这标题很无趣，所以先让我讲一下记忆中扁鹊与魏文侯的故事。
扁鹊是战国名医，他跟魏文侯说：「论医术，我大哥最厉害，二哥次之，我自己最差。」魏文侯好奇问道，那怎么没人听过你大哥和二哥的名号？
扁鹊说：「我大哥在病征出现之前，就已经帮病人防治调理好好；我二哥在病征初现时，也就把病人治好了；而我只能在病人奄奄一息之后，才下猛药救他于水火，于是大家以为我有起死回生之能，当我是神医。」
而我的想法是，买房如果一开始就把贷款弄好，你将来就不用去找贷款界的扁鹊。
正文开始。
我发现有些人即便有多次贷款买房经验，在选择贷款银行或者贷款中介（mortgage lender/broker，以下都简称银行）仍有一些偏误。
（或许是因为过往的成功经验，殊不知这可能是侥幸）
关于贷款专员（Mortgage Consultant）
首先，我们都知道，使用贷款买房，先决条件是找银行拿Pre-Approval Letter（中文称贷款预批信，或是贷款预审证明，可阅读这篇：房贷预审证明（Pre-Approval Letter）是什么？）
于是有些人走进住家附近的银行，请银行指派一位贷款专员，帮你申请Pre-Approval Letter；有些人比较精明，请自己平时合作的银行Banker推荐贷款专员。
都不是好方法。
从贷款和房地产交易成功的角度（注意，这是两回事），这位贷款专员的经验是很重要的。遗憾的是，银行指派的贷款专员多半无法达到这个要求。
例如，从贷款成功的角度来说，我们贷款购房，很多时候还涉及海外资金（例如海外父母的赠与资金），若是在本地长大的贷款专员，有很大机率不知道这样的资金会如何触动该银行的规范，直接导致贷款的成败。
从交易成功的角度来说，当我们递送出价（Offer）之后，Listing Agent 多半会致电贷款专员，询问贷款成功机率与风险，同时探听买方财务上限，这时候，贷款专员怎么回应，既可以让对方相信贷款会成功，又不透露过多信息，考验经验。
再者，如果身处房地产交易竞争激烈的区域，买家周末看上一间房屋欲出价，贷款专员是否可以「在周末」及时回应，调整送出相对应的Pre-Approval Letter，有时候也是成败关键。
那么，要怎么找到有经验的贷款专员？关键是「有人合作过」。
跟买过房的亲朋好友打听、请他们推荐是一种方式；而现在很多大公司内部都有贷款购房的论坛，从里面找人选，也是一种方式。
这里要特别注意，要去了解这位贷款专员比较擅长的业务，是做购房用的贷款还是重新贷款（Refinance）。
这为什么重要？因为重新贷款失败了，买方在财务上的损失，了不起就是一些规费和聘请房屋估价师（或称鉴价师，Appraiser）的费用。
（关于鉴价，可阅读这篇：Appraisal 鉴价或估价（一）Appraisal 是什么意思）
要是做购房用的贷款失败，就不是这么简单，取决于当时和卖方签订的合同，弄不好要赔几万美金，更别提那时候的心理压力。
（如果你直接问贷款专员，他们自然会说两种业务他们都擅长——这并不是一个好的确认方式。）
或者，找和你合作的Realtor介绍，如果是有经验的Realtor，那么肯定有长年合作、专职购房贷款银行的口袋名单。
我想，以上几段要表达的是，关键在于「人」的专业程度，而非「银行」—— 同一家银行，其中贷款专员程度落差极大。
多找几家银行
据上所述，那么是否「找一个」值得信任的贷款专员，申请该银行的Pre-Approval Letter即可？
我的建议是多找几家银行，理由如下。
1. 知道平均状况
假如找A、B、C三间银行，他们各自给你的贷款额度是180万、190万、230万。
那么你应该会感到奇怪，把同样的文件交付不同的银行审核，为什么C银行能给的贷款额度，比其他两间银行高这么多。
经验上，这是一个警讯。天下没有白吃的午餐，要取得越高的贷款额度，意谓满足的条件越多，财务压力自然也越高。
背后原因诸如贷款专员的激进或保守程度、银行的特殊条款等等。
回过头来，当初你要是只找一个贷款专员申请，而他给你230万的贷款额度，在无从比较的情况下，你很有可能认为「贷款额度就是如此」而不深究，这也是相当危险的。
2. 预防意外发生
理论上，找到值得信任的贷款专员，贷款有很高的机率会成功。
但是万一，进入了买房合约（In Contract），我们指定的某间银行花了几天跑了一些程序之后，发现贷款做不下来，那怎么办？
这时候，去找其他银行做贷款或许还来得及。
那么如果，当初有申请多家银行，也就代表这些银行都已经帮你跑了一些初步程序，这时候去找他们，也就可以节省时间 —— 有的时候，就是差那么几天，就是违约与否的差别。
事实上，有时候错误并不是来自于贷款专员，而是贷款人。比方说，贷款人没有据实告知银行，其账户的资金来源，待进入合约后，银行尽职调查后才发现与贷款人所言不符，这点贷款的时候也要注意：银行迟早会发现，不仅要据实以告，还要小心留意，尤其是资金来源。
3. 即时比较利率
你应该会想要拿到最低的贷款利率，那么是不是可以事先询问每家银行的利率，挑其中最低者，跟其合作就好呢？
问题在于，在询问利率当下，或许A银行的利率比B银行低。可是当你进入买房合约、要锁定利率（Rate Lock）的时候，A银行的利率却反而比B银行高。
那么比较好的方式就是，不要预设立场，多拿几间银行的Pre-Approval Letter，待到进入买房合约时，再来比较利率。
看完上面三点，你应该能掌握多找几家银行的好处。
另一个误解是，许多人担心被多家银行调阅信用记录，会损害自身的信用分数。
事实上，只要这几家银行调阅信用记录的时间，都落在一定的时间内，那么对信用分数的影响，也就只算是一次。
其他注意事项
1. 许多人有一个迷思，认为找贷款仲介（Lending Broker）即可，因为可以帮你比较他们系统内所有合作的、大小不一的银行，于是就不用找传统的大型银行。
这是个误解。
关键在于贷款仲介系统内涵盖的银行，到底有哪些？—— 恐怕没有包含一些传统的贷款银行。
然而经验上，如果你拿的是W2，又在稳定的大公司上班，传统银行能给你的利率多半比较低。
（这就好像你想买品质最好的牛排，跑遍所有华人超市，却忘了你根本去错了地方，最棒的牛排在Costco。）
比较好的处理方式，或许是至少找一家贷款仲介，加上找不止一家传统银行。
2. 有些人认为网路银行利率低，找他们做贷款最划算。这也是很危险的事。请回去阅读贷款专员那个段落，买房地款的关键在于贷款和交易能否成功，这是大前提，满足这个前提，我们才来选择当中利率低者。
目前网路银行的几个问题，都有可能导致贷款和交易失败，
a. 银行知名度不足，导致Listing Agent不愿相信
b. 针对第一案件，没有指定并专责的贷款专员，这在回应Buyer Agent和Listing Agent上都造成极大困扰。
c. 贷款专员Due Diligence的能力不足，搞砸时有所闻。
d. 无法符合当地房地产市场特定要求（比方说30天完成贷款）。
3. 很多人认为找自己的储蓄银行，有比较好的利率优惠，比方说钱存在Chase就找Chase。实际上找过多家银行做贷款就知道，这是一个错误的观念。
4. 请尽量找熟悉当地房地产市场的贷款专员。
在硅谷，贷款30天内完成是很正常的事，然而，就我所知在纽约及夏威夷就不是这样的情况。我遇过纽约的贷款专员，问我为什么要这么急，45天完成贷款不是很好吗——我想在硅谷的合约里提议45天Close，Listing Agent一定会打电话来问你「发生了什么事？」
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478
