最近看到一份关于反向抵押贷款 (Reverse Mortgage) 的宣传，上面充斥免费、无负担、零风险等用语，这手法，对资讯不足的人会造成不可逆的财务损失。因而撰文，希望大家理解其真实内容。
反向抵押贷款（Reverse Mortgage），又称 Home Equity Conversion Mortgage ( (HECM，来自FHA成立的法案)，是一种使用抵押房地产取得资金的方法，起源于荷兰。在美国，仅适用于62岁以上屋主，因此，旧金山湾区屋主也须符合该条件，方能申请。
反向抵押贷款（Reverse Mortgage）是什么
以房屋向银行抵押，以取得现金并支应所需，与一般贷款不同之处在于，反向抵押贷款（之原始设计）是在贷款人离世后才开始还款。
屋主过世后，金融机构会卖掉这幢房屋，所得金额将用来偿付借款。以目前 Santa Clara County 的一幢平房约120万美金来说，假设屋主过世时，尚欠银行80万美金，则120万美金中，就会有80万用来偿还欠款，剩下的40万则归继承人所有。
如何偿还反向抵押贷款，取决于其条款。有些反向抵押贷款方案，是允许提前偿还欠款，或是以不卖房的其他方式还款。
什么人有资格申请
符合年龄条件，并且有房屋作为资产之人。
申请人承担的风险
反向抵押贷款的「完美假设」，是贷款人离世后，房屋净值可偿还期贷款。
问题在于寿命的不可预期性与房价的波动。再来，想一想什么人会申请这样的贷款？多半是老无所依之人，也就是说，这是没有办法中的办法。
我们建议如果有其他取得金流的方式，那么请不要考虑反向抵押贷款。如果真的走投无路，除了需仔细理解贷款内容，比方说利率及年限等等，也请保守估算，例如尽量高估预期寿命。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478