【Single Family Home vs. Townhouse/Condo，以及成交案例@ Willow Glen】
考量增值的可能性以及今年春季以來的跌幅， Single Family Home 絕對是現今市場上最佳投資標的。
即便如此，一個歷久不衰的論戰依舊持續。
傳統上認定優質區域中的Townhouse和Condo，比之於次一級區域中的Single Family Home，兩者怎麼選擇？
尤其是有小孩的家庭，更常面臨這樣的思考困境——實務上，這未必得是二選一，通常我們會有更多選擇。
但我們就當作是二選一吧。
如果把問題具體化，那麼買家的輪廓可能是這樣：購屋預算介於150萬到250萬之間，心中考慮Burlingame/Los Altos/Cupertino的Townhouse或Condo，對比於San Mateo/Redwood City/Santa Clara的Single Family Home。
要回答這個問題，至少要對兩者的「居住環境」和「增值幅度」有一定的理解。
其中比較直觀的是「居住環境」，多走訪幾次並且試著想像居住情況：Single Family Home 有前後院（對有些人來說打理前後院反而麻煩）、鄰居間比較不會互相干擾（對有些人說反而沒有安全感）、對土地與建物利用的自由度等等…
基本上來回思考幾次，對照自己的生活習性，心裡多少有譜。
反而，我比較想說的是「增值幅度」，這當中有一個很大的誤區，甚至就在命題之中。
命題中沒有劃分Townhouse或Condo的「屋齡」。然而，「屋齡」卻是影響Townhouse或Condo增值最重要的因素之一。
即便再好的區域，Townhouse或Condo在性質上就是集合式住宅，換言之，治本的修繕肯定做不了。並且Townhouse或Condo超過一定屋齡，HOA費用就到了買家卻步的程度。
於是，極端的案例就會是以下的情況：幾十年的Townhouse或Condo住了幾年後想賣，問題是房屋又老了幾歲，HOA多半也漲了（但多半管理更差了），這時候放到市場上賣，當然又更難賣（記得你並沒有土地擁有權，而建物只會折舊），於是放幾十天是常有的事，最後可能得降價求售，那麼加上仲介費和這些年繳的Property Tax/Interest，算一算恐怕還沒賺（相信我，到時候房屋賣掉就萬幸）。
這就是為什麼我絕對會提醒買家，如果有選擇，要買Townhouse/Condo，一定要注意屋齡。
（好吧，我知道Agent多半不提這件事，畢竟到時候UGIG （You gone, I gone.），現在錢先到手比較重要。）
光是以上這件事，恐怕就得重新思考買房策略。
我也知道，這樣的家庭多半還考量學區。事實上，很多人是為了學區，才去買某些區域的Townhouse/Condo。但我也知道另一件事，以15年的跨度來說，Single Family Home與Townhouse/Condo的漲幅差距，絕對夠兩個小孩唸私校。
（我不是鼓吹唸私校，只是會做上述考量之人，多數認為私校的教育更好）
於是，問題又回到，Single Family Home與Townhouse/Condo的居住環境之比較。
說了這麼多，我也不是一定要你買次一區域的Single Family Home，而是給你一些人不願讓你知道的的實況，希望你納入思考。
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最近這個成交案例，回想起來，當初和買家有過Townhouse/Condo vs. Single Family Home的討論，經過一次次走訪，買家對 Single Family Home的意向逐漸堅定（應該吧？！）。
買家其實不怕住屋況稍差的房屋，只要將來有足夠的擴充性和增值性。
講白一點，就是要買一定土地面積以上的Single Family Home，而且我們得買在「趨勢上」的區域。
Willow Glen就是屬於這樣的區域，詳情可以翻閱我之前的文章（你還是得避開一些Red Flag）。
而我們買的區域，位於Pine Ave和 Curtner Ave 之間，行家大概知道這約略是Booksin Elementary 學區，這一區三、四百萬的房屋所在多有。
而這一棟房屋，隔壁和斜對面就是350萬，對面隔了三間的房屋，最近也是標價350 萬。
我們沒有350萬，但是我們可以選擇用半價，買這個區域中最不起眼的那棟——豪宅區中最不起眼的房屋，從增值的角度來看，是最可口的交易。
事實上，建商也知道這是一個好Deal，多次跟屋主出價，價格也比我們高得多，屋主就是不賣，這可是祖母留下來的房屋。
於是，我們寫了一封信，一封屋主願意降價10萬賣給我們的信。
從這裡開始，我要說兩件事。
其一，賣方看不看信，是賣方的自由；然而買方寫不寫信，卻是買方的選擇。
客戶的角色不同，Agent自然要給予不同的建議——買方Agent有機會寫信動之以情卻阻止客戶，事實上是失職。
其二，我最近跟一個Palo Alto的住戶交流。他們的買房經歷，也是屋主情感上認定他們值得這棟房屋，才不惜低於市場價賣出。
情感沒有區域之別。
以上，剛好回答我Inbox裡躺著的那個訊息：「有人賣房不要最高價？」
我的回應是，你怎麼看待房屋，映照的是你的思維，但不代表所有人就這麼看。
回到這棟房屋，我心裡其實是很矛盾的，既開心又惆悵，因為每次和這對客戶看房都很開心，充斥各種我們這一代的玩笑，而這一切，隨著他們買到房而結束。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
