房仲寫分析—2019年初矽谷買賣房交易趨勢

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矽谷年初的買賣房交易趨勢通常比前一年底好上許多，除了年底假日多大家去放假，房屋仲介們多半也是在年初立下成交目標，然後開始瘋狂聯繫客戶。

去年底情況請參考這篇：房仲寫分析 —2018 年 12 月矽谷幾個城市房價趨勢
其他月份情況請參考：房仲寫分析—矽谷房屋市場趨勢

這次我們把把三房二衛房型獨立拉出來分析，理由請看臉書，我們就看三個城市 Sunnyvale、Santa Clara、San Jose 連成的 Metro Area，就可以看出整個矽谷房地產的概況，這次不逐一分析，大家自行參酌。

總地而言，目前交易仍不若去年同期，價格沒有回升，地點或屋況差的房屋賣不出去，然而許多屋主仍參照鄰居或附近的案例預期成交價，導致房屋平均天數仍偏高，房屋在市場上中位數就公正許多，好的房屋一定可以賣出去。將來幾個月觀察重點在於，在中位數縮短及Sold/List Price Ratio上升的情況下，能否帶動房價。大環境不允許下，目前比較像在吃傳統旺季的的老本，所以不會出現去年初到四、五月的情況。

有人說今年很多公司 IPO呢？麻煩看看那些要IPO的公司在哪個城市，想用IPO帶動矽谷或者說南灣房市，很難啊。

Sunnyvale (森尼維爾、陽光谷)

Santa Clara (聖塔克拉拉)

San Jose (聖荷西)

如果想了解更進一步的分析，可以聯繫我

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

房仲寫分析—2018 年 12 月矽谷幾個城市房價趨勢

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12月是矽谷房地產市場傳統上的淡季，買房置產的人少，賣房的人也少，連房屋仲介多半都去度假。所以趨勢上，我們會預期 12 月房價較前幾個月為低，也因此許多人希望在此時置產，然而，上市房屋也相當稀少導致選擇不多，能不能遇到有緣的好房屋要靠機運。

12月各城市有個共同現象，就是成交天數中位數大幅升高。

Cupertino 庫比提諾  

事實上，Cupertino 的成交件數常常要比 Palo Alto來得低，整個城市也沒有相對落拓的區域，成交經驗也告訴我，其價格有著穩固的支撐 — 即便是2018年的大起大落，範圍也大致在200萬~250萬之間；成交天數中位數突然暴增到20天，希望只是12月的短暫情況。

Palo Alto 帕洛奧圖

12月的成交中位數來到18天，希望也是短暫的，價格到250萬以下；回顧這一年，Palo Alto成交價中位數經歷了超過 350 萬的瘋狂時期，到12月落到 250 萬以下，不愧是Palo Alto，連價格震盪都這麼大開大闔，也覺得心有餘悸 — 2018年初時和兩個經商的叔伯輩討論後覺得預算稍微超過，價格又漲得極快，繼而思考Palo Alto這個城市的定位與在海外買家中的名聲，以及從 Property Manager 那邊得來的消息，直覺當時這城市的價格「怪怪的」，終究，沒有出手。

然而這就是有點運氣運氣，經紀人如果能預測那還當什麼仲介，到處借錢然後梭哈比較快。

誰知道呢，或許今年Palo Alto又漲回來，雖然照這個態勢看機率比較小就是。

Mountain View 山景城

Mountain View的價格也很穩定，12月成交中位價大概就是170萬；成交中位數是20天，其實Mountain View南北要分開看，南邊的成交情況和 Cupertino是差不多的。

Sunnyvale 森尼維爾、又稱陽光谷 

之前說過，Sunnyvale 2018上下半年是落在兩個不同的價位區間，然而也就是20萬差距之譜，當時買得好的價格還是還是有支撐；成交中位數緩緩來到21天。

Santa Clara 聖塔克拉拉

情況像是價格相對低的Sunnyvale版本。

San Jose 聖荷西 Cambrian Park 區域

中位價大約在120萬，成交天數反而降低到14天。這個城市和Santa Clara 兩相對照會發現，SFH預算上是差不多的，如果選擇學區而咬牙通勤那麼就選擇 Cambrian Park，如果選擇通勤就選 Santa Clara，這是幫客戶買房的一個小發現。

San Jose 聖荷西 Berryessa 區域

中位價大約在100萬，天數來到31天

最後投資有賺有賠，沒有人能「保證」什麼，請詳閱Market Condition Advisory，這是我一定會和客戶一起讀過的文件。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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房仲寫分析—2018年11月舊金山半島幾個城市房價趨勢

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即便到了2019年初，半島幾個城市在 2018 年 11 月的成交資訊還是只公開了八成，然而趨勢判斷上足矣，我們進入正題吧。

Menlo Park

Menlo Park 這個城市的成交數量極少，11月僅有18個成交案例，所以單一物件對整體統計數字的影響頗大，再者該城市北邊的 Belle Haven 和 North Fair Oaks 與南邊的好區相比，價格差異大，所以該月份兩者的成交數量比例不同，也會大大影響統計結果。

 注：North Fair Oaks 行政區域編制上不屬於 Menlo Park，但在 MLS的統計數據中劃入 Menlo Park。

看圖其實也知道，在市場一片狼藉中，年底的成交中位價還能站上2.4M，其實這麼極端的波動，基本就可以猜想該城市的物件少，而 Sale Price/List Price 終於壓在 100%；成交天數的中位數也有顯著上升，突破20天。

Redwood City

這個價錢相對親民的城市，成交中位價堪堪落在1.5M以下，Sale Price/List Price 落在102%，基本顯示買賣雙方的期待落差不大；成交天數蠻好的，約在18天左右，整體而言，因為價錢和地理條件等關係，Redwood City 是在這一波下跌中，大家仍舊願意購買房屋的城市，房市也相對熱絡一點。

San Carlos

 San Carlos 這個城市的統計數據 (30~40個物件/Month)，相較於 Menlo Park還是值得一看的， 成交中位價落在1.65M左右，Sale Price/List Price落在102%，成交天數的中位數大幅上升，成交天數的中位數和平均數相近，可以看出城市內各房屋交易情況的一致性。

San Mateo

San Mateo 是一個大城，各個區域情況不太一樣，好區和壞區差異也大，當然是不能一概而論，統計數據大家看看就好，詳細還是要另文分析的。成交價中位數在1.4M，參考意義不大，但是如同其他幾個城市一路下探的Sale Price/List Price，也可以看出此區Agent的精明反應；成交天數中位數相當平穩，顯示有一定的市場，而身為一個兼容好壞區的大城，有些不好賣的房屋在市場上天數太久就會拖累成交天數平均值，不必多慮。

Foster City

這個城市的成交數量常保持在15/month以下，所有也有上述統計數字易被單一物件影響的特性，但今年一直以來這區的跌勢不若其他城市嚴重，價格在在1.4M~1.6M之間來回震盪，即便 Palo Alto 、Burlingame 都沒有這樣穩定的價格區間；11月的Sale Price/List Price在100%肯定是個案，因為這區的特性就是喜歡的人非常喜歡，有固定的仰慕族群，基本上價格就有支撐，而成交天數中位數還是壓在16天。

Burlingame

Burlingame 是一個市場相當凶悍的區域，即便受到大環境拖累，Caltrain沿線的成交價格和天數也不差，82號公路以西多的是3M以上的豪宅，照樣不受影響，而且因為買家多半有非Burlingame 不可的屬性，常會有出人意料的高出價。

11月的成交中位數約在2.3M左右，Sale Price/List Price回升到107%，成交天數中位數是旺季般的14天！

綜合上一篇 2018年11月矽谷幾個城市房價趨勢，你會發現好房子還是一樣，擁有 2 個週末就成交的實力，那答案其實很簡單，

你必須得挑好房子買，嫌惡設施一概不考慮。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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