硅谷房市趋势走向 # 关于「重心南移」的概念

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近年来，我一直向客户提及「重心南移」的概念，有些人因此调整了购房地点的决定。

如果观察过去十年大公司新增的办公室地点，会发现从 Mountain View 向 San Jose方向发展；如果关注商业办公动态，也会发现San Jose 近年来积极与大公司签约，并取得不少成功案例；最后一块拼图是2017年Google宣布的Diridon Station新址，对当地房价造成了上涨影响。

因此，你应该有所体会，了解为什么在过去的3到5年中，Santa Clara/West San Jose/Campbell/Willow Glen等地的房价上涨如此之多，甚至接近 Mountain View。当然，Mountain View 的El Camino Real 以东，在疫情期间并没有太多涨幅，这也是一个原因。

疫情结束后，随着交通堵塞问题再次出现，可能会出现一段调整期：人们开始偏好离公司近的地方，接近公司的 Condo 房价也会有所回升。

但大趋势无法阻挡，就像当年Mountain View/Sunnyvale 的房价如何上涨一样。

学校，随着人口素质的提高，也会变得更好，就像当初 Mountain View 的Theuerkauf Elementary从2016年的4分提升到现在的7分一样。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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2023年初湾区房地产市况（二）房屋消耗速度与速进合约比例

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今年一月以降的上市房屋数量，明显比去年第四季高出许多。但上一篇的数据表明，今年初的房屋数量和相较过去十年同期，竟然是落在偏低区间 — 这多少破除人们认为「有许多房屋上市」的假象。

然而，上一篇只看供给，并没有谈需求— 要是买房的人更少呢？会不会反而像经济学第一课描述的「供给大于需求，导致价格下跌。」

这篇我们同时看看供给和需求，也就是房屋新上市数量对比房屋购买数量*。

考虑到COVID 前后人们对集合式住宅看法的改变，以下我们只使用独栋住宅Single Family Home的数据。

以下先说明过去10 年的房市情况，这样大家对2023 年的数据才会有相当的感受。

过去10年市况

2014到2016年展现湾区房地产市场的典型季节性：一到三月是加温期，四到六月是高原期，七到九月或延续高原期余威，或因为假期或者市场疲态而降温，十到十二月则为降温期，价格多低于当年旺季，这里要注意季节实际上并不分明，季节与季节间的时间点并不是一刀两断，而是多有模糊。

（2016 年还有总统选举，这对当年选举前几个月的市况也有影响）

2017 年标志着季节性敌不过黑天鹅的开端：上半年仍旧走季节性路线，然而贸易战甚嚣尘上，下半年继续涨了超过10%。

2018 年挟着2017 年底的余威，前三个月再涨10%，之后一路下探，到年底约掉了20%。

2019年仍有季节性的影子，只是旺季不若以往，淡季提早来临，而后因为经济情势变化以及价格已触及买方心中合理价格，SFH的价格在年底已稳定下来，当年的淡季堪称是近年最好的买点。

2020年人们就更熟悉，一扫过去一年的清淡，第一季开始急涨，然而三月之后的故事大家都知道，COVID-19疫情导致房地产市场停摆了两三个月，然后下半年变得相对平稳。

請使用慣用簡體字來翻譯以下： 2023 年初灣區房地產市況 （二）房屋消耗速度與速進合約比例

2021 年上半年复制季节性的老路，然而下半年最后一个季度却开始加温。

2022 年几乎复制2018的路数。

Santa Clara County + San Mateo County SFH Median House Price

来到2023年

写到这里，你大概也发现，2021到2022年儿然就是2017年到2018年的翻版，这也是为什么有些人预测2023年就是另一个2019年。

或许是也或许不是，我们来看看两个County的数据。

Santa Clara County

2023年1月Santa Clara County共有578 间新上市的SFH，是过去十年来数量最少的一年。

从数量上来看，2023年的新上市SFH 和2019 年相比，少了一大截，也就是供给极少，怎么看也不像2019 年。

Santa Clara County 2014-2023 年1 月新上市SFH 數量

问题来了，有没有可能购买房屋的人更少呢？这就会导致房屋在市场上累积，从而导致价格下跌。

再来看几个数据。

首先，我们可以看有多少间房屋进了合约 这代表房屋被购买，应该没有任何疑义**，以下是往年1 月SFH 进合约的数量：

Santa Clara County 2014-2023 年1 月SFH 進合約數量

今年1 月SFH仅有351 间房屋被购买，大大低于往年。从比例上来说，SFH 进合约的数量除以 SFH 新上市数量，约为 60%，甚至低于 2019 的 65% 。是近10年SFH进合约数量和比例都最低的一年。

有一种可能性，这些进合约的SFH，有没有可能都在市场上放了好一段时间才被买走？如果是这样，市场恐怕也不算太热；反过来说，如果这些进合约的SFH，放在市场上极短时间、经过一两周Open House就卖出，那么显示市场还是有相当买气。

我们用10天内和14天内进合约，来代表上市时间极短就被买走，姑且把10天内和14天内进合约的状况称为「速进合约」。

2023 年1 月，SFH 10 天内和14 天内进合约数量的数量各是155 间和186 间，和往年相比，这实在是很低。从比例上更可以显示差异：2022 年1 月是疯狂的81% 和88%，也就是说进合约的SFH 中，81% 在10 天内就成交、88%在14天内就成交；而2019 年的比例是43%与51%，2023 年则是44%与53%。

从比例上来看，和2019 年皆相去不远。

Santa Clara County 2014-2023 年1 月SFH「10 天內和14 天內」進合約數量

San Mateo County

San Mateo County 的情况如下：2023年1月San Mateo County 共有253 间新上市的 SFH，也是过去十年来数量最少的一年，比2019 年少了30% 的房屋数量。然而SFH 进合约也是过去十年最少，仅有151 间，也是近10 年SFH 进合约数量和比例都最低的一年。

San Mateo County2014-2023 年1 月新上市SFH 數量

和Santa Clara County 不同的是，San Mateo County 在2023年1月，SFH10天内进合约的比例大大高于2019 年；14天 进合约的比例则像是Santa Clara County，和2019 年相去不远。

San Mateo County2014-2023 年1 月SFH 「10 天內和14 天內」進合約數量

总结

和过去十年相比，我们看到今年1月新上市的SFH数量极少，然而进合约的数量更少，进一步观察速进合约的数量和比例，也是在相对低的水平，这样看来，2023 年和2019 年的情况倒有几分相似。

历史会不会押韵我不知道。不过你或许已经发现，进合约除以新上市」这样的指标有一个漏洞，是什么这边先卖个关子，你可以当作是GRE 或GMAT 的考题：「进合约除以新上市的比例，代表房市冷热」 这有什么问题。

最后，我也不知道最终走向会如何、是不是真的像2019 年，我也只是看着数字思考，欢迎讨论指教。

*假设房屋上市后取消销售忽略不计
**假设违约忽略不计

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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2023年初湾区房地产市况（一）房屋供应

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Santa Clara County

Santa Clara County 在2023年1月底共有1,007间房屋在市场上，和过去十年相比，仅仅高于2018年1月底和2022年1月底，而这两年数量如此低的原因在于前一年底的火热市况：2017年底和2021年底是近年有名、有别于湾区淡旺季传统的年份（所以，下次有人说用季节性来抄底房市，你可能要思考一下）。

也就是说，鉴于去年底惨淡的市况，今年1月在市场上释出的房屋，恐怕也不算太多，有些Agent在预测上，喜欢用2019年作为今年的模板，认为今年就是另一个2019年，从数据上来说，恐怕也不是这么回事：2019年1月底市场上房屋数量是1,673，比今年多了50%以上，目前还看不到可类比性。

2019年和今年还有一个差异，那就是经过COVID后，人们对集合式住宅（Condo/Townhouse）的看法发生变化。如果是这样，那么把独栋住宅（Single Family Home, SFH）的数据独立出来观察，应该比较公允，见下图。

如果只看SFH，结果还是一样，2023年的数量仅仅高于2018年和2022年。

从供应数量上来说，今年无论是集合式住宅或是独栋住宅，可类比性应该比较接近2020年。

San Mateo County

那么San Mateo County的情况又如何？2023年1月底有512间房屋在市场上，和过去十年相比，同样仅仅高于2018年和2022年的数据；

不过，如果把SFH的数据拉出来会发现，今年1月底SFH的数量，甚至比2018年还要低。

总的来说

Santa Clara County 和San Mateo County 在房屋数量供应上，目前都不具备与2019年的可类比性。

另一个有趣的现象：过去十年无论哪一个County，2018年都是「SFH数占市场上所有房屋数百分比」的高峰，两个County都是大约80%，2018年以前的年份百分比也大致离不开这个数字。然而，2019以降的几年，该数字都徘徊在60%-70%。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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近期房价与房地产市场趋势 —— 经济学家观点（以及小弟愚见）

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Elliot Eisenberg 是湾区硅谷 MLS 公司长期合作的经济学家，他在近期访谈中回应目前的房地产市况，其中有些观点值得思考。（若不知道 MLS 是什么，可阅读这篇文章：MLS是什么？）以下我会整理他的观点，然后补充自己的看法。

Elliot Eisenberg 的观点

• 从三、四月以降的各项指标都显示房市在修正，这与「季节性」或「循环性」无关，是联准会（Federal Reserve）刻意为之的结果；大部分的升息已然实现，如果再升息他会很惊讶。

• 房市或许会再衰弱一点，但（大部分的幅度）可能就这样。

• Don't time the market. 尤其是如果同时要买房和卖房，那么房市兴衰与否不会对你有太多影响。

• （主持人问目前是否已是买方市场 Buyer's Market）每一个指标都显示市场正在慢下来、往买方市场倾斜，但实际上房屋库存（Inventory）还是不够，卖方仍旧占优势，只是较几个月前失去了些许（优势）。

• 一般来说，租金的涨跌会跟随房价调整。

• （目前情况）绝对不是 '08、'09 年，（这几个月常常看到的）买方退出合约的情况，来自于买方的恐慌，与信用及贷款无关。

• 我们正在进入衰退（Recession），股票市场「不合理地乐观（unrealistically optimistic）」。如果市场持续如此乐观，那么联准会肯定会持续升息。要期待联准会迅速降息的希望是渺茫的（Remote），（再说一次）我们正在进入衰退。

• 目前的情况只是暂时的。由于当前的情况，建商正在停止建造房屋，于是当我们渡过这一次衰退或者升息（Rate Hike），会迎来更剧烈的房屋短缺（Housing Shortage）

Elliot Eisenberg有提到关于 ADU（Accessory Dwelling Unit），或是建议怎么说服买家或卖家，这边暂且不表。

补充说明及看法

影片公开日期时（Aug 18, 2022），湾区的房市其实已经开始回温一至两周，迹象来自南湾和半岛的 Single Family Home。而从影片的脉络来看，Elliot Eisenberg手上掌握的资料，仍旧指向房价继续下跌。

我想，没有人能「预测房市」，尤其是预测短中期的房市（约略是数个月到一两年）——其实，你并不知道，目前持续约一个月的热络，是否接下来就戛然而止，或是一路高歌到明年。

（如同早先文章所述，预测房市并不实际，Realtor 能做的比较像是看见市场的风吹草动，让客户知道，详见：近期房价与房地产市场趋势（一）追认）

经济学家并非在前线作战之人，当然没办法即时回馈战况。但 Elliot Eisenberg 的观点，其实可以给我们几个大方向。

首先是「季节性」这件事，我想，认为可以视季节性（Seasonality）来买房卖房的人，在这一波肯定是要吃大亏，坦白说，2017 和 2020 年的经验就已经告诉我们，它并非完全掌控市场。

「季节性」相较过去几十年而言，过去几年是失去主宰地位的。过去几年如此，我认为将来也会是这样。关键在于，资讯传递越来越快，以及市场是动态的。

比方说，敏锐的 Realtor 开始感受到市场上涨，把资讯从社交媒体散布出去，那么大家也会很快得到信息开始行动，那么开始行动的买方卖方，自然就会搅动当前的市场情况。

这是湾区市场过去几十年未有之情况（我认为至少在201x年之前都是）。

以及如果，房地产市场有「循环性」这件事，那么我认为将来的循环周期，也会因为上述原因而变短。

说回这一波的上涨，虽然我们没办法确知方向、幅度和时间点，但有一点可以确认，那就是湾区买房根本是「刚需」，而且刚得很。

四到七月为什么 Open House 门可罗雀，然而到了八月就热络起来？难道是突然有大批人移入湾区？不是吧，恐怕是四到七月，这群买家根本就躲起来，然后因为某些风吹草动（房价跌够、股市较稳定、公司停招势头稍缓、利率稍微回稳，随便你猜，我不打算归因），买家就回到市场上。

这样说来，无论接下来几个月是涨是跌，这群人都不会消失，宏观一点来说，你根本不用赌接下来这几个月，而是放眼接下来几年。

（建商被利率的影响程度可能比你想象地还多，我相信Elliot Eisenberg说的建商停建及接下的房屋短缺情况，因为这有数据，也只是供需法则的应用）

另外我想说，联准会不是一台机器，而是有很多厉害的人在里面。你会根据市场调整策略，难道联准会就不会？

于是当我听到有人说「我预测接下来联准会一定会...」，我都微笑不语。我在大学修过几堂经济学，绝对没有让我更懂总体经济或预测，而是让我知道这有多难。

（好吧，如果你真的想判断市场走向，那我给你的最后建议是，不要相信单一指标，综合判断「所有」经济情势是必要的。比方说「股市跌，湾区房价就下跌」这样的论调就不太可信，见此文：股价下跌与房价下跌之关系）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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近期房价与房地产市场趋势（一）追认

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三个多月前，我和客户说市场恐怕已然到了高点，后来也写了一篇贴文，当时并没有太多人相信。而是到了最近两个月，市场上堆积越来越多房屋、房屋在市场上的天数也逐渐攀升、房屋降价成为常态，才越来越多人认可市场情况正在改变。

（Agent当然没有水晶球，只是（机灵的Agent）更早看到风吹草动（该文有提到我们是怎么判断）。

当时，尽管知道市场变动的方向，却无法确认变动的幅度。变动幅度重要性在于，了解市场对各种事件的反应程度，比方说升息导致购买力下降8%，那么房价跌10%，或者20%，这对于判断将来市场情况，就有不同的意义。

而统计资料是一个很好的追方式，用来确认变动的幅度。

以下我会使用湾区硅谷（San Francisco Bay Area）两个主要郡县的图表和数字，让大家了解「大约一个月前」的状况。

同时，就我从西雅图、洛杉矶、德州以及中西部几个州的侧面理解，这也可以代表全美民用房地产的情况。

（资料来自统一房源系统MLS，已经是这方面最新的资料。有时候你会看到人们使用「加州地产协会(CAR)」或是「全国地产协会(NAR)」的资料。问题是，那些资料又更晚了一、两个月。

所以，如果你阅读的资料停留在五月、甚至是四月，那反映的是四月或三月的市况，可能会得出市场还是狂热的结论）

Santa Clara County

Santa Clara County「一个月前」的中位数价格已经从高点跌了12%，约莫是到了2021年底和2022年初的价格，仍旧高于疫情伊始约20-30%；Sale Price除以 List Price的比例也从高于115%回落到接近100%——这是疫情以来的最低点。

Santa Clara County「一个月前」房屋在市场上天数已上升到13天，高于疫情以来所有期间，大约是回到了2019年中；市场上所有房屋的数量超过2000间，应该是2018年下半段和2019年下半段的房屋数量水平。

San Mateo County

San Mateo County「一个月前」的中位数价格从高点跌了6-8%，仍旧高于今年第一季的价格；Sale Price除以 List Price的比例也从高于112%回落约104%——也是疫情以来新低。

San Mateo County「一个月前」房屋在市场上天数上升到11天，去年9月到12月San Mateo County大约也是这个数字，市场上所有房屋的数量约1000间，大概也是过去几年同时期的水平。

几个注意事项与观察

1. 首先，一个月前的状况不能代表目前市况。（虽然暂时没有统计数据，但我们在前线买房卖房的感觉）目前市况应该要比一个月前稍差：价格更低、天数更高、数量更多。

2. 房屋在市场上的天数（Days on Market, DOM）有一个误区，那就是它只统计「成交的房屋」。也就是说，那些还待在市场上、或是下市不卖的房屋，市没有列入统计的——所以实际的情况，应该要比 DOM 显示地再差一些。

3. 如同以前一直提到的，相较于 Santa Clara County，San Mateo County 的季节性（Seasonality）比较强烈，而然对市场情况（突发状况、总体经济前景等等）的反应较为迟钝，放到整个估价模型，San Mateo County就会显示比较稳健的数字，不会大起大落。

4. 房地产的一个特性是数据离散（variation）程度大。比方说平均价是150万，那可能是因为有一组数据成交价是130万、而另一组数据平均价是170万。考虑到多数人的目标只是为了买一、两棟房屋，那么如果够有耐心出价，很有可能买到比平均价低很多的物件，我最近就有几个客户，是用大约2020年底到2021年初的价格区间买到房屋。

5. 房地产市场另一个特性，就是对同一性质事件的反应会鈍化，比方说刚开始升息1%，人们购买力或许只下降5%，但是房价会跌15%；然而接下来如果再升息1%，人们购买力再下降5%，但是房价可能就只再跌10%。

知道了一个月前的市况，并不代表可以预测未来，如果要更进一步，可能要加入总体经济的概念。

接下来这个系列会讨论：三、四个月前认为房价不可能下跌的几个论述，以及当时为什么我们觉得不合理；也会纳入总体经济，作为展望未来的依据之一。我们的目标是，你在阅读完这一系列之后，你会对接下来的地产市场，有较为合理的期待，也会多少了解我们怎么去看待市场。

最后提醒大家，这段期间REDFIN或是 Zillow的估价，特别、特别不可靠（我是从来没相信过）。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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硅谷房市衰退下的卖房策略 —— 案例（一）

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猜猜看这张图代表什么数据 📉

大概五个月前，我和 Mentor老奶奶更新近况，我说最近房屋很好卖，Agent不用做什么事，房屋自然而然就卖掉了。

听到这句话，她带着锐利的眼神，跟我说千万不可以自满，因为「把房子卖掉的是『市场』，不是你。」我知道她的苦心。

当时确实是一个「大宣传时代」，所有卖方Agent都宣称自己的房屋卖得好：3天之内卖掉房屋、收到30个出价、成交价创新高等等 —— 这当然都是事实，而且就一门生意来说，绝对要大力宣传。

五个月前房屋有多好卖，现在房屋就有多难卖，你也才看得到，真正影响卖房成果的，是「市场状况」，绝大多数时候，卖方Agent不是洪流、不是大神，只是顺水推舟的船夫。

反过来说，在市场逆流的情况下，更可以体现卖方Agent能做什么事，以及做那些事的差别，我猜这才是 Mentor 的暗示。

那么，现在的市场是什么情况呢？Burlingame、Palo Alto和Cupertino 这三个城市够好吧，应该是人们心中向往的城市；同时，Single Family Home 应该也是人们心中最好卖的房型。

即便落在上述这个条件内（Burlingame、Palo Alto 和 Cupertino 的 Single Family Home），这三个城市还是有一半以上的房屋，要在市场上放超过20天才卖得掉，而且有些成交价已经比今年高点少20%。

在这样的市场情况下，我们最近卖掉的房屋显得幸运。这栋房屋所在的城市，许多人恐怕看不上眼，我们卖的房型是2B/2.5B的Townhome Style Condo，这当然也不是那么好卖的房型。

最终结果是，房屋上市6天内收到复数出价，当中的每一个出价都高于 List Price（这只是宣传手段，但这个世道，你不说成交价高于List Price，大家好像会觉得房屋没卖很好）。

比较公道的说法是，出价全部高出「市场」和「屋主」预期，只比该社区历史高价低了5%。也就是说如果考量利率上升导致购买力下降10-15%这件事，我们大概是该社区史上卖得最好的房屋。

这样的成绩我认为绝对有运气成本，不过我想我们还是做对了一些事，才能水到渠成，分享给大家，卖家可以学习，买家也能反过来思考有所收获。

一、市场情况、竞争情况与制定策略

我和客户的基本假设是，房屋在年底前会越来越难卖，原因见之前的帖文，在这个情境下，卖房就是速战速决。

另外，在湾区这样的市场，卖房关键是「制造稀缺性」，在时间及空间上都是。尤其在同Townhouse/Condo社区里，如果有Active 或Pending的相似房型，对买方来说是一目了然，肯定会被比较，就这个层面来说，装潢和Staging更加重要。

综上，基本策略就是「快」且要「不一样」。

二、考量时间与投资报酬率的装潢修缮

准确来说，以现在市场情况，房屋在市场上每多放一天，其价格就下跌一点。而大家也知道装修是卖房过程中最花时间的步骤。所以怎么平衡「快」和「不一样」这两个基本策略就是关键。有些费时的装修恐怕得省略，在此例中我们就决定舍弃换厨房台面和铺木地板。

除了考量上述，装修的基本原则是投资报酬率。也就是说花 $1000 装修，那得有超过 $1000 的价值。更换厨房电器，使其样式统一就是一例。

三、订定价格及对应的营销活动

很多 Agent 在价格制定上，会刻意把 List Price 放得很低，这在市场火热时有效。然而给定目前市场情况及 Townhouse 特性，这样的定价策略并不可行，甚至还有可能在成交价上被反噬。

另一种极端是把价格订得很高，不过其中一个原因是预期市场冷淡，只有很少买家会出价，所以期待愿者上钩，大不了过7-14天再降价。这样的策略问题在于失去先手，导致房屋市场天数被拉长而失去动能。你只能被动期待买家。

而我们采取的方式是订定贴近市场价格的价格，然后用 Marketing ( Open House 和 Online/Offline Marketing) 造成竞争态势，借以提高价格。

当然，整个过程中不只有这三项，还有其他的关键策略诸如是否该设定 Offer Due 等等。如果你最近要卖房，或许我们可以聊聊，也可以先阅读客户推荐再决定。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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从台湾中小企业在湾区置产看趋势

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最近几个月的六、七位客户让我思考一些事情，他们是台湾中小企业主，有些与湾区硅谷公司有业务往来，有些则没有，而他们在湾区置产的理由可分为三大类。

第一是「分散风险」，

第二是「员工出差的据点」，

第三是「子女在湾区就学或就业」。

「子女在湾区就学或就业」很直观，看不出什么趋势。

「员工出差的据点」就比较有趣，可以从时间和空间上探讨。

从时间上来看，从疫情开始到半年前，我并没有接触过这样的客户，也就是说，这或许是台湾中小企业对疫情已接近尾声、要重启商业活动的判断；从空间上来看，湾区的高科技产业吸引力，即使不如疫情前，仍然是产业生态系统中重要的区域。

以上有见树不见林的可能性：或许只是疫情期间我没有这样的客户；或许得克萨斯州、西雅图也同样有企业主在购置员工宿舍。也就是说，上述观察没有统计结果支持，但可能是不错的思考切入。

「分散风险」就更有意思。他们买的是「湾区房地产」，「湾区房地产」在资产上至少可以分为三个类别。

第一，作为资产，房地产与股票、债券、黄金有所不同，购买房地产是为了资产类别上的风险分散。

第二，为什么是在湾区置产，不是在得克萨斯州、不是在西雅图、也不是在南加州（税务规范和北加州湾区一致）？

这可能又是湾区地产因为产业链而存在的保值性。一样，或许见树不见林。

第三，国家发展程度，已开发国家的资产在汇率上相对稳定。我们家族有人在印尼做房地产，印尼土地价值四年翻了十倍，但是印尼盾对美元的汇率是每况愈下，而且我相信接下来美国的升息循环会让印尼盾兑美元汇率更糟糕。

只是，为什么不在日本、英国、加拿大置产？这些都是已开发国家。

原因只有一个，这些国家都不是美国。当世界躁动不安，美国是目前唯一的避风港。这不是秘密，看看美元指数可知一二。

以上只是硅谷湾区的观察，其他地区的朋友欢迎分享情况。

（图为过去5年的美元指数）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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房市冷却及其征兆，以及一些建议

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房市冷却至今已成事实，一些Realtor几周前就在讨论这件事，而我们当时就在提醒客户，身为买方要谨慎保守，卖方则要见好就收。

这次冷却的原因，来自于贷款利率大幅度调升。从几个大银行和Lending Broker的资料来看，贷款利率在调升前后差了约 0.375% - 0.625%。而因为贷款利率的调升，我们从自身客户、办公室内部以及熟识经纪人们的资料来看，买方购买力的中位数下调约 4-7%，也就是说，如果本来购买力是300万元，利率上升后可能只剩下 279-288 万元。

于是，一部分的买方因为购买力而缩手，这（在现在以及将来）又会导致市场剩余买方发现购买意愿不如以往而犹豫或缩手，最终自我证成市场冷却。

预测并不可能，征兆比较实际

任何几个月前就预测到现今房市冷却的说辞，我们都抱持怀疑的态度。

六个月前，大家都知道 Federal Reserve 要调升利率，也大概了解贷款利率和联邦利率成正相关。

问题是，其一，你怎么知道贷款利率调升的程度？就像这次，联邦利率上升0.125%，贷款利率却上调0.375%-0.625%。

其二，就跟股票市场一样，你怎么知道市场是否已经Price in这则信息？

事实上，让我们回顾六个月前，依照许多人相信的「房地产季节性」理论，加上当时利率开始起涨，那么房市应该要冷却，但房市却从去年9月一路涨到最近。

（以后我们会讨论，「房地产有季节性」就像是牛顿力学，它是很好的入门，也可以解释很多事情，但绝对不是最好的模型、没办法解释所有事情，如果纯粹使用它来预测事情发展，那么依照历史统计资料，从现在的时间点开始，湾区房市还会继续涨1-2个月。）

从另一方面来说，对于那些说「看吧，我几个月前就说房市要修正」的人，我们可以问问他接着预测什么，对我们来说，那只是「寄 1000 封信，500 封说这支股票会上涨，500 封说这支股票会下跌」的翻版。

相对于预测，我们比较相信征兆，当我们看到征兆的时候，才会认为正是房市反转的开始。

有哪些征兆

首先是Price Changed对于Active Listing的比例。Price Changed 是卖方针对市场情况，对List Price所做的调整。

这边不用管调整的方向，往上调多半代表出价中没有满意的价格，往下调是为了增加曝光吸引购买意愿，两者都是对现状不满意所做出的调整。我们在意的是，这么做的房屋比例，在市场上有没有增加的趋势。

如果有，那代表市场状况正在位移（Shift）

再来是对Preemptive 的接受度，这三、四个礼拜，你可以看到很多房屋，从原本的不收Preemptive Offer，到现在Seller reserve the right to review preemptive offers. 你就知道事情有些变化。

再来，如果有常跑Open House，也会感受到人气不如以往；如果有在出价，也会知道Disclosure下载数量、实际出价人数有所变化。

最后是Listing Agent开始用一个月前的成交价说服买方：附近的成交价是ABC，所以屋主要XYZ的价格——Listing Agent在利率调整之前的态度比较像是，让市场决定一切，因为Listing Agent很有自信市场会给出满意的价格。

以上这些，会在一到两个月后的公开资料中，显示在「房屋在市场上的天数」、「成交价」、「成交价和List Price的比值」等等数据上。

然而，如果你现在去查这些公开资料，可能还是会认为市场价格还在上升。

我们的建议

根据上文所述，贷款利率及其所引发的心理效应是导致市场降温的主要原因。第一层思考是，如果你对接下来数个月的贷款利率前景感到悲观，那么应该预期房价在这几个月内下跌。你可能会退缩。问题在于，房地产市场即便不如股票市场那么有效率（如果懂效率市场假说你就知道我在说什么），也会有「别人恐惧我贪婪」的效应出现。

也就是说，市场是动态的，如果真的太多买方退缩，导致房价下跌幅度超出购买力下跌的幅度，那么可能是个好的入场时机；另一种极端的情况，房价下跌太多导致屋主不卖房，市场上可能房屋变少，那么又会造成房价反弹。

另一个要考虑的因素是，房地产的统计数据，相较于其他市场，有离散程度较高的倾向，白话说就是一间房屋成交是70万，另一间房屋成交130万，统计数据上房屋平均价就是100万。

以上，当然是立基于没有黑天鹅事件的假设 — 我想应该没有人能预测黑天鹅事件。

以上论述，又回到我们上面所说，我们不相信预测，而是市场给我们什么征兆，然后立即调整，比方说去年9、10月这个起涨点，我们就是看到买家变多、加价情况出现、才提醒客户。所以，我们建议不管是买方或是卖方，一定要有「看征兆做动态调整」的心态。

我们给买方的建议：尽管卖方常常是透过附近成交价自我教育，在附近成交价出现松动前，恐怕比较难说服卖方出脱房地产。这样的情况会持续1~2个月，这段期间，挑选房屋可以保守谨慎，会有一些状况是卖方必须得卖，而其索要价格下跌幅度超出购买力跌幅的情况，这样的情况出手买房是不错的结果。

我们给卖方的建议：一个月前的成交价已不再适用，根据自身情况，当然可以选择不卖，如果要卖，那么1-2个月内，趁着成交价尚未显现松动，可能是现在至年底最好的卖点。

最后，请注意房市是动态的，以上的建议在市场出现变化后就不再适用。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

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1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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股价下跌与房价下跌之关系

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背景说明

身在加州（特别是在湾区），你或许会听到这个论述 — 「股市如果下跌，房价就会跟着跌。」

理论基础，大概是这边买家的首付款（Down Payment）多半来自于股票，一旦股价跌，可用的首付款随之减少，也就很难竞价买房，房价自然会下跌或者至少涨不动。

有鉴于眼下股市情况，我想大家或多或少会听到类似的论述。

虽然根据我们的经验，房价涨跌恐怕不是单一指标可以预测的，不过我们还是要有好奇心，或许意外找到什么套利模型对吧 — 我甚至鼓励客户或朋友亲自回测股价跟房价的关系，无奈好像没有人这样做。

那只好自己试试看。

我们以这次房市多头（2012-）为回测期，找出「 Nasdaq指数下跌10%以上」（以当天收盘价为准）的情况，然后调阅这些情况前三个月（我们不排除湾区都是顶尖头脑，拥有预测股市能力的可能性），以及后三个月的房价表现（我们不排除人们经历股价下跌心有余悸的可能性）。

例如 7/20/2015 到 8/24/2015，Nasdaq 从 5218.86 跌到 4526.25，跌幅为 13.27%。那么我们就调阅 2015 年 4 月开始，到2015年11月的房价，看看这段期间的房价涨跌如何。

地点选在湾区的 Santa Clara County 和 San Mateo County，两个郡县合计的房价中位数，这样数据量应该是足够的。

股价与房价关系

以下呈现格式都相同：第一张图是 Nasdaq 指数，第二张图是下跌期间之前三个月以及之后三个月的房价。2012 年以降总共有 10 次 Nasdaq 指数下跌10%以上的情形发生，我们从 2012 年开始。

2012年3月26日到同年6月1日，Nasdaq下跌 12.1%

2012年9月14日到同年11月15日，Nasdaq下跌10.9%

2015年7月20日到同年8月24日，Nasdaq下跌13.27%

2015年11月6日到2016年2月210日，Nasdaq下跌 16.78%

2018年8月29日到同年12月24日，Nasdaq下跌 23.64%

2019年5月3日到同年6月3日，Nasdaq下跌 10.18%

2020年2月19日到同年3月23日，Nasdaq下跌 30.12%

2020年9月2日到同年月24日，Nasdaq下跌 11.48%

2021年2月16日到同年3月8日，Nasdaq下跌 10.24%

如果股市对湾区房价有主导涨跌的影响力，那么湾区房价的涨跌图表在股市下跌的情况下，应该呈现相似的模式。然而，从以上图表可以看出，我们无法总结出任何相似性。

也就是说，「股价跌，所以房价跌」的预测模型并不准确。需要注意的是，这并不意味着股市对房市没有影响，它可能是其中之一，也可能不是。然而，目前来看「若A则B」的论述过于武断。

如果你仍然相信文章标题的论述，那么我们正处于浪头上：从2021年11月5日到2022年1月27日，Nasdaq下跌了16.4%，而下跌可能还未结束。

要不要來预测接下来的房价？

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
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1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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2022 年春季 Santa Clara / San Mateo County房价趋势

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我们的客户对这个论述应该有印象：「如果该年秋冬的房地产市况没有减弱，隔年春天火热的交易情况会提早到来。」

2021年秋冬到2022年初，看起来就是这样的状况。我们一方面为去年9-12月成交的8、9个客户感到高兴，对于目前在处理的客户，也在思考在劝进买房上是否不够激进。

回到正题，以下

1. 回顾 2021 年底湾区两个郡县 Santa Clara County和San Mateo County 的 Single Family Home房地产市况。

2. 附加 2022 年1月几个还在Pending的房屋的出价状况（成交价应该在2月就会出现在市场上）

希望大家对目前各地区的成交状况有所了解。

（以往我们会整理各别城市的统计资料，然而在物件稀缺，每个城市只有寥寥数个Listing的情况下，个别城市的统计或平均数字往往不具有意义。）

Santa Clara County 和 San Mateo County Single Family Home房地产市况回顾

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关于 San Mateo County，12月的成交价似乎稍有下滑，但是如果连同加价情况一起观察，就会知道房市并没有冷却下来，Santa Clara的市况就更明朗，价格和加价情况都维持在高位。传统上，San Mateo County的季节性本来就比 Santa Clara County更为分明：冬季价格下降得多，春季价格上升得多，从这个角度来说，如果当年的冬季在San Mateo County讨不到便宜，来年春季价格只会更上一层楼

另一方面，两个郡县的价格差距正在缩小 — 我们在之前的文章就数次提到「重心南移」的概念，这也符合我们出价时，在 Sunnyvale/Santa Clara/Cupertino vs. Belmont/San Carlos/San Mateo 看到的情况。当然，钟摆或许总有一天会摆回半岛San Mateo County。只是在近3-5年的数据来看，并不是这么一回事。同样，我们也乐意告诉想买在 San Mateo County 的客户这个消息，客户有知的权利，从而做出更好的决定。

2022年1月几个仍在等待成交的房屋出价情况如下：

1. Palo Alto Midtown 区，4房2.5卫，室内面积超过 2000 平方呎，土地大小超过 6000 平方呎，收到 5 个出价，成交价约在 450万。

2. Los Altos County Club 区，3房2卫，室内面积超过 2000 平方呎，土地大小超过 8000 平方呎，收到多个出价，成交价超过 330万。

3. Belmont Downtown 区，有景观，4房3.5卫，室内面积超过 2500 平方呎，土地大小超过 9000 平方呎，收到 7 个出价，成交价超过 370万。

4. Los Gatos Belwood 区，4房3卫，室内面积超过 1600 平方呎，土地大小超过 8000 平方呎，收到 12个出价，成交价约 280万。

5. San Carlos Melendy Drive 区，4房3.5卫，室内面积约 2900 平方呎，土地大小超过 6000 平方呎，收到7个出价，成交价超过 370 万。

6. San Jose Cambrian Alta Vista 区，3房3卫，室内面积超过 1800 平方呎，土地大小超过 6500 平方呎，收到 12个出价，成交价约 250万，很有可能更高。

7. San Jose Berryessa Morrill 区，4房2卫，室内面积约 1600 平方呎，土地大小超过 6000 平方呎，收到 10个出价，成交价超过 180万。

8. San Jose Berryessa Sunset Hill 区，3房2卫，室内面积约 1400 平方呎，土地大小超过 6000 平方呎，收到多个出价，成交价超过 170万。

9. San Jose Willow Glen 区，4房3卫，室内面积超过 1400 平方呎，土地大小超过 6000 平方呎，收到多个出价，成交价超过 170万。

10. San Jose Cory 区，3房1卫，室内面积超过 1100 平方呎，土地大小超过 5000 平方呎，收到超过 24个出价，成交价超过 160万。

11. San Mateo Woods 区，5房3卫，室内面积超过 2400 平方呎，土地大小超过 5000 平方呎，收到 14个出价，成交价超过 280万，而且有可能超过很多。

12. Burlingame Burlingame Park 区，2房1卫，室内面积超过 1800 平方呎，土地大小超过 8000 平方呎，收到多个出价，成交价超过 365万。

从出价和估计成交价情况来看，1月房市并没有冷却。以房屋对应的出价人数来说，2、3月的房市也不太可能冷却。唯一有变数的或许是股市的「预期心理」，如何与房屋的供需数量相互影响。我认为房价要跌，恐怕没有那么容易。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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Los Altos 疫情后市况

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最近在看Los Altos/Saratoga的房屋。虽然这两个地区我很熟悉，但是一查资料，还是相当惊讶。这篇文章先谈Los Altos——我在几年前就已经非常推荐Los Altos，这区的居民个性相对低调，安安静静地享受生活。

Los Altos的SFH中位价在疫情之后的一年涨了至少30%，早早就突破了2018年的价格—以原先中位价就是300万的房屋来说这样的涨幅几乎是奇迹。Saratoga、Los Gatos同样也是涨了至少30%，三个城市并列高价格城市最高涨幅，相同时间Burlingame 20%、Palo Alto 15%，并且Palo Alto尚未突破2018年的成交价格。

（Los Altos Hills的涨幅也同样惊人，400万涨到600万，问题在于物件太少使得统计上较无价值，加上Price/Sqft并非显著上升，所以比较可能的情况或许是人们买的房屋Sqft上升。）

并且疫情后至今，Los Altos每月在市场上的Single Family Home，几乎不超过40栋（去年4-6月的统计数据因为MLS在疫情初始的特殊规定，并没有呈现真实情况）。2021年以来更是惊人，每个月SFH也就20~30栋。

除去一、两个特定月份，成交天数中位数稳定地维持在8天以下。

过去一年，如果想在Los Altos找3房2卫，土地面积6000呎以上的房屋，预算又在300万以下，那么物件不是邻近Foothill Express Way、El Monte、Highway 85 或 280，就是需要很大程度的装修。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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两个Palo Alto的关键数据

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关于Palo Alto的房地产市场，有两个数据可能会让人意外，供大家参考：

1. Palo Alto目前的房价中位数，无论是独立屋还是集合住宅，其价格都还没有突破2018年的高点。然而，Los Altos、Cupertino、Saratoga、Los Gatos、Burlingame、Hillsborough的价格却早已突破2018年的高点，增幅达到10-20%。对于独立屋来说，这个情况更为明显。

2. 自2021年初以来，与其他几个城市的独立屋库存持续下降或持平不同，Palo Alto在市场上的独立屋库存，是一直在增加。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区房地产报酬率三十年回顾

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这篇文章使用过去30年的数据（链接在文章末尾）*，得出湾区三个县（Santa Clara/San Mateo/San Francisco）的年化报酬率，然后以此为基准，和过去10年的年化报酬率比较。

一、

在探讨湾区房价时，我们也可以一起看看整个湾区（Bay Area**）和其中三个郡县（Santa Clara/San Mateo/San Francisco）与加州房价的走势比较：

过去三十年中，San Francisco County 和San Mateo County 的房价走势大致相当，这两个县的走势高于Santa Clara County，而Santa Clara County 的房价走势又高于 Bay Area，增幅最低的是加州。

二、

接下来我们开始计算年化报酬率，从1990年1月到2020年1月，共计30年：

加州房价从$194,952 上涨至$575,160，计算后的年化报酬率约为3.67%；

湾区房价从$227,365 上涨至$853,000，计算后的年化报酬率约为4.51%；

San Francisco 从$287,499 上涨至$1,460,000，计算后的年化报酬率约为5.57%；

Santa Clara 从$271,840 上涨至$1,200,000，计算后的年化报酬率约为5.07%；

San Mateo 的数据从1991年1月开始，计算从1991年1月到2020年1月的29年间，房价从$328,889 上涨至$1,422,250，计算后的年化报酬率约为 5.18%；

三、

用上述方式有一个好处：时间跨度达30年，可以平缓短期不定因素 — 一个极端的例子：如果你在2011年12月在旧金山买房，一年之后，也就是2012年12月，房价中位数涨了31.71%，显然不是正常涨幅。

但也产生一个问题：1月可能是很特殊的月份，万一是大涨或大跌的月份呢？1990年和2020年也可能是很特殊的年份，万一是大涨或大跌的年份呢？

为了处理这个问题，在只有三十年资料和拉长期间的前提下，我采用以下这个概念（有更好的统计方法请告诉我）：

Step 1. 不采用特定月份 — 计算1~12月买房的年化报酬率：

假设你在1990年112月某个月买房，那么30年之后，会有2020年112月的数据作为对照。这样不管是CA、Bay Area或是任何一个郡县，都会产生12个年化报酬率的数字，举San Francisco为例：

Step 2. 不采用特定年份，计算1990年至1994年购房的年化报酬率，注意我们只有到2020年截止的数据：

以上述的方式，每个地区我们可以产生 12 + 122 + 123 + 124 + 125 = 180 个年化报酬率数据（San Mateo County只会产生120个），取其中的最大值和最小值可得到下表***：

也就是说，无论在1990年至1994年期间的哪个月购房，经过26至30年后来看，年化报酬率应该落在：

San Francisco：5.50% - 7.61%
San Mateo：4.93% - 7.07%
Santa Clara：4.65% - 7.00%

四、

有了过去30年的年化报酬率，我们来看看过去10年的年化报酬率，用同样的方式：

同样每个地区可以产生 180个数据，一样取最大值和最小值：

五、

上面表格代表过去10年年化报酬率的范围，最大值的发生年份和月份是：2012年2月购房，2018年2月售房，是相当极端的情况。

即便如此，其最小值仍然超过30年的涨幅范围最大值。

同时，过去10年的数据包含在过去30年的数据当中的，也就是说，这10年的涨幅拉高了30年之间的报酬率 — 如果我们以1990~2010，共计20年来计算报酬率，那么报酬率应该要更低，与过去10年的报酬率的差距应该要更大。

所以从30年的角度来看，近10年的确是超涨的。

问题来了，我们能不能推测，将来10年的涨幅会回归30年平均呢？或是将来10年的涨幅会复制最近10年的状况？恐怕不能这么武断。

这就像股票市场，研究告诉我们，过去120年股市每年的涨幅加上配息是10~12%，仅仅是一个框架，每一个时期因为不同的政经情况都会产生不同的报酬，就像过去十年股市因为量化宽松、低率、科技业发展等等，造就高于平均的涨幅。

所以，如果要复制最近10年的报酬率，那么我最先想到的会是利率的走势、白领阶级的收入增长等等，都要再进化一次，还得考虑产业变迁与在家工作等趋势。也就是说，如果经纪人以过去10年的涨幅示将来的涨幅甚至推销买房，我是持保留态度的，我们需要更多的论述。

**资料来源于加州地产协会，文中资料皆指 single-family detached homes 之房价中位数 (Median Price)。

 *暂时不采用2021年以后资料，理由之一是有些房屋仍未过户

**S.F. Bay Area： Alameda, Contra Costa, Marin, Napa, San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Solano, and Sonoma

***我猜使用「平均180个资料取得一个平均年化报酬率」并不是一个好主意，因为每个月分的成交量并不同

作者：林久禾，旧金山湾区矽谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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2020湾区硅谷房地产趋势和城市涨跌，以及我们看到了什么？

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股票上涨、低利率、考虑到疫病风险不想继续住在集合式住宅等因素，尽管伴随一部分人口离开湾区，2020湾区房地产出现以下趋势：

1. 价格持续上涨

从4月以来的涨幅不等，其中一些城市的价格已经超过了今年第一季度的高点（例如Burlingame、Los Altos），一些城市价格大致持平，少部分城市价格低于第一季度的高点。

2. 独栋别墅和公寓/联排别墅的价格分道扬镳，即使独栋别墅也存在差异

疫情导致人们的想法改变，尽管公寓/联排别墅受益于股价和利率，但由于距离较近，涨幅不如独栋别墅。

在独栋别墅中，根据面积大小、学区优劣等因素，涨幅也存在差异。拥有大面积、前后院、多个卧室和好学区的区域自然涨幅最高，反之则涨幅较低。两居室的房屋已经不够，大多需要三居室以上。

3. 人们从101一带集中到280一带，或者离开湾区

280一带本来就是早期学区较好、居住较分散、独栋别墅较多的地区，这次疫情几乎将近10、20年间人们集中到101一带的趋势逆转，重新引导人们回到早期的好区域。

那么，我们看到了什么？

疫情初期，大多数人预期房价会下跌，暂时观望。因此，房价下跌就被这样的思维塑造出来。等到5、6月，股市、利率等利好因素导致房价反转，一路上涨到夏季结束。

这或许只是再一次验证了湾区的传统模式。

往回看，每当湾区房价下跌，或者买方暂时不行动的时候（2016年选举前、2019年第4季、2020年4、5月等等），都是波段的低点，是买房的好时机。问题是，当周围的朋友告诉你"不要买房，现在很可怕！"、当传统或社群媒体显示的尽是悲观的消息，在那种氛围下，多数人就是不敢买房。

事情发生的先后顺序，多半是这样：湾区的房价因为某个事件，或者因为涨多，开始有点下跌（而且我必须要说，很多事件是大家事后找的理由 — 因为____所以房价才下跌。很多时候，下跌是不需要理由的），于是一部分人开始恐惧或者等待，这部分人的动作又造成更多的下跌，循环叠加，使得房价进一步下跌 — 直到有人觉得这样的价格可以了，开始入场买房。

最后补上各城市的涨跌状况（10月还没结束，可忽略该数据）；成交天数因为MLS官方有暂停计算一段时间，这次不附上。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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8/28/2020 近日5个观点

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1. 披露/报告可以帮助你减少一些风险，好的房地产经纪人可以再帮你减少一些风险，但如果你要求任何人保证完美，没有任何问题的房屋，那大概只有将房屋拆除，检查看不见的地方了。

2. 双重代理对买卖双方的利益有损害。我很少见到双重代理的案例使任何一方获得超额溢价或降价，多半是达不到预期的成交价，但许多房地产经纪人不会明说，因为同时从买卖两方赚钱实在太诱人。很多人不理解，但其实想一想"律师怎么能代表两方"，你大概就能明白了。

3. 继承第二点，附上加州房地产协会考试关于双重代理的见解：当同一经纪人代表在同一交易中互相谈判的两个或更多委托人时，就会产生利益冲突的双重代理情况。这说得很委婉，但实际上几十年来到现在的各种判例也倾向于惩罚双重代理交易中的不当行为。甚至在一些州，双重代理是非法的，至于为什么加州合法？调查一下有多少利益集团花了多少钱游说协会维持原状吧。

4. 继承第二点，看了几个冉冉升空的房地产经纪人，受不了诱惑放弃了早期的承诺，跳下去做双重代理真是有些体会，此一时彼一时，钱才是真的。

5. 标题图是Palo Alto某项随时间变化的数据，很可惜不是价格，你得知道，“非Palo Alto不买”的理念，并不是永恒不变的道理。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

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卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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2019 San Mateo County 年中到暑假期间的趋势，以及一些碎碎念

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Burlingame

与其他在外国资金眼中能见度较低的好区相似，Burlingame 并不是一个疯狂的城市。宁静、稳定的上涨才是它的特色。尽管在2017年底到2018年中的市场中，它也不得不随着整体市场情况上涨，但与那些炒房、资金停泊的城市不同，在2019年的传统旺季，它再次创造了价格新高，即使到了暑假，房屋的成交天数仍然如此迷人。

我对 Burlingame 有特殊的情怀，我的导师住在这里，什么样的人住在什么样的城市——基底稳固、安静、不随大流。就像我刚开始做Agent的时候，导师教给我的第一件事，不是口才，也不是销售脚本（她一生完全反对这种「技巧」），也不是如何看房，而是「安排好你的家庭时间。」——家人才是你的根基，第二件事才是每天被导师「教导」——经常一天要处理几个案例研究，回答不好就会被骂得狗血淋头，她会说你看看，你做的A行动，让客户损失了5,000块；B行动让客户损失20,000块，每天都被搞得头昏脑胀，常常怀疑自己是不是跟错了人。那半年里，我被禁止找客户，总得学成了，才能下山。

说多了，来看看 Burlingame 的数据。

Millbrae

Millbrae 是一个与Burlingame紧密相关的趋势城市，加上相对较多的华人食物，我就有很多客户将目光投向这个地区。2019 年的传统旺季价格上涨，即使在暑假期间，房屋成交天数仍然相当短，与 Burlingame 的数据相似。

Foster City

传统旺季的房屋成交天数仍然很好，而暑假的成交天数则显示出与 Burlingame 的差异，价格相对平缓，没有明显的上涨趋势，甚至有些下降，可以说在价格方面，这个旺季没有达到预期价格。

Redwood City

就成交天数而言，传统旺季的房屋成交天数仍然很好，而在暑假期间有所不同，价格则有一定的上涨。

Menlo Park 101以南

Menlo Park的价格比Burlingame要波动一些，可能是因为靠近Palo Alto或南湾的缘故，在2019年旺季之后，价格略微下降，房屋的成交天数也相对较短。

总的来说，有更多的「以售价出售」的情况出现，相比于 Santa Clara County，San Mateo County 的卖方不愿意玩低挂牌价格的游戏——实际上一直都是这样的；在2019年，与2018年相比，San Mateo County的买家相对拥有议价能力。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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房仲写分析 — 2019年中买卖房交易趋势三 — 硅谷房市的两极化现象

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大家都喜欢看趋势图表。

连续两篇之后，希望大家可以阅读这篇稍长的文章，这或许是较有价值的一篇。

在前线买房卖房，会发现统计资料有所不足 — 尤其是「两极化」这个现象，没有办法看图说故事。精准地说，图表并没有违背两极化现象，却相当不明显。

我们一步一步来说。

从卖方的角度看

简单讲，卖方对价格的预期心理和市场的状况，有落差。

先讲卖方对价格的预期心理，能接受市场转变的卖方是有，但并不是多数。

「开什么玩笑，去年我邻居可以卖到300万，凭什么我只能卖到270万，一定是@#$%^&&&」

—这至少可以描述20% 的卖方，对价格的期待。

说到卖方对自身房屋状况的偏见，我再贴一次经典。

你觉得自己的房屋长这样：

来看你房屋的买家，觉得你的房屋长这样：

来检验你房屋的 Inspector ，觉得你的房屋长这样：

「可是，2018年的时候，大马路上那间破房还是卖出去了啊，我这间房屋状况好这么多，怎么可能卖不出去！」

问题是，现在并非2018年上半年的市场状况。

于是，更换经纪人的情况出现、房屋在市场上的天数拉长；当然也不乏调整策略的卖方：降价降价再降价；或是祭出buyer agent incentive；比较绝望的，就直接把价格调高至心中期望的卖价，注明price to sell，一两个星期内如果无法实现其愿，干脆下架不卖了。

从买方的角度看

那么，身为买方呢？有机可趁吗？恐怕不是。

过去几个月，6、7组客户看上的房屋超过30间，大部分都在14天之内卖掉，而且多个报价的情况远远超过50%。少部分的房屋如上所述，屋主对房价有所坚持；而我们删除没有打算出价的房屋，有的都在市场上超过30天、60天，甚至100天了。

这有什么意涵？

我和客户挑选的房屋，原则上是地点、屋况、潜力等等综合考量之下最优质房屋；我们删除的房屋，多半都有硬伤。

两极化现象

这是我想说的「两极化」的现象—市场绝对还是有优质的房屋，但仍有卖方尚未从去年的疯狂情况回过神来，误以为卖房如此容易，于是轻易把房屋放上市场，却没想到买方早就只往优质房屋们靠拢。

那么，有着不同立场的人们，该怎么做决定然后行动？

给卖方

作为卖方，你的房屋必须达到一定的优质水平才能轻松出售—所谓的好销售，就是在短时间内吸引多个买家报价，推高价格。

因此，你需要尽力调整「各种可以调整的情况」。

房屋位于繁华大街上？那你只能在装修上下功夫。屋况也不是你说了算，屋主的偏见请参考上图。

你问，装修到什么程度才够？有做功课并追踪趋势的经纪人都会知道；或者，你也可以到市场上走动走动，以买方的身份评估附近正在出售的房屋，你就会有所了解。

除此之外，其他情况也要调整到最佳状态：你的经纪人，是否拥有其他经纪人所没有的营销能力、他是否专注于销售这间房屋—现在已经不是仅凭摆个西瓜在开放日就能卖房的时候了。

潜在买家的参观时间是否有限制、上市时间是否遇到长周末—你必须处于所有竞争房屋的顶端。

给买方

那么作为买方呢？

卖方的综合心理状况导致市场上优质房屋数量有限，毕竟，有些卖方知道，现行市况下无法以理想价格出售，反正大家也都还有工作不缺钱，不卖也没关系。

所以作为买方该怎么做呢？

你的目标就是争取成为第一名，拿下这些优质房屋。

而不是去挑选一个价格优惠但有瑕疵的房屋，否则，这栋瑕疵房现在的销售情况，就是你卖房时的销售情况—10年后你会发现为什么别人的房子涨了两倍，而你只涨了50%，而且还卖不出去。

其他观察

1. 醒一下，也顺便帮一些房屋解套，其实并不是所有放在市场上长时间的房屋都不是好房屋，有些真的只是屋主坚持某个价格。

2. 「我一直在追踪，看到好多房屋都在降价...」我问一句，那些降价的房屋，是你会去出价的房屋吗？如果是，那不错；如果不是的话，那我们还是务实一点，专注于好房屋吧。

3. 题外话，或许我们应该同理，当局者迷。当我们卖自己的房子时，很多不太理性的想法可能会占据我们的脑袋。

所有图片来自 CC 0 License

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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中介写分析—2019年中买卖房交易趋势二 — 南湾/硅谷 Santa Clara County

南湾/硅谷的房市一般来说，能见度在外国置产者中比较高。讲白一点，我们中文世界，尤其在湾区工作有能力买房的人，家里还是比较常听到 Palo Alto、Mountain View、Sunnyvale、Cupertino、San Jose 之类，而西湾的Burlingame、San Carlos、Belmont，在中文世界就比较少听到。而这是南湾/硅谷的房市价格，比西湾/半岛一带，要来的波动幅度大一点的其中一个原因。中文世界的资金，主要往哪里跑，哪里就 volatile 一点。

下面的几张趋势图，一样是用三房 Single Family Home当作统计目标。基本上所有城市都脱离年初的情况，房价较年初又高了一些，有几个我本来就觉得overpriced 的地方，现在的确也还没复原。

自己找亮点啰，我要说的还是留在第三篇。

Palo Alto

Mountain View

Sunnyvale

Santa Clara

San Jose Cambrian

San Jose Willow Glen 95125

San Jose Berryessa

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她的承诺和响应。这些知识，是你我缘分的起点，有任何需要，联系我。

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中介写分析—2019年中买卖房交易趋势一 — 西湾/半岛San Mateo County

年中的湾区，从旧金山 San Francisco 到圣荷西 San Jose都弥漫着公司公开上市的氛围，连带出现对房价的想象空间，许多房地产经纪也把这件事当作一个 sales pitch，用来说服人们买房。我的看法，不是不行，要看地点：房屋中介说 Santa Clara 或是 Los Gatos 的房价会被公司公开上市影响，这就比较难服人。

本来要用 3B2B Single Family Home来统计，发现数量尚不足以有统计意义，只好退用 3B Single Family Home，即便如此，西湾/半岛的房屋数量还是极少。

来看看西湾/半岛San Mateo County 各城市房价趋势，有一件事，从图表趋势里很难看出来，先卖个关子，大家就看看图，等贴完南湾/硅谷的房价趋势，再来讲这件事。

就不对每个城市逐一介绍，总地来说，所有城市都脱离年初低迷的情况，价格和成交天数都符合传统上的季节价量模型。

Burlingame

San Mateo

Belmont & San Carlos

Foster City

Redwood City

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

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房仲写分析—2019年初硅谷买卖房交易趋势

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硅谷年初的买卖房交易趋势通常比前一年底好上许多，除了年底假日多大家去放假，房屋仲介们多半也是在年初立下成交目标，然后开始疯狂联系客户。

去年底情况请参考这篇：房仲写分析—2018年12月硅谷几个城市房价趋势，
其他月份情况请参考：房仲写分析—硅谷房屋市场趋势

这次我们把三房二卫房型独立拉出来分析，理由请看Facebook，我们就看三个城市Sunnyvale、Santa Clara、San Jose 连成的 Metro Area，就可以看出整个硅谷房地产的概况，这次不逐一分析，大家自行参酌。

总地而言，目前交易仍不若去年同期，价格没有回升，地点或屋况差的房屋卖不出去，然而许多屋主仍参照邻居或附近的案例预期成交价，导致房屋平均天数仍偏高，房屋在市场上中位数就公正许多，好的房屋一定可以卖出去。将来几个月观察重点在于，在中位数缩短及Sold/List Price Ratio上升的情况下，能否带动房价。大环境不允许下，目前比较像在吃传统旺季的老本，所以不会出现去年初到四、五月的情况。

有人说今年很多公司IPO呢？麻烦看看那些要IPO的公司在哪个城市，想用IPO带动硅谷或者说南湾房市，很难啊。

Sunnyvale (森尼维尔、阳光谷)

Santa Clara (圣塔克拉拉)

San Jose (圣荷西)

如果想了解更进一步的分析，可以联络我。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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