大家都喜欢看趋势图表。
连续两篇之后，希望大家可以阅读这篇稍长的文章，这或许是较有价值的一篇。
在前线买房卖房，会发现统计资料有所不足 — 尤其是「两极化」这个现象，没有办法看图说故事。精准地说，图表并没有违背两极化现象，却相当不明显。
我们一步一步来说。
从卖方的角度看
简单讲，卖方对价格的预期心理和市场的状况，有落差。
先讲卖方对价格的预期心理，能接受市场转变的卖方是有，但并不是多数。
「开什么玩笑，去年我邻居可以卖到300万，凭什么我只能卖到270万，一定是@#$%^&&&」
—这至少可以描述20% 的卖方，对价格的期待。
说到卖方对自身房屋状况的偏见，我再贴一次经典。
你觉得自己的房屋长这样：
来看你房屋的买家，觉得你的房屋长这样：
来检验你房屋的 Inspector ，觉得你的房屋长这样：
「可是，2018年的时候，大马路上那间破房还是卖出去了啊，我这间房屋状况好这么多，怎么可能卖不出去！」
问题是，现在并非2018年上半年的市场状况。
于是，更换经纪人的情况出现、房屋在市场上的天数拉长；当然也不乏调整策略的卖方：降价降价再降价；或是祭出buyer agent incentive；比较绝望的，就直接把价格调高至心中期望的卖价，注明price to sell，一两个星期内如果无法实现其愿，干脆下架不卖了。
从买方的角度看
那么，身为买方呢？有机可趁吗？恐怕不是。
过去几个月，6、7组客户看上的房屋超过30间，大部分都在14天之内卖掉，而且多个报价的情况远远超过50%。少部分的房屋如上所述，屋主对房价有所坚持；而我们删除没有打算出价的房屋，有的都在市场上超过30天、60天，甚至100天了。
这有什么意涵？
我和客户挑选的房屋，原则上是地点、屋况、潜力等等综合考量之下最优质房屋；我们删除的房屋，多半都有硬伤。
两极化现象
这是我想说的「两极化」的现象—市场绝对还是有优质的房屋，但仍有卖方尚未从去年的疯狂情况回过神来，误以为卖房如此容易，于是轻易把房屋放上市场，却没想到买方早就只往优质房屋们靠拢。
那么，有着不同立场的人们，该怎么做决定然后行动？
给卖方
作为卖方，你的房屋必须达到一定的优质水平才能轻松出售—所谓的好销售，就是在短时间内吸引多个买家报价，推高价格。
因此，你需要尽力调整「各种可以调整的情况」。
房屋位于繁华大街上？那你只能在装修上下功夫。屋况也不是你说了算，屋主的偏见请参考上图。
你问，装修到什么程度才够？有做功课并追踪趋势的经纪人都会知道；或者，你也可以到市场上走动走动，以买方的身份评估附近正在出售的房屋，你就会有所了解。
除此之外，其他情况也要调整到最佳状态：你的经纪人，是否拥有其他经纪人所没有的营销能力、他是否专注于销售这间房屋—现在已经不是仅凭摆个西瓜在开放日就能卖房的时候了。
潜在买家的参观时间是否有限制、上市时间是否遇到长周末—你必须处于所有竞争房屋的顶端。
给买方
那么作为买方呢？
卖方的综合心理状况导致市场上优质房屋数量有限，毕竟，有些卖方知道，现行市况下无法以理想价格出售，反正大家也都还有工作不缺钱，不卖也没关系。
所以作为买方该怎么做呢？
你的目标就是争取成为第一名，拿下这些优质房屋。
而不是去挑选一个价格优惠但有瑕疵的房屋，否则，这栋瑕疵房现在的销售情况，就是你卖房时的销售情况—10年后你会发现为什么别人的房子涨了两倍，而你只涨了50%，而且还卖不出去。
其他观察
醒一下，也顺便帮一些房屋解套，其实并不是所有放在市场上长时间的房屋都不是好房屋，有些真的只是屋主坚持某个价格。
「我一直在追踪，看到好多房屋都在降价...」我问一句，那些降价的房屋，是你会去出价的房屋吗？如果是，那不错；如果不是的话，那我们还是务实一点，专注于好房屋吧。
题外话，或许我们应该同理，当局者迷。当我们卖自己的房子时，很多不太理性的想法可能会占据我们的脑袋。
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作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478