Single Family Home 也多半是這種房型：裸露的屋頂結構、內牆周圍低於 8呎、石板地基等等，除了隔熱保暖效果較差，加建裝潢有相對應的限制、即便裝潢後也常常不美觀，通常所在鄰里也得納入考量，這樣的房屋通常是市場熱絡的時候好賣，市場冷卻的時候人們就思量再三。
6. 房屋所在城市與鄰里：Foster City Beach Park/Bay Vista： 不出價原因：飛機噪音
Foster City 總體而言是相當寧靜的城市，唯獨其東北部，因為在舊金山機場的下降航道影響範圍，而有不小的噪音。
7. 房屋所在城市與鄰里：Burlingame Burlingame Terrace 不出價原因：煤氣管線太靠近
房屋離煤氣管線太近，市場上有些人的看法是有安全疑慮，我想也有可能，不然就不會特別在Environment Hazard 裡面提到這項。
8. 房屋所在城市與鄰里：Belmont Cipriani 不出價原因：地基與排水問題
多處水平裂縫，地下室有對角型裂縫，多處支撐木與水泥結構看起來已不受力。請結構工程師檢驗後，他表示房屋將來有位移（Movement）的可能性，地基主要修繕工程是 Underpinning，同時也得改善周遭排水，修繕總價超過 25 萬。
9. 房屋所在城市與鄰里：Palo Alto Crescent Park 不出價原因：Flag Lot
這棟房屋位在 Flag Lot，許多人不知道的是，限高並不是 30 英呎或是 33 英呎，而是 17 英呎，這就限制了蓋二樓的可能性。
10. 房屋所在城市與鄰里：San Jose Lincoln Glen 不出價原因：舊屋翻修工藝太差
我們常看到這樣的房屋：幾個月前成交，翻修後拿出來賣，這樣的房屋要非常留意翻修品質，更重要的是，這樣的房屋在翻修後多半沒有人住過，也就是說，沒有人驗證過它住起來如何。我就發現過好幾次，這樣的房屋忘記裝 Gutter 和 Downspout（報告裡也沒注意到），這很多看房的人是會忽略的（因為會心中會「預設」有這樣的裝置）；或者是淋浴間的水龍頭卡到浴缸的出水口，根本轉不了；或是Vanity的水龍頭轉動的時候撞到鏡子。
以上 10 個案例，希望你有些收穫。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478